王某与深圳市某物业管理有限公司深圳市某科技开发有限公司房屋买卖合同纠纷及物业服务合同纠纷二审

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤03民终4042号

上诉人（原审原告）：王某，男，汉族，1982年6月1日出生，住所地：广东省深圳市龙华新区。

委托诉讼代理人：曾蓉，湖南正君律师事务所律师。

委托诉讼代理人：闫红艳，广东长昊律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：深圳市某物业管理有限公司，住所地：深圳市南山区****，统一社会信用代码：9144****。

法定代表人：肖某，系该公司执行董事。

委托诉讼代理人：罗洋，杨柳,广东诚公律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：深圳市某科技开发有限公司，住所地：深圳市龙华新区****，统一社会信用代码：9144****。

法定代表人：吴某，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：单某，男，系该公司员工。

委托诉讼代理人：赵清燕，广东诚公（龙华）律师事务所律师。

上诉人王某与上诉人深圳市某物业管理有限公司（以下简称深圳市某物业公司）因双方之间及被上诉人深圳市某科技开发有限公司（以下简称深圳市某科技公司）房屋买卖合同纠纷及物业服务合同纠纷一案，不服深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初14号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

王某的上诉请求：1.撤销一审判决中的第二项；2.改判深圳市某物业公司、深圳市某科技公司协助王某办理水、电过户手续；3.改判深圳市某物业公司、深圳市某科技公司擅自更改大厦名称的行为违约并向王某支付违约金5000元；4.改判确认大厦地下停车场、屋顶、外墙、电梯及周围公共地面等公共区域及各共享部分产生的经济权益归业主所有，判令深圳市某物业公司、深圳市某科技公司支付王某应得的经济权益，具体数额以查明的数额为准；5.改判深圳市某物业公司、深圳市某科技公司签订的物业服务合同为无效合同；6.改判深圳市某物业公司、深圳市某科技公司履行对相关部门的告知义务，协助王某及其他业主成立物业委员会，选定物业服务企业；7.改判一审诉讼费全部由深圳市某物业公司、深圳市某科技公司承担；8.判令二审上诉费由深圳市某物业公司、深圳市某科技公司承担。事实与理由：一审判决事实认定不清，适用法律及程序错误。一、深圳市某物业公司、深圳市某科技公司在王某合法取得房产证书后应及时协助王某进行水、电过户手续。王某与深圳市某科技公司签订的《深圳市二手房买卖合同》第十一条：“房地产交付，卖方应当于2015年12月30日前将房地产交付买方，并履行下列手续：1.买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续；2.交付该房地产钥匙”。合同签订后王某按照合同约定交付了购房款，并取得涉案房产的不动产产权证。但是深圳市某科技公司并没有协助进行水、电的过户手续，并且将王某的水、电管理权交给深圳市某物业公司，出现在使用过程中遭到深圳市某物业公司断电的非法侵权行为产生。本案《深圳市二手房买卖合同》已经明确约定深圳市某科技公司有协助交接水电手续的义务，而实践中王某多次与当地供水局、供电局联系水电过户的事宜，得到的答案均为需要物业公司和开发公司的申请和配合。一审判决没有实际调查就判决深圳市某物业公司、深圳市某科技公司不需协助办理过户，属于事实认定不清。二、一审判决中对于大厦更名及违约责任的判定属于事实认定不清，适用法律错误。王某与深圳市某科技公司签订的《深圳市二手房买卖合同补充协议》第12条：“该房地产所在项目名称为维X酒店商务办公，粤商中心为项目推广名称，该房地产所在项目及项目红线内道路、楼宇的命名权（含更名权）归卖方所有，经履行相关手续后，卖方可进行变更。项目的最终名称以房产证上为准。”王某所取得的不动产产权证上登记的物业名称为“维X酒店商务办公”，但是现在该办公楼的名称为“中X时代广场”，大厦名称更改并未经过王某和其他业主的同意，属于违约行为，应当承担违约责任，并不以王某是否产生实际经济损失为必要条件。三、一审判决中关于公共区域经营收益问题的认定不符合事实，对于本案王某方提供的证据没有进行合法的认定，对于王某提出的进行收益情况证据进行调取的申请并没有进行必要的证据收集，以至于收益部分无法认定，属于事实认定不清、程序违法。四、一审判决对于停车位的使用问题、物业合同的效力问题和业主委员会的设立协助义务的认定与事实不符、适用法律错误。作为物业的业主，王某对于停车场等公共部分拥有共有共用的权利，对于物业的停车场部分应该具有优先使用权，对其收益拥有获得权，不能因物业公司的管理权予以排除。深圳市某科技公司与王某签订的《深圳市二手房买卖合同补充协议》中设置“霸王条款”排除王某的合法权利。补充协议第8条：“关于共有部位和其它共用设施设备权益的约定：该房地产所在宗地内的会所、商务中心、地下室、车库、停车位、屋顶、外墙及外墙加装的广告牌，其所有权或其它权益应全部归开发商所有。”但是王某的不动产产权证登记的面积为106.06平方米，而套内建筑面积仅为83.03平方米。深圳市某科技公司通过补充协议第8条排除了王某不动产登记中的20多平方米的公摊面积的所有权及使用权和收益权。依照法律规定，物业公司的选定应该进行招投标程序，深圳市某物业公司、深圳市某科技公司违反法律程序，私自签订物业服务合同，并没有按照法定程序进行招投标。深圳市某物业公司、深圳市某科技公司在物业服务合同中约定收费为包干制，侵占了业主权益。深圳市某物业公司、深圳市某科技公司在符合法定告知相关部门成立业主委员会的条件后并不履行告知义务。协助业主进行组建业主大会委员会是物业公司和开发单位的法定义务，深圳市某物业公司、深圳市某科技公司应按照法律的规定协助业主成立业主委员会。五、本案于2018年4月2日立案，一审判决书落款时间为2018年10月12日，送达王某日期为2018年10月26日，超出了法定的6个月审限，属于程序违法。

