律师观点分析

1、简述案件详细情况

2018年11月15日，原、被告通过濮阳市某产经纪有限公司签订房屋买卖合同，约定原告购买被告名下位于濮阳市××小区××号（房产证号：濮房权证市字第**）房屋。同日，原告交付定金1万元。后得知该小区分时段供水，上午9点至11点，下午3点至5点，凌晨24点至5点。由于签订合同时，被告未告知房屋存在供水问题，导致原告在重大误解的情况下签订合同，因供水问题导致购房目的无法实现。原告为了维护自身合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求，因此形成纠纷。我作为原告的代理律师，一审最终胜诉，判决后顺利拿到了被告退还的一万元定金。

2、律师点评

2018年11月15日，原、被告及居间人濮阳市某地产经纪有限公司签订买卖定金协议书一份，主要内容为：原告购买被告位于濮阳市××××号（房房产证号：濮房权证市字第**）屋，经现场勘验房屋后，对出售房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以385000元的总价款购买房屋；付款方式为商业贷款，定金10000元。同日，原、被告签订了房屋买卖合同一份，主要内容为：原告购买被告房产证号为2010-**房屋，房屋总价款385000元，签订本合同时支付定金10000元，拟定贷款金额为270000元；出售人应当在过户完结、尾款到账后三天内将房屋交付买受人。同日，原、被告还签订了补充协议一份，主要约定：房款分两次支付，原告应在十二个工作日内、面签当天将首付款115000元（含定金10000元）支付被告，余款270000元在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给被告；违约责任约定原、被告出现根本违约情形的，违约方应当自违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向对方支付违约金。

2018年11月15日，被告向原告出具收据一份，内容为：今收到贾某房屋买卖合同定金壹万圆整，收款人王某某”。2019年1月5日，濮阳市某房地产开发有限公司物业管理办公室出具证明一份，内容为“濮阳市南海路与大庆路交叉口仁富阁小区为全天性供水小区，该证明用于贾某诉本小区业主王某房屋买卖案件”。濮阳市某房地产开发有限公司物业管理办公室还出具证明一份，内容为“仁富阁小区于2018年6月份之前便已确定从2019年1月1日起全天性供水，此信息于2018年6月份已传达给业主，并对外公开”。

本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告之间签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及《买卖定金协议书》系当事人之间真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效协议。原告要求解除合同，被告亦提起反诉要求解除合同，双方解除合同的意思表示一致，合同予以解除。原告以被告故意隐瞒小区存在限时供水问题进而导致合同目的无法实现为由，要求被告返还定金10000元并支付违约金77000元，被告辩称双方在签合同时已将这一情况告知原告，并提交物业公司出具的证明两份，以证明自2019年1月1日起涉案小区已开始全天供水，同时被告要求原告向其支付违约金77000元。

根据合同法规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。据此，订立合同时出卖人负有义务向买受人披露实际对房屋转让、转让价格产生足以动摇缔约意思或者缔约条件的房屋信息。居民对于生活用水的依赖度较高，该因素势必会成为多数购房者慎重考虑进而作出取舍的重要参考要件。被告辩称其已履行提示告知义务，合同条款亦有所体现，但仅凭其主观陈述及较为抽象概括式的合同条款无法证实其主张。因此应认定被告未妥善履行对涉案房屋的披露义务，构成违约。

3、律师建议

作为理性的完全民事行为能力人，在准备购买房屋之前，应当对房屋及所处小区的基本生活配套设施条件进到一定审查核实义务，特别是在发现需要解除合同挽救损失时一定会产生交易中断的情况，因此一定要做好告知义务，并且保存好已经告知的证据，在合同履行过程中一定要保存号合同原件及收据的原件，如果涉及到违约或者明显发现有违约倾向时注意留存书面证据及录音证据。

大家看到这里肯定会问你的诉讼请求是要求返还定金一万元及违约金77000元，为什么最终判决被告返还原告的定金一万元就是胜诉了呢？这里要给大家解释一下，相信很多人都听过这么一句户： 求其上者得其中，求其中者得其下，求其下者则无所得矣。

本案原告在交易中原告作为理性的完全民事行为能力人，在准备购买房屋之前，应当对房屋及所处小区的基本生活配套设施条件进到一定审查核实义务，对于交易的中断也存在一定过失，且原告在合同签订后未按约定进一步履行付款义务，在小区全天供水后亦坚持解除合同，原告的行为亦存在过错。因不能归责于一方的原因导致合同无法继续履行，因此法院不会按照我们这么高标准的违约责任要求对方承担合同总价款20%的违约款即77000元。

我们的诉讼目的是要回已经交给被告的一万元购房定金即可，因为我们的损失就是定金一万元。庭审前我对庭审作了一个简单的预判，以严格的违约责任要求被告承担责任，被告也会反诉以原告中断交易要求原告承担违约责任，那么法官定会详细查清本案事发的原因及需要计算的经济损失问题。这就为查清案涉房屋因定时供水无法达到合同目的，无法实现居住条件提供了机会。每个案件的情况不一样，诉讼策略也不一样，维护当事人的合法权益，不仅需要当事人和律师的彼此信任，律师的专业能力，也更需要法律的公平公正审判。