“以息定租”二十年引发的租赁合同纠纷案

代    理    词

审判长、审判员：

我依法作为郭某某等10人的代理人参与今天的诉讼活动。通过今天的法庭调查，现针对本案争议的事实结合原告及第三人的辩论意见，发表如下代理意见，请合议庭在合议时考虑采纳：

一、从程序上来讲，原告立特公司以自己的名义提起诉讼及第三人参加诉讼均不符合法律规定，可谓诉讼主体不适格。

（一）关于原告立特公司诉讼主体资格及其“法定代表人”的问题。

1、立特公司不是合同的当事人，其与“合同”没有法律上的利害关系。

从原告的起诉状及当庭陈述可以看出来，其诉讼请求为“解除被告农机公司与十被告的房屋租赁合同”，说明，其要求为解除被告方之间的“租赁合同”，而“合同解除权”是合同当事人的基本民事权利，当然，作为合同外第三人无权提出解除合同之诉，这也是由合同“相对性”的基本原则所决定的。

2、立特公司已被吊销营业执照，不宜作为“诉讼主体”参加诉讼。

对于已被吊销营业执照的企业是否可以作为当事人参加诉讼，是一个争议比较大、且各地作法不统一的问题，这是由相关法律规范相矛盾引起的。除了《公司法》不具体、明确的规定外，两个规定值得注意：

①国家工商行政管理局《关于企业登记管理若干问题的执行意见》第10条，规定：企业被吊销营业执照的其法人资格或经营资格终止。其中，公司被依法吊销营业执照的，由股东组织清算组清算。

②最高人民法院（2000）24号批复，规定，企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，…企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以以自己的名义进行诉讼活动。

在这两个矛盾规定的指引下，出现了司法和行政的冲突，为此 ，在2001年11月最高人民法院副院长李国光在全国民商事审判工作会议上作了题为《当前民商事审判工作应当注意的主要问题》，对企业被吊销营业执照后，诉讼主体的确认作了原则性的意见指导（详见附后）：确定诉讼主体的目的，在于明确民事诉讼权利、义务的承担者。故而在法律原则范围内应当尽量避免司法行为与行政行为之间不必要的冲突，被吊销营业执照的的企业，应以清算主体为诉讼主体，有限公司的清算主体为全体股东。结合本案来看，立特公司的股东且唯一股东为被告农机公司，因此，原告立特公司不宜以自己的名义参加诉讼，而应变更为农机公司。

③立特公司即使可以自己的名义参加诉讼，也应由其股东任命或指派“负责人”代表公司参加诉讼。

即便根据最高人民法院（2000）24号批复精神，立特公司被吊销营业执照后仍可以自己的名义参加诉讼，但由谁作为“法定代表人”或“负责人”参加诉讼还是个法律问题。特别是本案，在“立特公司”的主张与其股东农机公司主张完全不一致的情况下，双方又分别为原被告的情况下，根据《公司法》第一条的规定，公司法的立法目的在于保护公司、股东和债权人的合法权益。又根据公司法第  条的规定，被吊销营业执照已经作为一种公司解散的法定情形被明确规定下来，因此，从公司法的立法精神来看，即使在没有成立清算组清算的情况下，也应由股东指派负责人代表公司进行相关的诉讼活动。

需要说明的是，本案是否适用修订后公司法的问题，我们认为，在原公司法没有规定公司被吊销营业执照属公司解散的一种情形时，修订后的公司法正好作出了相应的明确的规定，根据最高法院关于公司法适用问题的司法解释，本案应适用新公司法的规定。

（二）第三人申请参加诉讼是符合法律规定

1、第三人非合同当事人，不享有“合同解除权”。

如原告立特公司的主张一样，第三人的诉求是解除被告方之间的租赁合同，同样，其作为合同外第三人不享有解除权。

2、第三人以有独立请求权的第三人的诉讼地位参加诉讼与法律规定不符。

根据《民诉法》第56条之规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼”，结合《民诉法》第三人的相关理论，我们认为①作为有独立请求权的第三人应以起诉的方式参加诉讼，而不是以申请方式参加诉讼；②其应有独立的诉讼请求，即其请求应区别于原告，也区别于被告，与原被告各方相互独立，而不是象本案一样与原告方诉求保持一致；③第三人提起诉讼应以本诉的原被告双方为被告，不是如本案一样仅仅以被告一方为被告，且在本诉被告方为多方的情况下仅以其中的一方为被告。因此，第三人任天兰以有独立请求权的第三人的身份参加诉讼不符合法律的规定。