深圳市某物业公司答辩称，与一审答辩意见一致。一、王某要求深圳市某物业公司、深圳市某科技公司办理水电过户，客观上无法履行。深圳市某物业公司仅提供代收代缴服务，并非为其供电、供水的合同关系，深圳市某物业公司无权为其办理过户。二、就王某诉求更改大厦名称，没有证据显示存有更改大厦名称的行为，且没有证据显示其有相应的损失，应当不予支持其违约金。三、对王某所主张的共用收益没有合法证据予以佐证，应不予支持。四、王某非物业服务合同的适格主体，因此其主张物业服务合同无效系主体不适格，应当不予支持。五、王某要求协助业主成立业主委员会，非深圳市某物业公司的法定义务。业主大会系业主自治组织，其选举产生应当由全体业主行使相应权利。

深圳市某科技公司答辩称，一、王某与深圳市某物业公司签订了前期物业协定，是王某与深圳市某物业公司之间的物业服务关系，与深圳市某科技公司没有合同关系。王某与深圳市某科技公司签订了买卖合同，约定建筑面积是106.06平方米，王某的产权面积为106.06平方米，并不存在深圳市某科技公司排除王某的权利情形。二、物业服务合同是深圳市某物业公司与深圳市某网络科技有限公司签订的，王某非该份合同的当事人。三、深圳市某科技公司不是供电供水合同的当事人，深圳市某科技公司已经履行房屋买卖合同的义务，无权为其办理过户手续。四、成立业主委员会是业主的事情，深圳市某科技公司没有法律义务。

深圳市某物业公司的上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回王某的全部诉讼请求。事实与理由：《物业管理条例》就物业费的计费方式及物业费收支情况的公示并无具体规定，而《深圳经济特区物业管理条例》第六十七条第三款规定：“物业服务费用可以按照国家规定采取酬金制或者包干制的计费方式。……包干制计费方式，是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费，盈余归物业服务企业所有，亏损由物业服务企业承担的计费方式。”第九十五条规定：“物业服务企业采用酬金制计费方式收取物业服务费的，应当按季度公布物业服务费收支情况。”《深圳经济特区物业管理条例》就物业费计费方式及收支情况的公示作出了特别变通规定，根据《中华人民共和国立法法》第九十条:“经济特区法规根据授权对法律、行政法规、地方性法规作变通规定的，在本经济特区适用经济特区法规的规定”，本案应适用《深圳经济特区物业管理条例》的规定。深圳市某物业公司实行包干制，有权在项目内自主开展物业经营管理活动，并自负盈亏，就物业费收支情况无法定公示义务。一审法院适用《物业管理条例》的相关规定判令深圳市某物业公司应对物业费收支情况进行公示，系法律适用错误。

