周某与陈某房屋买卖合同纠纷一审（逾期办理房屋过户的违约责任）

周某与陈某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

（逾期办理房屋过户手续的违约责任承担）

原告：周某，女，1948年8月16日生，汉族，住上海市静安区。

委托诉讼代理人：朱**，上海**律师事务所律师。

被告：陈某，男，1958年8月10日生，汉族，住上海市杨浦区。

委托诉讼代理人：吉峰，上海博拓律师事务所律师。

委托诉讼代理人：谈文君，上海博拓律师事务所律师。

原告周某诉被告陈某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月28日公开开庭进行了审理。原告周某及其委托诉讼代理人朱**、被告陈某及其委托诉讼代理人吉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告周某向本院提出诉讼请求：1.被告协助原告办理将上海市浦东新区航头镇航昌路XXX弄XXX号XXX室房地产权利登记过户至原告名下的手续；2、被告支付迟延过户违约金人民币(以下币种同)53万元，以93.50万元为基数，按照日万分之五标准，自2017年12月19日起算，要求计算至实际过户之日止；3、被告赔偿律师费8,000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月10日，原、被告签订《动迁房买卖合同》，约定被告将其所有位于上海市浦东新区航头镇航昌路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房以935,000元的价格出售给原告，原告实际支付被告94万元且于合同签订后即实际入住使用房屋。2017年年底，该房屋满足过户交易条件，原告多次催促被告办理过户手续，被告拒绝，后原告发现被告已将系争房屋赠与过户给被告女儿，原告于2018年9月提起诉讼，法院经审理，确认被告与其女儿签订的赠与合同无效，系争房屋于2019年3月5日恢复登记至被告名下。现原告要求被告按照双方签订的《动迁房买卖合同》之违约赔偿条款，赔偿原告的违约滞纳金损失。

被告陈某辩称，同意协助办理过户手续，违约金不认可。首先双方签订合同后，按约签订了网签合同，在新的网签合同覆盖原合同后，其中并未约定违约条款。其次，原告存在恶意延期办理过户手续的行为。再次，双方《动迁房买卖合同》中约金约定过高，申请调低。双方签订合同后，被告及时交付房屋，原告拿到房屋后就对外出租，原告没有因迟延过户产生任何损失。律师费不认可，因为网签合同中并无律师费的约定。

当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织了质证，对于当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据经质证的证据及当事人陈述，本院确认如下事实：2015年1月10日，被告作为出售方(甲方)、原告作为买受方(乙方)签订《动迁房买卖合同》，约定被告将系争房屋出售给原告，房屋建筑面积75.28平方米，房屋总价款935,000元。合同第八条约定：“甲乙双方在办理该房地产过户交易手续时，若根据房地产交易中心要求需要进行《上海市房地产买卖合同》网上签约手续，该合同的内容不改变本合同中约定的该房地产价格等双方的权利和义务，甲方负有协助乙方签订《上海市房地产买卖合同》的义务，若双方为办理过户手续所需签订的房地产管理部门之买卖合同示范文本内容与本合同约定不一致的，以本合同为准。”第十五条第2款约定：“甲方收取了房款后的任何时间，甲方反悔不出售该房地产给乙方的，则甲方必须在五日内按乙方累计已支付的房价款的双倍返还给乙方，作为违约处罚(若有本合同约定的逾期或拖延等过程违约金，则过程违约金也需付清)，之后乙方仍有权要求甲方继续履行本合同中的过户义务……”第十六条约定：“甲方应于该房地产交易限制期满的5个工作日内及时与乙方前的《上海市房地产买卖合同》及进行交易中心办理过户等事宜。若因甲方的客观不能导致延期过户的，以交易限制期满的第31天起每日按照总房价款的万分之五计算逾期违约金给乙方，直至为乙方办理产权过户之日止……若逾期超过45日，则视为甲方反悔不售即违约。”

2015年1月10日，被告出具收到购房款85.50万元的收条、2015年8月8日，被告出具收到购房款8万元的收条。

原、被告一致确认，被告于2015年将系争房屋交付原告。

另查明，2018年9月10日，周某曾以陈某及其女儿陈某2为被告提起诉讼，要求：1、确认两被告就系争房屋签订的《上海市房屋赠与合同》无效；2、要求将系争房屋产权恢复登记至被告陈某名下。我院以(2018)沪0115民初70110号立案受理，并于2018年12月14日出具民事判决书，该案判决书查明如下事实：系争房屋于2015年7月15日产权登记于被告陈某名下。因系争房屋系动迁安置房，原告受交易时间的限制，一直未与被告签订正式房屋买卖合同及办理房屋过户手续。现交易限制期满，涉诉房屋已经具备上市过户条件，原告遂要求被告陈某继续履行《动迁房买卖合同》的约定，完成涉诉房屋包括签订正式房地产买卖合同在内的全部过户手续，但遭被告陈某拒绝。原告遂于2018年5月4日诉至本院要求被告陈某配合将涉诉房屋过户至原告名下，案号(2018)沪0115民初34981号，审理中原告发现涉诉房屋产权已于2017年12月19日变更至被告陈某2名下，原告撤诉后另行于2018年9月3日起诉两被告要求确认两被告就涉诉房屋签订的赠与合同无效，案号(2018)沪0115民初64578号，后该案按撤诉处理。2018年9月10日，原告再次起诉来院，引发本案诉讼。70110号判决书认为：涉诉房屋的交易限制期已经届满，房屋过户条件已经成就，两被告却隐瞒原告私自将涉诉房屋过户至被告陈某2名下的行为显然属于恶意串通，损害第三人利益。故判决：1、被告陈某与被告陈某2于2017年12月19日就系争房屋签订的《上海市房屋赠与合同》无效；2、系争房屋产权于本判决生效之日起十日内恢复登记至被告陈某名下。