二、从事实上讲，本案也不符合合同解除的事实条件，原合同应继续履行，不宜解除。

（一）关于合同的签订：是由农机公司与各被告签订的，当时立特公司尚未成立。

1995年3月，洪洞县农机公司筹建农机大厦，因资金短缺，向社会集资，1995年3月2日，各被告（岳洪忠、焦文生等除外）分别与农机公司大厦筹建组签订了《协议书》，约定“按实用面积每平方米2800元的价格成交，交付房屋后房权永远归乙方所有；在大楼动工以前，由乙方（被告）预付部分房款；交付房屋的日期定为1996年3月1日前；从乙方交款之日起，到得到门面之日止，甲方按国家贷款利率向乙方支付利息……”，以上事实由郭东胜向法庭提供的第柒号、李怀记提供的第捌号、郭保华提供的第玖号协议书及当事人陈述可以证实。所以说，合同的双方当事人为农机公司与各被告。

二、合同的变更及履行：由农机公司与各被告（郭东胜除外）变更了合同并实际履行了合同。

合同签订后，各被告交付农机公司农机大厦筹建组金额不等的款项，由筹建组为各被告出具了收款凭单，交款用途为“建房集资款”“集资款”，时间为1995年3月15日至3月27日。合同约定的交房时间届满后，农机公司迟迟不能交付门面房，更有甚者，1996年11月份农机公司法定代表人变更，农机公司拖欠工程款，大楼工程停建，工程承包人焦文生将一层门面房简单装饰加锁后打出了“对外出租”的招牌，情急无奈之下，各被告与其他集资建房户上访至县委、县政府，在有关领导督导下，1999年12月，农机公司、工程承包人焦文生与各被告达成一致意见，立即将门面房交付集资户，集资户与农机公司结算、交清房款，由农机公司给集资户出具收据，农机公司将房款支付予工程承包人，工程承包人将门面房钥匙交付于集资户，在这种特殊情况下完成了一层门面房的交付。同时，农机公司领导称农机公司为国有企业，为了不使国有资产流失，将原来达成的买卖房屋“协议书”变更成“以息定租协议”，期限可以长一点定为25年，自1996年12月10日起算，当时，经结算郭保华已交的款项及利息数额超过了其应付的房款，就延长其两年的租赁期限，于是形成了郭保华的租赁期为27年事实。双方于1996年12月10日补签了书面的“以息定租”协议书。（郭东胜除外）

综合上述事实，可以说，合同（以息交租协议或协议书）的双方当事人为洪洞县农机公司与各被告；门面房的交付时间为1996年12月10日，当时，立特公司仍未成立，证明上述事项的证据有：

①各被告人陈述，可以相互印证。

②农机大厦筹建组1993年3月出具的收款凭单，证实所收款项为集资建房款。

③“以息定租协议书”证实洪洞县农机公司为合同的甲方；门面房交付时间为1996年12月10日。

协议第四条“由乙方在占房前一次性全部交清，把此资金作为以息定租。从1996年12月10日至2021年12月10日后（郭保华为2023年12月10日）由甲方向乙方退回本金”。需要说明的是该协议第一条是对已交付门面房装修范围、标准的要求和承诺，并非门面房本身的交付。

④农机大厦筹建组1996年12月向各被告出具的“农机大厦款”收款凭单，“农机大厦以息定租款”收款凭单证实依据“以息定租协议”（先口头协商后签订的书面协议）履行结清房款交付房屋的事实。

