审理法院：　天津市西青区人民法院

案　　号：　（2017）津0111民初4611号

案　　由：　房屋买卖合同纠纷

裁判日期：　2017年06月28日

天津市西青区人民法院

民事判决书

（2017）津0111民初4611号

原告（反诉被告）：殷某某，男，1978年1月11日出生，汉族，住天津市西青区丽江道与昌凌路交口某某。

委托诉讼代理人：戴雪静，北京惠诚（天津）律师事务所律师。

被告（反诉原告）：宋某某，女，1980年12月10日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区公园某某永辉某某。

委托诉讼代理人：张某某，天津某某（滨海）律师事务所律师。

被告（反诉原告）：王某某，男，1981年9月15日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区公园某某永辉某某。

委托诉讼代理人：张某某，天津某某（滨海）律师事务所律师。

第三人：中国某某银行股份有限公司天津广厦支行，住所地天津市河西区某某号。

统一社会信用代码：9112010**333045X5。

法定代表人：赵某某，总经理。

原告（反诉被告）殷某某与被告（反诉原告）宋某某、王某某、第三人中国某某银行股份有限公司天津广厦支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案后，依法由代理审判员孙*适用简易程序于2017年4月6日、2017年5月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）及其委托诉讼代理人戴雪静，被告（反诉原告）宋某某、王某某及其委托诉讼代理人张某某到庭参加了诉讼。第三人中国某某银行股份有限公司天津广厦支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。

原告（反诉被告）殷某某向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行2016年5月3日签署的《房屋买卖合同》，协助原告办理天津市西青区丽江道与昌凌路交口某某房屋的所有权转移登记手续；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月10日，原告与被告签订了协议书，原告购买被告位于天津市西青区丽江道与昌凌路交口某某房屋该房产包括车位在内，总价款1500000元。原告于当日交付定金20000元，被告于当日交付原告该房屋钥匙一把，并约定被告须于2016年5月份返回天津市办理房屋产权证事宜。2016年5月3日，双方签订《房屋买卖合同》，约定总价款为1500000元，定金300000元，其余房款采用公积金组合贷款方式支付。自房屋产权证规定允许转让的日期（2017年1月8日）后15日内与原告办理房屋权属转移登记手续。合同签订后原告又交付被告定金280000元，同时，双方办理了房屋的交接手续，被告将电梯磁卡、单元门磁卡、水卡、电卡等房屋手续交给原告，原告已于2016年5月对房屋进行精装修并入住。被告以种种理由拒绝与原告办理过户手续，为维护原告的合法权益，故起诉至法院。

被告（反诉原告）宋某某、王某某共同辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、原告不具备购房资格，应驳回其诉讼请求；二、原告未履行主要合同义务，无权要求被告履行合同。原告仅支付定金，主要房款尚未支付；三、由于房产交易的特殊性，本案不宜判决履行合同；四、涉案房屋仍有部分银行贷款没有归还，被告无力一次性偿还的情况下，履约之诉不具备可执行性。故请求法院驳回原告诉讼请求。

反诉原告（被告）宋某某、王某某向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年5月3日签署的《房屋买卖合同》；2、反诉被告立即从涉案房屋天津市西青区丽江道与昌凌路交口某某45-1-2302号搬出；3、反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：涉诉房屋是反诉原告在天津市唯一房产，也是反诉原告子女在天津上学的唯一依托，反诉原告出售该房产也是为了另行购买一套更好的学区房给孩子上学，现在的限购政策导致反诉原告无法另行购买学区房。依据合同反诉原告愿意双倍返还定金并赔偿反诉被告装修费用，解除涉案房屋买卖合同。涉案房屋属于限价商品房，反诉原告交纳契税后五年不允许转让，因此双方合同为无权处分合同，反诉原告有权撤销该合同，反诉原告宋某某在2016年10月已经向反诉被告主张解除合同，双方尚未办理网签手续，反诉被告只支付定金，尚未支付首付款等费用，且反诉原告已经将定金300000元退回反诉被告，故起诉至法院。

反诉被告（原告）殷某某辩称：请求驳回反诉原告的反诉请求。双方签订的合同系双方真实意思表示，自成立起具有法律效力，双方应该遵守约定，反诉原告不享有单方解除权，反诉原告称限购政策导致无法购买学区房与本案无关，不构成本合同继续履行的法律障碍，反诉原告称该房屋属于限价房，享有撤销该合同的权利不符合法律规定，根据相关规定，限价房上市五年后可以交易，不能以该理由撤销双方签订的合同，反诉原告称将30万元定金退还反诉被告，但并未收到其返还的定金，即使反诉原告愿意返还，反诉被告也不同意解除合同，愿意将退还的定金与剩余购房款一并交于法院保管作为继续履行合同的房款支付。

第三人中国某某银行股份有限公司天津广厦支行未出庭，但其提交书面答辩意见述称：第三人于2012年2月向本案被告宋某某发放贷款500000元，同时将本案涉诉房产设定抵押，第三人为该房产抵押权人，截止目前该笔贷款尚未结清，本金余额463500元。第三人对本案被告宋某某享有的债权及对涉诉房产享有的抵押权均真实合法有效，应受法律保护。原、被告之间的房屋买卖合同与第三人无关，但是在第三人贷款尚未清偿的情况下，第三人不同意原告诉讼请求。如果原告愿为被告宋某某清偿贷款，第三人需要在被告协助下或人民法院出具相关手续的情况下办理撤销抵押登记手续。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：

