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三产房合作建房合同无效

作者:宾顺喜 来源:找法网 日期:2021-01-29 15:10

广西壮族自治区南宁市***人民法院

民 事 判 决 书

(2020)桂**民初**号

原告:***。

委托诉讼代理人:宾顺喜,广西林鹰律师事务所律师。

被告:广西**实业有限公司。

法定代表人:***,该公司经理、执行董事。

委托诉讼代理人:***,广西***律师事务所律师。

委托诉讼代理人:***,广西**律师事务所实习律师。

原告***与被告广西**实业有限公司(以下简称**实业公司)合资、合作开发房地产合同纠纷一案,本院于2020年**月**日立案后,依法适用简易程序于2020年**月**日公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人宾顺喜、被告广西**实业有限公司委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求:1.判决确认原被告双方于2019年2月21日签订的合同编号为***《同乐华府合作建房合同》无效;2.判令被告向原告返还合作建房款***元(其中首付款***元及原告代被告向华夏银行南宁市滨湖路支行(现更名为南宁市青秀支行)偿还的贷款本息***元);3.判令被告赔偿原告利息损失**元,以后另计至实际清偿完毕之日止;合计***元;4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原告在被告工作人员多次游说下于2019年2月21日与被告签订合同编号为**《同乐华府合作建房合同》,约定双方在南宁市江南区产地合作建设房屋,合同约定了合作建房之房屋位于项目1单元20层**号房,房屋建筑面积**平方米,合作建房款单价为3790元/平米,房屋总价款**元,并约定采用按揭贷款的方式支付合作建房款。合同签订后,原告向被告支付首付款**元,并每月代被告向华夏银行南宁市青秀支行偿还贷款**元,截止2020年6月30日原告共向被告支付房款**元(其中代清偿贷款**元),现被告建设之房屋因未取得相关手续被南宁市江南区城市管理综合行政执法局处罚并暂停施工至今,原告认为双方签订的合作建房合同名为合作建房,实为买卖合同,涉案房屋不符合商品房交易的条件,违法法律强制性规定,应属于无效合同,被告应向原告返还合作建房款并支付资金占用期间的利息,故原告诉至法院,请求法院判如所请。

被告广西**实业有限公司答辩称:一、关于合同性质问题,涉案合同是房屋使用权买卖合同,原告依合同取得房屋使用权,原、被告之间是房屋用益物权交易,不存在转让房屋的情形,因此不属于商品房预售合同,原告与被告签订的合作建房合同合法有效;二、关于是否返还原告购房款及支付利息的问题,即使认定合同无效,依据无效合同双方都有过错应该由双方承担过错责任。

根据诉辩双方的意见,本案的争议焦点为:1.原告与被告签订的《“同乐华府”合作建房合同》属于什么性质的合同?合同的效力如何认定?2.原告要求被告返还合作建房款及支付资金占用费是否有事实和法律依据?

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实,本院依法予以审查认定,并在下文叙明是否采信及理由。

经审理查明,2019年**月**日,原告与被告签订《“同乐华府”合作建房合同》(合同编号:1-***),合同约定:被告以筹集、出资合作建房的模式取得坐落于南宁市江南区产地综合楼用地的建设资格,项目名称为同乐华府,土地用途为商住用地,原告参加合作建房之房屋位于项目1单元**层**号房,房屋建筑面积**平方米,合作建房款单价为**元/平米,房屋总价款**元。原告选择按揭贷款的方式支付合作建房款,于合同签订之日支付首付款***2元,2019年4月21日前补缴首付款**元,剩余款项通过原告与南宁市华夏银行滨湖路支行办理代扣协议后由原告于每月10日向指定账户还款**元,贷款期限为5年,总贷款***元,总共利息**元,总贷款本金加利息***元。合同约定被告需在2021年7月1日前将合同约定之房屋交付原告使用,原告对合作建房自交付之日起享有使用权,期限为2021年7月1日起至2071年6月30日止。合同约定该房屋使用期限届满,原告拥有第一续约权,被告拥有最终解释权。

