当事人信息

原告：四川省某实业有限公司，住所地成都市金牛区一环路西三段**。

委托诉讼代理人：许辉，四川A律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张清，四川A律师事务所律师。

被告：唐某，男，1969年10月1日出生，汉族，住成都市金牛区。

委托诉讼代理人：宋杨东，四川文典律师事务所律师。

案件概述

原告四川省某实业有限公司(以下简称“某实业公司”)与被告唐某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告某实业公司的委托诉讼代理人许辉、张清，被告唐某及其委托诉讼代理人宋杨东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

当事人主张

原告某实业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除原告与被告签订的《房屋租赁协议》;2、请求法院依法判令被告支付2019年5月15-2019年8月15的租金31026.56元及违约金46539.84元;3、请求法院依法判决被告继续按照《房屋租赁协议》支付从起诉之日起至归还房屋之日止的租金及拖欠租金1.5倍的违约金;4、请求法院判令被告唐某在租赁合同解除之日起十日内腾退金牛区并返还给某实业公司;5本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年4月15日，某实业公司与被告签订了《房屋租赁协议》，约定由某实业公司将其建设、开发的位于金牛区(建筑面积229平方米)房屋出租给被告，租赁期限不低于10年，租金为5000元每月，以后每年房租按5%递增。合同签订后原告按照协议约定交付了房屋，被告将租金转到某实业指定账户(王丽账户)。根据协议约定，2019年4月15日，被告应当支付下半年租金，但至今被告仍迟迟未支付，按照双方签订的《房屋租赁协议》约定，被告逾期不支付租金超过一个月的，原告有权解除《房屋租赁协议》并主张未支付租金1.5倍的违约金，故为维护原告的合法权益，特诉至法院。

被告唐某答辩称，双方签订的房屋租赁合同中五福花园9号楼未取得建设工程规划许可证，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第2条及第11条规定，原被告签订的《房屋租赁协议》应属于无效合同;2、原告起诉书中提起被告不付租金，事实上是原告违法不提供公司账户导致被告支付租金不能，应该由原告承担违约金;3、原告在起诉书中说合同约定将租金转到某实业指定账户(王丽)账户上，不属实，合同中没有此约定;4、在经营期间，2019年5月房屋顶面破裂漏水，导致室内电视机漏电损坏，维修费等损失共计50，000元多，根据相关规定，应由对方赔偿我50，000元;5、原告起诉称4月5号应当支付租金，与合同约定时间不符。

一审法院查明

本院经审理查明，2001年，某实业公司取得《招标(备案)合格通知书》即成建招土建合2001第0439号，载明工程名称为五福花园1、2、3、4、9号，招标范围是土建及水电安装，建设规模为23000平方米，招标方式为邀请。

2001年11月29日，成都市人民防空办公室出具《施工图审查意见表》载明工程名称为五福花园一期，子项名称为1-4,9号楼及相关的审查意见。

2002年3月1日，《中华人民共和建筑工程施工许可证》，编号510100200203010901，载明建设单位是四川省某实业有限公司及成都顺意房地产开发有限公司，工程名称为五福花园，备注中表明九幢面积为742.7平方米。

2002年，某实业获得《成都市建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，备案编号为2002-0361，工程名称五福花园九号楼，建设单位为四川省某实业有限公司及成都顺意房地产有限公司。

2002年3月15日，成都市房产管理局颁发成房预售字第××号《商品房预售许可证》，载明预售范围五福花园1、2、3、9号楼。

2019年11月21日，成都商品房网上查询到《成都市商品房预售许可证》，开发企业为四川省某实业有限公司，项目名称五福花园，项目地址赛云台西一路，预售范围1、2、3、9号楼。

2010年4月15日，某实业公司与唐某签订了《房屋租赁协议》，约定将某实业公司开发的坐落在金牛区出租给唐某，出租房屋建筑面积为229平方米，约定租期不低于10年，首年月租金为5000元每月，以后每年房屋租金按照5%递增，且房屋的月租金均为不含税租金，该协议还就后续租金支付方式及时间，违约责任等事项均作了明确的约定。

2010年4月1日，某实业公司出具《授权书》，载明经董事会一致同意，授权营销总监王丽全权负责五福花园9号楼的管理和租赁业务。

2015年11月23日，某实业公司出具《收条》一份，载明：今收到五福花园九号楼唐某先生交来的房屋租金(2015年11月至2016年4月)六个月(租金)人民币38，288元，收款人处有某实业公司的签章及尹波代办的签名。