该案判决作出后，系争房屋于2019年3月5日恢复登记至被告陈某名下。

2019年3月31日，原、被告签订网签版《上海市房地产买卖合同》，合同中约定房价款仍为935,000元，双方于2019年4月30日办理过户手续。合同中就房屋交付时间、付款时间、违约责任等约定均为空白。

2019年4月4日，原、被告曾去房地产交易中心，但该日双方最终未能办理过户手续。

诉讼过程中，陈某表示，在70110号案件法院判决生效后，其多次主动与原告沟通办理过户手续事宜，原告予以拒绝，原告则表示被告提出过户的同时还要求加价，原告才拒绝过户的。对此双方都提交了短信记录，部分内容如下：2019年3月20日，陈某向周某发送短信：“……由于我女儿的原因给您造成了一定的伤害。在这我跟您说声对不起！但是我这里也有个小小的要求，你也知道现在这个房子的价格！我在这次的房子纠纷上也用了不少钱，所以我想在我过户给您的情况下您能给予我一定的补偿！您看可以吗！”2019年5月19日，陈某向周某发送短信：“你好周女士！房产过户手续你看什么时候去办理掉呢，请您消消气！”周某回复：“我已打过电话给我儿子。鉴于在此之前他已诉讼至法律，法院通知下周23日下午1：30去杨源路XXX号第21调解室进行诉前调解，到时候你与他谈吧！”2019年9月15日，陈某向周某发送短信：“你好周某女士，从三月份房屋交易中心办理过户手续至今已有半年之久。现在天气也凉快了我们约个时间把房屋过户手续办了吧！”周某回复：“你好！你的代理律师提议去上海仲裁委员会，那就等仲裁以后过户！”

本院认为，原、被告就系争房屋签订的《动迁房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。系争房屋于2015年7月15日产权登记于被告陈某名下，根据相关政策，目前已经满足交易过户条件，原告也已经按约付清房款，原告要求被告协助办理过户手续的诉讼请求，本院予以支持。根据70110号判决书查明事实，被告在将系争房屋出售给原告以后，又于2017年12月19日将房屋赠与其女儿，以自己的行为表示不履行其与原告之间的《动迁房买卖合同》，构成违约。根据《动迁房买卖合同》第15条第2款约定，被告收取房款后反悔不卖的，被告应按已支付的房价款的双倍返还给原告作为违约处罚，若有本合同约定的逾期或拖延等过程违约金，则过程违约金也需付清。合同第十六条约定，被告应于该房地产交易限制期满的5个工作日内及时与原告签订《上海市房地产买卖合同》及进行交易中心办理过户等事宜……若逾期超过45日，则视为甲方反悔不售即违约。现系争房屋未能及时完成过户的原因就是因为被告反悔不卖将系争房屋赠与过户给其女儿所导致，因此，原告要求被告支付延迟过户违约金，应当予以支持。但本院同时注意到，在70110号判决作出后，被告配合原告签订了网签合同，之后也多次与原告沟通过户事宜，虽然其在2019年3月20日提出过户的同时还提出过补偿问题，但在未得到原告同意后，从其自2019年5月份开始与原告之间的短信聊天记录来看，并未看到再次提出过要求补偿，而是多次与原告约时间去办理过户，原告一直以各种理由拒绝，对于后续未能办理过户手续的扩大损失，应由原告自己承担责任。综上，本院考虑到双方过错程度、合同履行情况、原告实际损失等，酌情将延迟过户违约金调整为12万元。原告还要求被告赔偿律师费，鉴于本院在酌情确定违约金时已经考虑到原告实际损失，不再予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二条、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、被告陈某于本判决生效之日起十日内协助原告周某办理将上海市浦东新区航头镇航昌路XXX弄XXX号XXX室房地产权过户至原告周某名下的手续；

二、被告陈某于本判决生效之日起十日内支付原告周某延迟过户违约金12万元；

三、驳回原告周某的其余诉讼请求。

案件受理费17,715元，减半收取计8,857.50元，由原告周某负担1,710元，被告陈某负担7,147.50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长： 刘　露

人民陪审员： 乔建忠

人民陪审员： 钱芬英

二〇二一年三月五日

书　记　员： 苏　昊