⑤农机大厦筹建组出具的“电表款”收款凭单，证实了1996年12月门面房交付各用户的事实。

（三）合同的性质

1、农机公司与郭东胜之间的合同属买卖合同。

这由双方之间所签订的（柒号）协议书及1996年12月5日农机大厦筹建组出具的农机大厦款收款凭单可以证实。原告主张其双方之间是租赁关系但其无提供证据印证。

2、农机公司与郭东胜之外的其他被告人之间的合同为特殊借贷合同与特殊租赁合同的复合。

从“以息定租”协议的签订情况来看，它是以原买卖合同为基础演变而来的，从内容上反映出一定的“借贷关系”的特证和租赁关系的特征，同时又受“买卖合同”的影响，因此，我们认为，应是一种介与买卖与租赁之间的特殊的“租赁合同”，“承租人”的权利仅仅不具有所有人对所有权四项权能（占有、使用、收益和处分）中处分的权利，但比普通租赁合同中，承租人所享有的权利要宽泛得多，对该租赁物享有广泛的占有、使用、收益的权利，可以说是一种农机公司出让房屋使用权的行为，带有一定的“物权”性质。其权利设定不违背当时相关法律的规定，应属有效。

（四）农机公司与各被告之间的协议（合同）应继续履行，不应解除。

对于合同不应解除的理由，我们已在答辩意见（详见答辩状）中阐述清楚，但是，在此我们有必要着重说明以下几点：

1、转租是承租人依法使用、收益租赁物的行为。

转租是一种民事行为，是将其取得的租赁物再次出租的行为，我们认为，从性质上说，它一种对租赁物行使使用、收益权的行为。是不为法律所禁止的行为。对于转租的立法模式，国际上有通行两种做法，一为自由主义模式，即除有明确的相反约定外，承租人原则上可以转租，二为限制主义模式，即经出租人同意可以出租。当事人约定效力高于法定的效力。具体到本案来说，双方的约定（包含口头和书面)发生于合同法实施以前，当时，我国经济合同法和《民法通则》对转租行为并没有直接立法规定。那么①从法律规定的精神来看，法无紧止即为授权，即可以认为在当时我国对转租行为在立法模式上并没有确定其制度，转租是不被禁止的；②从双方所签订的书面协议上来看，双方并没有约定可以转租但也没有约定不得转租或转租需经同意的字样；③原农机公司经理证明当时口头同意各承租人转租；④现农机公司无论是在答辩中还是在庭审中也一直认可允许各承租人转租；⑤各被告陈述可以相互印证，当时是农机公司同意转租的。所以，各承租人转租的行为既不违反法律的规定也不违反当时的约定。

至于1999年开始实施的《合同法》也是尊重当事人之间的约定的，而且，此时的转租行为已早已完成。

2、租赁物所有权的变化不影响租赁合同的效力

本案中，各被告从1996年12月10日占有门面房之后，就或自己使用，或出租于他人使用，直到诉讼后才知道门面房的所有权发生了多次变化，但根据“买卖不被租赁”的古老法则及“合同法”第229条规定，不管租赁物的所有权如何变化，原租赁合同继续有效，应继续履行。

3、郭东胜与原农机公司之间系买卖合同法律关系，要求解除租赁合同没有事实基础。

4、原告及第三人要求解除合同的理由没有事实依据

无论是原告的诉状还是当庭陈述，还是第三人的陈述，其要求解除农机公司与各被告之间租赁关系的理由都是各被告未经农机公司同意擅自转租，而事实是农机公司自始至终包括今天的庭审上都认可各被告的转租行为，也承认在合同约定时口头允许各被告人转租。因此，原告及第三人所持的理由不攻自破。

5、第三人任天兰应当知道其拍得的房产被出租（或出卖）的基本事实。

从此房产的价款可以分析得出任天兰应该知道该房屋是有权利负担的 。该“立特大厦 ”在1995年5月主体完工评估时价值就达495万余元，在2004年中行委托拍卖时保底价又为300万元，但到成交时却仅有140万元，我们对其拍卖是否合法不作评价，但仅从价值上来看，可以推断任天兰应当知道该房产的实际占有、使用情况的 。若其确实不知，则应当向拍卖公司主张权利，而并非向各被告主张权利。

综上所述，原告提起诉讼与第三人申请参加诉讼都不符合法律规定，诉讼主体资格不适格。而在事实上，也不存在合同解除的法定情形，因此，建议法庭依此驳回原告及第三人的诉讼请求或驳回其起诉。

  代理人：雄志律师事务所律师王雪琴

          二OO七年六月二十日