2019年6月19日，成都市城市管理行政执法机关出具《调查通知书》，载明：花语林茶府，为查明你(单位)在涉嫌违法建筑一事，请你(单位)与2019年6月20日到五块石综合行政执法中队接收调查，并提供营业执照复印件、身份证复印件。

2019年8月15日，某实业公司出具《情况说明》，载明：关于本公司于2010年4月1日授权本公司营销总监王丽(身份证号5101031963××××××××)全权负责五福花园9号楼的管理和租赁业务(包括代收租金等)，情况属实，特此说明。

另查明，被告在收到上述协助调查通知后，便多次通过微信等方式向原告要求出具9号楼非违建的证明及公司的账户，以便将应付租金支付到公司的账户上。同时，某实业公司营销总监王丽也通过微信等方式向被告唐某多次催收后续租金。

本院同时查明，自原、被告签订上述协议后，被告唐某从2010年4月至2019年5月，在长达九年的租期内，除2015年11月23日以现金方式交付租金外，唐某均一直按照约定将租金直接支付到某实业公司营销总监王丽的私人账户上。

以上事实有《房屋租赁协议》、《招标(备案)合格通知书》。《施工图审查意见表》、《中华人民共和建筑工程施工许可证》、《竣工验收备案表》、《商品房预售许可证》、《调查通知书》情况说明、银行流水明细、微信聊天记录及双方当事人当庭陈述在卷佐证。

关于被告提交的两份《规划管理验收合格证》及一份《建设工程规划许可证》、总平面图，均不能反映与案涉租赁房屋有关，本院对该组证据不予采信。

一审法院认为

本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示。虽然2019年6月19日，成都市城市管理行政执法机关出具《调查通知书》，但该调查的前提是涉嫌违建，最终并没有认定案涉房屋就属于违建房屋。原告在取得《招标(备案)合格通知书》、《施工图审查意见表》、《中华人民共和建筑工程施工许可证》、《竣工验收备案表》、《商品房预售许可证》系列许可之后，将自有开发的房屋出租给被告，没有任何违反法律及法规之处，原告是否取得了自有开发房屋的产权证，并不是出租该房屋的必备要件，因此被告依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第2条及第11条规定进行抗辩的理由不成立。原、被告签订协议后，原告将案涉房屋交付给被告经营使用至今，被告也在长达九年的使用期间，自动将租金支付到原告营销总监王丽的账户上，至于王丽是否有权利用个人账户收取租金，属于另一个法律关系，该行为在某实业公司出具书面情况说明表示追认之后，并不当然构成被告拒绝缴付后续租金的理由。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，及第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，本案中，原、被告在长达九年的租期内其主要交易习惯就是唐某均将租金支付到某实业公司王丽个人账户上。因此被告从2019年5月至今逾期七个月未缴付租金的行为严重违反约定，依法应当承担违约责任。原告根据协议的约定，要求解除合同，并要求被告腾退案涉租赁的房屋及支付租金的要求，符合双方的约定及法律的规定，本院依法予以支持。

关于被告在答辩中主张原告赔偿其损失等事项，因为被告在本案中并未提出反诉，被告可以另案主张。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第二条、第三条、第四条的规定，判决如下：

一审裁判结果

一、解除原告四川省某实业有限公司与被告唐某于2010年4月15日签订的《房屋租赁协议》;

二、本判决生效之日起十日内，被告将租赁的金牛区五块石赛云台西一路8号五福花园9号楼腾退并返还给四川省某实业有限公司;

三、被告唐某自本判决生效之日起十日内向原告四川省某实业有限公司支付2019年5月15日至2019年8月15日的租金31，026.56元，违约金46，539.84元;

四、被告唐某自本判决生效之日起十日内按照《房屋租赁协议》约定的租金支付条款支付2019年8月5日起至案涉房屋返还给原告四川省某实业有限公司之日止期间的房屋租金及违约金(违约金按照拖欠租金的实际金额1.5倍计算);

五、驳回原告四川省某实业有限公司的其他诉讼请求。

如果被告唐某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1，740元，减半收取870元，由被告唐某承担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审判人员

审判员黄鹏之

二〇一九年十二月十二日

书记员张小英