王某答辩称，《深圳经济特区物业管理条例》第九十五条规定，并没有对包干制物业计费与收支情况作出禁止公示的规定，并没有明确免除物业费收支情况的公示义务。一审法院适用《物业管理条例》的规定正确，且《最高人民法院关于审理建筑物区别所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定也明确了，对于业主请求物业服务企业公示、查阅相关物业费收支情况的请求，人民法院应予以支持。故请求二审法院驳回深圳市某物业公司的上诉请求。

深圳市某科技公司答辩称，认可深圳市某物业公司的上诉意见。

王某向一审法院起诉请求：1.判令深圳市某物业公司、深圳市某科技公司协助王某办理水、电过户手续；2.判令深圳市某物业公司、深圳市某科技公司承担擅自更改大厦名称的违约责任5000元；3.确认大厦地下停车场、屋顶、外墙、电梯及周围地面等公共区域及因大厦大厅、电梯等共享部分产生的经济权益归业主所有，判令深圳市某物业公司、深圳市某科技公司向王某支付应得经济权益1万元；4.判令深圳市某物业公司保障王某行使停车等应该享有的权利和利益，对王某因无法行使停车权利和其他权利带来的不便承担违约责任，并对王某在此期间的损失承担赔偿责任；5.判令深圳市某物业公司对物业费用的收支情况进行公示，保证王某作为业主对于物业费用使用情况的知悉权；6.确认深圳市某物业公司、深圳市某科技公司签订的物业服务合同为无效合同；7.判决深圳市某物业公司、深圳市某科技公司履行对相关部门的告知义务，协助王某及其他业主成立物业委员会，重新选定物业服务企业；8.深圳市某物业公司、深圳市某科技公司承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：一、涉案小区系位于深圳市××××街道维X酒店，由案外人深圳市某网络科技有限公司开发，未成立业主委员会。王某为该小区维X酒店第*层商务办公**房产业主。深圳市某物业公司为该小区的物业服务企业。

二、2015年11月3日，王某与深圳市某科技公司签订《深圳市二手房买卖合同》约定，深圳市某科技公司将位于深圳市××××街道维X酒店第1X层商务办公1X房产出售予王某；建筑面积106.06平方米；用途为办公；转让成交价3630250元；卖方应当于2015年12月30日前将房产交付买方。合同第十三条约定，卖方在交付该房产时，应将附随的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费等费用结清，单据交买方确认，否则买方有权从交房保证金中抵扣上述欠费。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。

2016年3月1日，王某与深圳市某物业公司签订《前期物业服务协议》，由深圳市某物业公司对维X酒店商务办公提供物业服务。合同第六条约定，如受有关部门或单位委托，深圳市某物业公司可提供水费、电费、燃煤气费、房租等代收代缴服务，收费标准执行政府规定。双方还就物业管理服务内容、服务质量、违约责任等其他权利义务进行了约定。

其后，深圳市某科技公司协助王某办理了维X酒店第1X层商务办公1X房产的不动产登记。不动产登记证书中载明的大厦名称为“维X酒店公寓办公楼”。

三、王某在使用维X酒店第1X层商务办公1X房产过程中所产生的水、电费由深圳市某物业公司向供水、供电部门代缴，再由王某根据代缴金额具体支付予深圳市某物业公司。

四、涉案维X酒店停车场、电梯均有进行经营收益。深圳市某物业公司主张电梯广告收益已转入专项维修基金，停车场收益则归开发商所有。

一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。王某与深圳市某科技公司签订《深圳市二手房买卖合同》时已知悉深圳市某物业公司为涉案小区提供物业服务，且王某亦与深圳市某物业公司签订了《前期物业服务协议》。王某主张深圳市某物业公司、深圳市某科技公司签订的《物业服务合同》无效，应就该合同存在法定合同无效事由提供证据予以证明。王某未举证证明深圳市某物业公司、深圳市某科技公司具有恶意串通损害其合法权益之情形，王某关于确认深圳市某物业公司、深圳市某科技公司之间合同无效之诉求缺乏事实依据，一审法院不予支持。

