2009年4月，接受了某小区一百多位业主的委托，追究开发商逾期交房的违约责任。

    这个案子有些特殊。因为开发商已经具备了合同第九条约定的房屋交付条件，虽然工程质量方面存在一些瑕疵，但毕竟不是结构性问题。业主们最大的意见是该小区大门没有、道路不通、燃气不通。这些条件虽然是关系到业主入住后能否正常使用的关键，却又因为是商品住宅应当具备的基本条件，以至于在国家制订的格式合同内，或者哪位律师、专家起草的合同内，都没有也不会想到要约定这些问题。

    可是，在这个小区，这些问题偏偏出现了！

    开发商说，道路是市政工程，虽然卖房宣传时说过会按时开通，但因为市政工程不受开发商控制，道路不通与开发商无关。没有道路，修大门也没用，所以大门得等到道路通了之后才能修。开发商现在提供了临时进道路。

    关于燃气问题，合同内约定由开发商负责的设施，已经完成并通过了验收，只要燃气公司的管线接上了小区管线，业主就可以到燃气公司申请开通。现在燃气公司因为道路原因，无法确定管线位置，所以没有铺设管线，这也是因市政工程的问题，也与开发商无关。

    如果业主们要追究责任，应当去找政府。

    我收案后，给开发商发了一份律师函。开发商收函后并无任何回应，但他们知道了业主的维权行动已经不是停留在口头上，业主们已经聘请了律师，要动真格的了！

    对于开发商的抗辩理由，我重点引用了合同法的基本原理，即合同的相对性原理予以应对。

    也就是说，开发商向政府拿地的合同，其相对人是政府和开发商，而商品房预售合同的相对人，是开发商与业主。开发商在向政府交纳的地价里，包含了基础设施（道路、燃气管线）等配套费用，政府收钱了，就应当确保这些配套设施按期开通。而业主交给开发商的购房款，也包含了相应的配套费用，这些配套设施不能顺利开通，业主们当然有权找开发商。对于这一应对，在后续的博弈中，开发商无言以对。

    开发商还抗辩说，他们的履约行为完全符合合同第九条的约定，没有构成违约。该案的主审法官也直接了当的质问本律师：“你认为开发商违反了合同哪一条？”。

    这一问题，我早有准备。我查询了国家标准《住宅建筑规范》（GB50368-2005），该规范2.1.1规定，住宅是供家庭居住使用的建筑。该规范3.1.1规定，住宅建设应符合城市总体规划要求，保障居民基本的生活条件和环境。3.1.3规定，住宅应具有与人口规模或住宅规模相对应的公共服务设施、道路和公共绿地。而在开发商通知入伙之日，小区没有大门，没有进出道路，无法开通燃气，根本无法保障居民的生活条件和环境，达不到《住宅建筑规范》对于住宅的基本要求。简而言之，开发商交付的房屋不符合住宅的国家强制性标准，开发商违反了合同第二条关于买卖标的为“住宅” 的约定。

    由于事实和法律依据都准备充足，一审完全胜诉。开发商上诉后，中院主持调解，最终以开发商支付违约金胜利结案。