陈远胜
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吴某某诉刘某某房屋租赁合同纠纷案
来源：陈远胜律师
发布时间：2011-12-15
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吴某某诉刘某某房屋租赁合同纠纷案
广西壮族自治区北海市海城区人民法院民事判决书
（2006）海民初字第906号
委托代理人：陈远胜，启迪律师事务所
委托代理人：陈某某，某某律师事务所
被告：刘某某，男，1969年10月31日出生，住北海市云南路港湾花园。
委托代理人：李某某，某某律师事务所律师
原告吴某某诉被告刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员黄开群独任审判，于2006年9月7日依法公开开庭进行了审理，原告委托代理人陈远胜、陈某某及被告委托代理人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴某某诉称：原告与被告于2005年11月10日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将座落在北海市四川路某某号的一、二层2S110、2S210号房出租给原告作铺面用，租期二年，从2005年11月10日至2007年11月10日止，每月租金4500元。装修期为一个月免租金，合同期间若一方提前终止合同，按终止日至合同期满日的租金50%支付违约金。合同签订后，原告依约交纳了5000元房屋押金和1000元水电押金，交经被告同意花了82468元对租赁的房屋进行了维修，开设了华隆商场。2006年6月5日，被告刘某某不履行合同，无故出公告重新招租，将铺面另租给他人，使原告造成了巨大经济损失。现请求1、判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告返还房屋、水电押金人民币6000元；3、判令被告赔偿原告房屋装修损失82468.7元（以评估价为准）；4、判令被告因违约支付给原告违约金37800元。
被告刘某某答辩称：双方签订房屋租赁协议明确约定，原告有利用承租的房屋进行非法活动，被告可终止合同收回房屋。原告在租赁期间从事假冒商品经营活动，被工商行政管理部门依法查处。该事件发生后，原告又拒不交纳当月房租，且不与被告联系，被告依约解除协议不退还押金有充足的事实依据和法律根据。由于原告严重违约，致使房屋租赁协议解除，因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告吴某某与被告刘某某于2005年11月10日双方签订了《房屋租赁协议》，协议约定被告将座落在北海市四川路某某号的一、二层2S110、2S21号房屋（清水房）出租给原告作铺面使用，租赁期限为二年，从2005年11月10日至2007年11月11日止，每月租金4500元，装修期为一个月免租金，租赁期内原告（乙方）向被告（甲方）交房屋押金5000元，合同执行期间若一方提前终止合同，按终止日至合同期满日的租金50%支付违约金。协议第七条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可终止协议，收回房屋。1、乙方擅自将房屋转租或转借的；2、乙方利用承租房屋进行非法活动及损害公共利益的；3、乙方不能按时交纳房租的。合同没有对租赁期间及租赁期满房屋装修的处理作任何约定。合同签订后，原告依约交纳了5000元房屋押金和1000元水电押金，并对租赁的房屋进行了装修，装修好后开设华隆商场经营电器及小百货，在经营期间，原告于2005年12月10日、2006年3月17日、4月7日、5月5日分别交纳租金4200元给被告，2006年1月、2月的租金已交双方确认。2006年5月31日原告因涉嫌销售假冒商品受到工商管理机关的调查，在调处期间，被告以原告违反租赁协议第七条规定，于2006年6月5日便用锁头锁住铺面，并张贴广告另行招租。同年6月31日在《北海日报》登报声明限原告十日内将存放在铺内的物品全部搬出，同日原告有价值货物已搬走。同月28日，北海市工商行政管理局对原告销售假冒商品行为作出行政处罚决定书[北工商处字（2006）28号]一、没收原告未售出的涉假商品中，二、没收原告非法所得1420元。
本案在诉讼期间，原告申请对原租赁房屋现装修价值进行评估，经委托北海市建设工程造价管理站对装修房屋进行评估鉴定，该站以北造价站｛2006｝价鉴字第6号司法鉴定书作出鉴定结果：北海市旺盛路2号铺面装修工程现有造价55488.83元。
以上事实，有租赁协议、收款收据、招租广告、声明、房屋装修评估鉴定书、北海市工商局行政处罚决定书及庭审笔录证实。