关于水、电过户手续。根据合同相对性原则，王某为涉案小区水、电的实际使用人，供水、供电企业为水电服务的提供方，供水、供电合同关系发生于王某与水、电服务企业之间，与深圳市某物业公司、深圳市某科技公司无关。王某主张深圳市某物业公司、深圳市某科技公司协助办理水、电过户手续于法无据，一审法院不予支持。

关于大厦更名违约责任。王某与深圳市某科技公司签订《深圳市二手房买卖合同》后，深圳市某科技公司协助王某办理了不动产权证书，载明的楼宇名称为维X酒店公寓办公楼。其一，王某对深圳市某科技公司变更大厦名称之事实未提供证据予以证明；其二，即便深圳市某科技公司以其他名称对外经营涉案大厦，王某亦无证据证明深圳市某科技公司以其他名称经营大厦之行为对其权益造成损害，故王某该主张缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。

关于公共区域的经营收益问题。王某未就深圳市某物业公司提供物业服务过程中占用公共区域经营收益之事实提供证据予以证明，其主张深圳市某物业公司将公共区域经营权益交付业主并向其支付收益缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。

关于停车位使用问题。王某未就双方关于车位使用相关约定提供证据予以证明，王某主张深圳市某物业公司、深圳市某科技公司承担违约责任依据不足，一审法院不予支持。

关于物业费收支情况公示。根据《物业管理条例》，业主在物业管理活动中有权监督物业服务企业履行物业服务合同、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。深圳市某物业公司未举证证明其已向小区业主公示了物业费收支情况，王某关于深圳市某物业公司对物业费收支情况进行公示之诉求于法有据，一审法院予以支持。

关于业主委员会之设立。根据《中华人民共和国物权法》(以下简称物权法)，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会系业主的自治组织，系基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成。协助成立业主大会并非物业服务企业的法定义务，王某主张深圳市某物业公司、深圳市某科技公司协助成立小区业主委员会缺乏法律依据，一审法院不予支持。

据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十五条，《物业管理条例》第六条第二款第（六）项、第（九）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、深圳市某物业公司应于判决生效之日起十日内向维X酒店公寓办公楼公示物业费收支情况。二、驳回王某的其他诉讼请求。一审案件受理费125元，由王某负担100元，深圳市某物业公司负担25元。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，王某依据房屋买卖合同及物业服务合同提出本案诉请，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷及物业服务合同纠纷。

关于深圳市某科技公司与深圳市某物业公司签订的前期物业服务合同效力问题。涉案物业为商业办公用途，并非住宅物业，法律法规并未对建设单位选聘前期物业服务企业的方式作出强制性规定，且王某本人亦与深圳市某物业公司签订了物业服务合同，王某仅以未经招投标程序选聘为由，主张深圳市某科技公司与深圳市某物业公司签订的前期物业服务合同无效，缺乏法律依据，其称合同双方恶意串通损害其合法利益，亦无证据可予证明。王某诉请确认该合同无效，理据不足，本院予以驳回。

关于水、电过户的问题。王某为涉案小区水、电的实际使用人，供水、供电企业为水电服务的提供方，供水、供电合同关系发生于王某与水、电服务企业之间，与深圳市某物业公司、深圳市某科技公司无关。王某二审向法院提交了《中间层接管所需材料》《客户供电设施无偿移交申请表》《住宅小区供电设施移交意向协议》三份表格，称来自电力供应部门，欲证明其关于办理涉案房产的水电至其名下的手续需深圳市某物业公司、深圳市某科技公司协助的主张。对此本院认为，该三份材料从内容看，涉及的是小区供电设施的所有权人将小区供电设施整体无偿移交供电部门维护管理这一事项，其移交主体为投资建设供电设施的建设单位、物业公司或代表全体业主的小区业委会。本案王某仅为小区其中一户的业主，并无权作为该项移交主体，其据此主张深圳市某物业公司、深圳市某科技公司应协助办理水、电过户手续，缺乏事实无据，本院不予支持。

