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  • 姓名 : 马政鹏
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  • 证号 : 13205*********254
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马政鹏

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借名买房代持协议的效力问题

作者:马政鹏来源:找法网更新日期:2021-08-05浏览量:266

由于高水平房价的持续稳定以及国家购房政策的收紧,导致借名买房频频发生。实践中,购房实际出资人主张在登记人名下的房产是本人出资购买的,只是出于各种原因借用登记人的名义进行产权登记,而名义登记人通常会抗辩双方之间只是存在借贷关系,这便使得纠纷频发。本期以案说法,将对房产代持的合同效力进行解读。

 

【案情简介】

 

徐某因不具备北京市购房资格,以曾某名义购买涉案房屋,并与徐某签订房产代持协议,总价款2000多万。之后曾某与其他人一起签订了《最高额保证合同》,约定就某借款方的2000多万借款向贷款方承担连带保证责任。法院在借款方到期并未能清偿借款的情况下,判决曾某等人承担连带给付责任,判决生效后法院扣押了登记在曾某名下的房产。徐某得知后提出了执行异议。

 

【法律分析】

 

结合过往的判例来看,对于规避限购令的借名买房合同,由于限购政策多是政府宏观调控的文件形式,违反这些规定不会当然导致合同无效。故法院认定此类主体适格、意思表示真实且不违背社会公共利益的借名买房合同有效,实际出资人享有房屋权益。

 

但基于国家对楼市调控的日益升级,借名买房作为规避限购的主要手段,已经影响到了国家政策的合理实施。相比过往的司法观点,借名买房合同无效的趋势可能会上升,代持风险增加,排除执行的可能性降低。

 

故提醒:在不得已借名买房时,一定要签订房产代持协议,并在其中设置违约解除合同的条件和违约责任承担的规定,未来即使涉诉也能够占据主动地位完成举证;其次一定要尽可能的搜集固定实际购房的相关资料,控制房产的占有、使用、收益。

 

【法律依据】

 

《民法典》第一百四十三条

 

具备下列条件的民事法律行为有效:

 

(一)行为人具有相应的民事行为能力;

 

(二)意思表示真实;

 

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。

 

《民法典》第二百一十七条

 

不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。

 

相关司法意见:

天津市高级人民法院关于发《关于民事审判工作中加强民生保障的实施意见》的通知 【津高法(2017)268号】

 

审慎处理因国家房产限购政策引发的房屋买卖纠纷。统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准,引导房产交易回归居住属性。


以上内容由马政鹏律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电马政鹏律师咨询。

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