另查明,原告于2019年1月7日向被告支付合作建房定金**元,2019年1月25日支付首付款**元,2019年4月17日支付首付款***元,以上款项合计***元。

原告***在华夏银行开户卡号为62×××85。原告通过其尾号为9085的银行账户于2019年3月11日、2019年4月10日、2019年5月13日、2019年6月10日、2019年7月10日、2019年8月13日、2019年9月10日、2019年10月10日、2019年11月11日、2019年12月23日、2020年1月10日、2020年5月11日、2020年6月10日向被告尾号为7773的华夏银行南宁分行青秀支行账号各转账****元,2020年4月10日原告以同样方式向被告转账**元,原告称该7938元转账系2020年2月、3月、4月三个月贷款的转账总额(**元),以上款项为其于2019年3月至2020年6月通过华夏银行账户代扣到被告账户的16期合作建房款,共计***元。

再查明,被告在本案中自认,同乐华府项目未办理商品房预售许可证、建设工程规划许可证。

本院认为,原、被告签订的《“同乐华府”合作建房合同》,名为双方合作建房模式建设房屋,但合同中并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容,反而对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等内容均作了约定。且合同约定原告取得的是房屋50年的使用权,从合同约定的合作建房单价、房屋总价款及付款方式来看,合同成立的目的系买卖。参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定,合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只分配固定数量房屋的,应当认定为房屋买卖合同。故原告和被告**实业公司签订的合作建房合同,应当认定为房屋买卖合同的性质。被告**实业公司未取得建设工程规划许可证、商品房预售许可证销售房屋的行为,违反了法律的强制性规定,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定,原告与被告**实业公司签订的合作建房合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,双方签订的合作建房合同无效,被告收取的合作建房款应当返还给原告。

关于原告已支付给被告的合作建房款的金额问题。被告认可收到原告直接向其支付的合作建房款**元,本院予以确认。关于原告主张由华夏银行代扣并最终转入被告账户的16期合作建房款**元,被告认可收到该款项,但表示不清楚该款项是否为本案的合作建房款。根据双方签订的《“同乐华府”合作建房合同》,双方在合同中约定合作建房款以按揭贷款方式支付,原告在支付首付款**元后,剩余款项通过原告与南宁市华夏银行滨湖路支行办理代扣协议后由原告于每月10日向指定账户还款**元。本案中,原告在支付合同约定数额的首付款后,于2019年3月起每月通过华夏银行账户代扣**元到被告账户,结合代扣的金额、时间及原告在庭审中的陈述,本院确认该代扣款系原告按照合同约定的按揭贷款方式向被告支付的合作建房款。综上,原告向被告支付的合作建房款合计**元+**元=***元,原告主张被告返还已支付的合作建房款**元,于法有据,本院予以支持。在签订合同时,原告应当知道与被告签订合作建房合同的实质及可能会导致的风险,但未尽到应有的审慎注意义务,自身也有过错,应承担一定的责任。经考量本案双方的过错程度、涉案合同的签订时间等因素后,对于原告于2020年**月**日支付最后一笔合作建房款之前的利息损失,由原告自行承担,对于2020年6月**日之后的利息损失由被告承担,故利息计算为:以169948元为基数,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年6月11日起计至其付清为止。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条,《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十五条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:

原告***与被告广西**实业有限公司签订的《“同乐华府”合作建房合同》(合同编号:**)无效;

被告广西**实业有限公司返还原告***合作建房款***元;

被告广西**实业有限公司支付原告***资金占用期间的利息(利息计算:以***元为基数,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年6月10日起计至其付清为止)。

本案案件受理费***元,由被告广西**实业有限公司负担。

上述应付款项,义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕,如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务违约金,权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于南宁市中级人民法院,同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费(开户名称:南宁市中级人民法院,开户银行:中国农业银行南宁市竹溪支行,账号:20×××28。网银转账先选古城支行,再在备注栏注明竹溪支行)。逾期未预交也不提出缓交申请的,则按自动撤回上诉处理。

审判员 ***

**年**月**日

书记员 ***



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