关于大厦更名违约责任。王某与深圳市某科技公司签订的房屋买卖合同约定深圳市某科技公司对楼宇有命名权，项目的最终名称以房产证为准。涉案房产的不动产权证书载明的楼宇名称为维X酒店公寓办公楼，王某并未提交证据证明深圳市某科技公司已对该大厦的登记名称进行了变更，且合同并未约定深圳市某科技公司擅自更名应承担5000元违约金，即便深圳市某科技公司以其他名称对外经营涉案大厦，王某亦无证据证明深圳市某科技公司以其他名称经营大厦之行为对其权益造成损害。因此，王某以深圳市某科技公司变更名称为由，要求其承担5000元违约责任的诉请，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。

关于公共区域的经营收益问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十条、《物业管理条例》第五十四条的规定，对物业共有部分的管理和收益问题涉及全体业主的共同利益，收益如何使用、是否分配均应由全体业主共同决定，王某并无权以个人名义提出主张并要求分配，其诉请深圳市某物业公司将公共区域经营权益交付业主并向其本人支付收益，于法于理无据，本院不予支持。

关于停车位使用问题。王某未就双方关于车位使用的约定提供证据予以证明，也没有举证证明深圳市某物业公司、深圳市某科技公司存在对停车位不当利用的具体情形，其要求深圳市某物业公司、深圳市某科技公司承担该项违约责任，法律和事实依据不足，本院予以驳回。

关于物业费收支情况公示。现行法律法规对于物业费收支情况的公示并无明确规定，王某提起本案诉讼之时仍适用的2008年1月1日开始施行的《深圳经济特区物业管理条例》第九十五条也仅对采用酬金制计费方式收取物业服务费的物业服务费收支情况要求定期公示。本案采用的是包干制计费方式收取物业服务费，深圳市某物业公司未公示物业费收支情况并不违反相关规定，王某要求深圳市某物业公司公示并无法律和合同依据。虽经修订的《深圳经济特区物业管理条例》第六十一条第一款第四项规定，物业服务企业应将上一年度物业服务合同履行以及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算予以公示，但根据法不溯及既往的原则，不能据此要求深圳市某物业公司此前行为。如2020年3月1日之后，深圳市某物业公司未依照规定公示物业费收支情况，王某可另循法律途径主张权利。深圳市某物业公司上诉对一审判令其公示物业费收支情况提出异议，理据充分，本院予以采纳。

关于业主委员会之设立。根据物权法等相关法律规定，业主大会系业主的自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会的召开及业主委员会的选举均属于业主自治范围内事项。虽《深圳经济特区物业管理条例》要求建设单位或物业公司在满足首届业主大会成立条件后，应通知物业所在地街道办事处并配合提供相关资料，但相关规定系为服务行政主管部门履行行政监管职能而制定，并非当事人主张民事权利的规范依据。且旧规、新规均明确规定，业主可以自行书面告知物业所在地街道办事处，故王某亦无需通过深圳市某物业公司、深圳市某科技公司启动该通知事项。由上，王某诉请深圳市某物业公司、深圳市某科技公司履行通知和协助成立业委会、重新选定物业服务企业，于法于理无据，本院予以驳回。

综上所述，王某的上诉请求不能成立，应予驳回；深圳市某物业公司的上诉请求，符合法律规定，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《物业管理条例》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初14号民事判决；

二、驳回王某全部诉讼请求。

一审案件受理费125元、二审案件受理费250元，均由王某负担，王某应在本判决生效之日起七日内迳付深圳市某物业管理有限公司二审受理费50元。

本判决为终审判决。

审判长　唐　毅

审判员　曹　静

审判员　蔡妍婷

二〇二〇年三月二十七日

书记员　龙灵美

附相关法条：

《中华人民共和国物权法》

第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

《物业管理条例》

第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。