巧妙论证买受人将涉案房屋指定过户至不知名第三方名下获利

法院最终支持委托人大部分反诉请求

一、案情简介

因急需资金等原因，委托人陈某将涉案房屋（陈某已提前告知涉案房屋被案外人非法占有使用）以低于市场价格出售给买受人郑某，但郑某在支付小部分定金后，便要求将委托人陈某名下的房产证、车位证、银行卡、手机卡等成功拿过来代管，并诱导陈某把车位也抵押给第三人邓某。

委托人陈某要求买受人郑某按照《二手房买卖合同》约定支付款项，但郑某一直拖延并要求陈某将涉案房屋过户到不知名第三方名下，并在办理过户后才同意支付剩余款项。双方无法协商一致，现在买受人郑某向法院起诉委托人陈某。

郑某向法院提出诉讼请求：1.判决解除郑某与陈某于2020年就坐落于番禺区涉案房屋签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判决陈某立即返还购房款xx元给郑某，并从2020年起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%/年支付利息至实际还清日止；3.判令陈某按合同成交价xx万元的20%标准，赔偿违约金xx万元给郑某；4.本案的诉讼费、财产保全费、郑某为主张权益而产生的律师费均由陈某承担。

陈某辩称，不同意郑某的全部诉讼请求，提出反诉请求如下：1.判决郑某从2020年起，每日以房屋成交价的0.05%标准赔偿至交清所有房款给陈某的违约金，其中暂计至起诉日的违约金暂计为xx元;2.判决郑某承担本案的全部诉讼费用、保全费用。3.判决郑某对xx号车位(抵押登记编号：（XX）解押，以及把涉案房屋的《广东省房地产他项权证》、《同意注销抵押权的声明》、中国银行银行卡（卡号：xx）原件、房屋及车位房产证原件、涂销的原件（银行还贷的涂销证书）一次性归还陈某。

二、案件分析和工作开展

本律师接受委托后，对委托人的所有材料和证据进行审查，发现案件有三点需重点补充证据予以印证。

1、案件是否已构成诈骗罪。因本案中委托人陈某曾就本案向公安机关报案，但因买受人确实支付了定金，并且涉案房屋至今还登记在陈某名下，陈某并无实际损失，故此公安机关以本案不构成诈骗罪，暂不予立案。

2、关于本案郑某要求将涉案房屋指定过户到不知名第三人名下的行为定性与论证。关于本案郑某的行为是否已构成串通中介炒房行为，是否利用小额定金锁定交易，最终拖延时间并涉案房屋指定过户到不确定第三人名下，来获得差价等行为，这是本案定性关键。为此，律师多多维度进行论证。最终，律师观点被法院采纳。

3、关于本次二手房买卖交易行为是否违背常理论证。二手房买卖过程中，一般都是买卖双方在中介撮合下签订《二手房买卖合同》并支付定金，随后在买受人过户之前或之时，买受人将剩余房款支付给出售人，出售人将涉案房屋过户至买受人名下。极少情况下，买受人借故拖延支付尾款时间，最终要求将涉案房屋过户指定过户至不知名第三人名下，这显然有悖于常识。

除了展开上述工作外，律师告知与指导委托人，最终在本案中提出反诉，这是维护委托人合法权益最有力诉讼策略。在庭审中，律师依据证据提出，买方郑某与中介朱某有明显串通行为，嫌疑利用合同及补充协议中不合理条款陷阱等方式，通过支付定金及小部分首付款来锁定涉案房屋，并企图利用时间差与信息差，将涉案房屋过户至不确定第三人名下来谋取巨额差价。

三、最终法院判决：

法院认为，郑某在没有与按揭银行签订贷款合同的情况下，要求陈某先办理房屋过户手续，加重了出售人陈某一方的交易风险，不符合上述交易习惯。

一、解除陈某与郑某于2020年x月x日签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》以及于2020年x月x日签订的《补充协议》；

二、陈某应于本判决发生法律效力之日起十日内向郑某返还x元；

三、郑某应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈某交还以下物品：1、广州市番禺区涉案房屋的产权证书（不动产权证书号：××号）；2、广州市番禺区地下室xx号车位产权证书【粤（xx）广州市不动产权第XX号】；3、xx银行股份有限公司xx行于xx年xx月xx日出具给陈某的《个人结清证明》；

四、郑某、黄某应于本判决发生法律效力之日起十日内协助陈某涂销黄某在位于广州市番禺区涉案房屋地下室xx号车位上设定的抵押权登记；

五、驳回郑某的其余诉讼请求；

六、驳回陈某的其余反诉请求。

四、律师点评及建议

买家通过《二手房买卖合同》及《补充协议》中设计不合理条款，在支付较小数额定金与部分首付款来将涉案房屋指定过户至不确定第三人名下，“狙击”具有短期快速升值潜力楼盘以获取高额利益，该行为不仅严重损害业主的合法权益，且严重扰乱社会经济秩序包括限购和税收政策，该行为应当予以否定。在二手房交易中要减少这类纠纷，必须从多方面着手。

第一，立法机关应及时出台相关法律法规来否定或抑制此类团伙炒房行为。因双方签订合同及协议且买方确实支付定金与部分首付款，即使业主意识到被下套而选择报案，此时公安机关如无充足证据难以认定买方与中介涉嫌构成诈骗罪，难以有效从根源上制止此类行为。

第二，业主也应当提高防范意识。炒房团此种精准“狙击”行为，其团伙员工分工明确，专门向因急需资金周转出售房屋或房屋存在被查封等特殊情况业主下手。若业主朋友遇到买方要求将涉案房屋指定过户至第三人名下或中介要求代为保管房产证、银行卡等反常行为，则应当保持警惕并求助公安机关或专业律师。第三，律师参与类似诉讼，要想定纷止争与维护当事人合法权益，必须重点证明这类行为属于团伙炒房而非正常交易行为。譬如，买方是否具有对应购房资格、资金或贷款额度；买方或中介是否存在此类涉诉案件或有被查罚记录；买方与其指定过户第三人是何种关系；买方支付定金及首付款数额与涉案房屋价格是否存在巨大差价，相应的投资比与收益比能否坐实买方与中介伙同炒房行为等。

总之，无论从完善立法或业主提高防范意识等层面，均需社会各界共同努力，方可抑制此股串通合伙炒房的不良风气，以维护正常的社会经济秩序。