2016年4月10日，原、被告签订《协议》，载明经双方协议商定，原告于2016年4月10日交于被告定金20000元，用于购买美域豪庭房屋，被告于5月份回本市办理完成该房屋产权证事宜，并于2016年4月10日将该房屋钥匙交于原告一把，房屋总房款1500000元，包括车位B068。该协议由吕晓莉代宋某某签字。原告于当日支付被告房屋定金20000元。

2016年5月3日，原、被告签署《房屋买卖合同》，载明二被告自愿出售座落于天津市西青区丽江道与昌凌路交口某某房屋给原告，建筑面积93.31平米，房屋所有权证办理中，该房屋拥有一个独立产权的地下车位，车位号为B068，被告自愿将上述房屋和车位一起出售给原告。房屋成交价格为1500000元，该房屋成交价格包括该房屋附属设施设备、房屋专项维修资金、地下停车位及其他与该房屋和车位相关的所有权利。原告承诺支付与该房屋交易相关的所有费用（增值税、契税、个人所得税、印花税、产权登记费、公证费、评估费、产权转让手续费），以实际发生费用为准，房屋过户过程中所有费用由原告承担。自本合同签订之日起，被告将该房屋交付原告并同意原告按照自己意愿对房屋进行装修和入住。原告于当日交付二被告定金280000元。

双方合同签订后，被告将涉案房屋交付原告，原告就涉案房屋进行装修，并入住至今。

2017年6月1日，二被告将原告交付的300000元定金通过转账汇款方式退回给原告。

2017年6月26日，原告向本院提交1505000元购房款（468500元+1036500元），并表示愿意代为清偿诉争房屋所欠第三人债务，将剩余房款一次性给付被告，并承担涉案房屋过户涉及的所有费用。

另查，依据第三人答辩意见，截至2017年5月31日诉争房屋在第三人中国某某银行股份有限公司天津广厦支行处尚有贷款本金463500元。

本院认为，原告与被告签订的《协议》及《房屋买卖合同》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，虽然在原、被告签订合同时，该诉争房屋在第三人处尚有抵押贷款未清偿，但是根据相关法律规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，原告知晓诉争房屋仍存在抵押权，并愿意代为清偿诉争房屋所欠第三人债务，第三人在答辩意见中也表示如果原告愿为被告清偿贷款，第三人需要在被告协助下或人民法院出具相关手续的情况下办理撤销抵押登记手续。故原告在自愿涤除第三人抵押权的情况下可以认定合同有效，双方均应依约履行各自的义务。

对于反诉原告要求解除《房屋买卖合同》反诉被告搬离诉争房屋的诉讼请求。反诉原告宋某某、王某某主张涉诉房屋系其在天津市××唯××房产，及其子女在津上学依托，现在的限购政策导致反诉原告无法另行购买学区房，并愿意双倍返还定金并赔偿反诉被告装修费用的理由，不属于最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定的情形，故对于其要求解除涉案房屋买卖合同及要求反诉被告搬离诉争房屋的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。

关于原告是否具有购房资格的问题。二被告辩称原告不具备购房资格，经法庭核实，原告在天津没有其他住房，且系本市户口，双方在2016年5月3日签订的《房屋买卖合同》系被告原因至今仍未履行，现二被告亦未提交证据证明其主张，故对于二被告的抗辩意见，本院不予支持。

关于原告要求二被告履行合同并协助办理过户手续的诉讼请求。涉案的《房屋买卖合同》虽系双务合同，但致使合同未履行的原因系二被告延迟履行办理相关手续的义务及拒绝接受原告购房款所致，现原告明确表示要求继续履行合同，并已按合同约定向法院交付了涉诉房屋的全部购房款，愿意将购房款项支付给二被告。同时，因二被告的违约行为造成的未清偿第三人诉争房屋贷款所产生的本金及利息应由被告承担，故原告应从全部购房款中扣除代替二被告偿还诉争房屋贷款本金及利息的相关款项后，将剩余房款给付二被告，可以要求二被告协助原告办理房屋所有权的过户登记手续，办理过户相关费用按照《房屋买卖合同》中约定，由原告承担。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告宋某某、王某某继续履行与原告殷某某签订的《房屋买卖合同》；

二、原告殷某某自本判决生效之日起十日内代为清偿被告宋某某、王某某在第三人中国某某银行股份有限公司天津广厦支行处截至2017年5月31日的借款本金463500元及利息，被告宋某某、王某某协助办理相关手续；

三、原告殷某某自本判决生效之日起十日内给付被告宋某某、王某某购房款1500000元（该款项应扣除本判决第二项之已付第三人款项）；

四、被告宋某某、王某某协助原告殷某某办理座落于天津市西青区丽江道与昌凌路交口某某45-1-2302号房屋的过户手续，过户费用由原告殷某某承担；

五、驳回反诉原告宋某某、王某某的全部反诉请求；

案件受理费40元，反诉费40元，保全费5000元，全部由被告宋某某、王某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。

代理审判员　孙　*

二〇一七年六月二十八日

书记员　康　姝

附本案所依据法律规定的具体条文：

1.《中华人民共和国合同法》第四十四条：

依法成立的合同，自成立时生效。

2.《中华人民共和国合同法》第六十条：

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

3.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

4.《中华人民共和国物权法》第一百九十一条：

抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

5.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条：

合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

6.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：

被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。