本院认为：原告吴某某与被告刘某某于2005年11月10日签订的《房屋租赁协议》，是双方当事人真实意思表示，主体、内容合法，有合法有效的协议。协议约定从2005年12月1日起原告要交付租金4500元，以后按每月1号前付清当月租金，先付租金后使用。在履行协议中原告确有迟延交付租金的事实，但被告也接受。协议还约定乙方（原告）可终止协议，收回房屋。原告在经营期间的2006年5月31日，确有涉嫌销售假冒商品行为被工商行政管理机关查处的事实，在工商管理机关对原告违法经营确认作出结论后，依《合同法》第九十三条、第九十六条及租赁协议规定，被告完全可以提出解除合同，终止协议，但应当通知对方，并给对方合理的期限。而被告在工商管理机关对原告销售销售假冒商品行为未作出处理结论时，便于2006年6月5日擅自锁住铺面，终止与原告的房屋租赁关系，并张贴广告另招租。被告没有在合理的期限内通知原告解除合同，提前终止协议并利用原告装修房屋的添附物品另租给他人经营，存在过错，应当承担相应责任。原告因迟延交付租金及违反租赁约定，造成协议无法继续履行也应承担过错责任。因此，原告诉讼中要求被告支付违约金的请求本院不予支持。原、被告双方在诉讼中同意解除租赁协议，本院予以准许。租赁协议解除后，被告收取原告租赁房屋押金5000元及水电押金1000元也应返还给原告。因租赁协议没有就解除合同或终止协议时对房屋装修添附物处理有约定，解除租赁协议后，添附物拆除，有损租赁物的利用价值，且被告现已实际利用房屋及原告装修房屋添附物出租给他人经营，被告作为利用添附物的受益人，依照公平原则，应对原告房屋装修的添附物造价损失作合理补偿，原告对解除合同有过错，应承担添附物未能利用价值损失相应责任，根据添附物现鉴定造价为55488.83元，原告应承担添附物价值损失的30%即16646.64元，被告应补偿添附物价值损失的70%即38842.18元给原告。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六第、九十七条和《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决如下：
一、 解除原告吴某某与被告刘某某于2005年11月10日签订的《房屋租赁协议》；
二、 被告刘某某应返还原告为租赁房屋交付的房屋押金5000元及水电押金1000元给原告吴某某；
三、 被告刘某某应对原告为房屋装修的添附物55488.83元（经评估现有价值）给予补偿损失70%即38842.18元给原告吴某某；
四、 驳回原告吴某某要求被告刘某某支付违约金的请求。
案件受理费4035元，其他诉讼费907元，评估鉴定费3000元，合计7942元，由原告吴某某负担5120元，被告刘某某负担2820元（被告负担费用原告已向本院预交,被告在偿还上述款项时一并付还给原告）。
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起一年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上述状，并按对方当事人的人数提出副本，上述于广西壮族自治区北海市中级人民法院。并于上述期限届满之日起七日内预交上述案件受理费4035元，其他诉讼费907元（受理费收款单位：北海市中级人民法院诉讼费专户，开户行：农行北海市分行城郊支行业务部，帐号：708701040002527，项目名称;诉讼费，单位编码：020001，项目编码：101；其他诉讼费收款单位：非税收入财政专户，开户行，中国农业银行北海市分行银河分理处，帐号：708801040000677，项目名称：其他诉讼费，单位编码：020001，项目编码：102）。逾期不交也不提出申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 黄开群
二00六十月十日
代理书记员 陈华业
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律师信息
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律师姓名：陈远胜
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执业律所：广西汉远律师事务所
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职 务：主办律师
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执业证号：14505*********994
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