山东省利津县人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鲁0522民初491号

原告：利津县发展和改革局。

委托诉讼代理人：展本良，山东地义律师事务所律师。

委托诉讼代理人：XXX，系利津县发展和改革局职工。

被告：刘XX。

原告利津县发展和改革局（以下简称利津发改局）与被告刘XX房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利津发改局的委托诉讼代理人展本良和XX，被告刘XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

利津发改局向本院提出诉讼请求：1.判令刘XX支付2019年4月1日至2020年3月31日期间的房屋租金400000元，及自2019年11月7日起至实际支付之日止的逾期付款违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），律师代理费8000元；2.诉讼费由刘XX负担。事实和理由：利津发改局与刘XX于2013年9月1日签订《房屋租赁合同》，约定刘XX租赁利津发改局所有的位于利津县津三路35号和利二路126号楼房一套及对应后院一处，租赁期限第一阶段为2013年4月1日起至2030年6月30日止，租赁期限第一阶段租金为40万元，租金交付方式为每年10月30日前交付25万元，12月20日前交付15万元，如逾期7天未缴纳，每逾期一天，交纳罚金500元。至起诉刘海彬一直未支付2019年的房屋租金，经多次催要未果，为维护合法权益特提起诉讼，望判如所请。

刘XX辩称，1.对欠付租金40万元认可，但对违约金及律师代理费不认可，一直预交租金并未违约；2.在租赁期间国家出现不可抗力自然灾害新冠病毒疫情，根据国家和地方发布的相应的政策，应减免三个月租金。

本院经审理查明以下事实：2013年9月1日，刘XX与利津发改局签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.刘XX承租利津发改局位于利津县南侧，津三路35号及利二路126号楼房一座（建筑面积约4100㎡）及对应后院一处（后院南墙界至利津发改局宿舍储藏室北墙2米，东界至距利津人大院墙2米）；2.房屋用途为商业经营使用，经利津发改局同意，刘XX在承租的后院内自建扩建营业用楼房约5000㎡，自建扩建部分的所有权归刘XX；3.租赁期分两个阶段，第一阶段自2013年4月1日至2030年6月30日，租金每年40万元，第二阶段自2030年7月1日至2046年6月30日，租金每年50万元，第一阶段每年10月30日前支付25万元，12月20日前支付15万元，第二阶段每年10月30日前支付25万元，12月20日前支付25万元，逾期7天未交纳租金，每逾期一天交纳罚金500元，逾期一个月未缴纳，发改局有权解除合同；4.双方在履行合同过程中发生争议，违约方应承担另一方支出的诉讼费、律师代理费等合理费用；5.其他约定。

另查明，因刘XX未交纳2019年至2020年度租金，利津发改局委托山东地义律师事务所代理本案诉讼，支付律师代理费8000元。

另，刘XX租赁涉案房屋后，其中的津三路35号部分长期租赁给邮政储蓄银行使用，利二路126号部分早先由刘XX经营超市，后来对外出租，近年来闲置，刘XX注册经营利津XXXXXX有限公司，经营地点在该处5楼。

本院认为，刘XX承租利津发改局所有的房屋，双方签订了房屋租赁合同，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同义务，现利津发改局要求刘XX支付2019至2020年的租金，符合法律规定及合同约定，予以支持。关于刘XX主张的因新冠病毒疫情造成影响，应减免三个月租金的主张，本院认为，自新冠病毒疫情全国范围爆发以来，对各个行业产生了重大影响，山东省财政厅会同省国资委亦下发《关于做好疫情防控期间减免房产租金相关工作的通知》，减轻承租国有房屋的小微企业或个体工商户的经济负担，本案租赁合同虽系刘XX个人与利津发改局所签订，但结合本案租赁合同的具体履行情况及刘XX的经营情况，本院确定应予以减免刘XX所租赁的利二路126号部分的三个月租金，经计算数额为50000元。

租赁双方对逾期付款违约金进行了明确约定，利津发改局主张按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金，低于双方的合同约定且不违反合同约定，予以支持。关于律师代理费，双方明确约定在履行合同过程中发生争议，违约方应承担另一方支出的诉讼费、律师代理费等合理费用，现利津发改局要求支付律师代理费损失8000元，符合双方的合同约定及法规规定，予以支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、刘XX于本判决生效之日起十日内支付利津县发展和改革局2019至2020年度房屋租金35万元并支付逾期付款违约金（以25万元为基数，自2019年11月7日起至2019年12月27日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以35万元为基数，自2019年12月28日起至实际付款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。

二、刘XX于本判决生效之日起十日内支付利津县发展和改革局律师代理费损失8000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3710元，由利津县发展和改革局负担455元，由刘XX负担3255元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，通过山东法院网上立案诉讼服务系统提交上诉材料，并向本院递交上诉状五份，上诉于山东省东营市中级人民法院。

审判员　　陈翠霞

二〇二〇年十月九日

书记员　　崔冰心