广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤01民终8266号

上诉人（原审原告）：郑某某，住广州市越秀区。

委托诉讼代理人：刘毅，广东达方律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：梁某某，住广州市花都区。

委托诉讼代理人：邝*婷，广东富荣律师事务所律师。

原审被告：徐某某，住广州市花都区。

委托诉讼代理人：邝*婷，广东富荣律师事务所律师。

上诉人郑某某因与被上诉人梁某某、原审被告徐某某房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初11226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。郑某某及其代理人刘毅、梁某某与徐某某代理人邝*婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

郑某某上诉请求：1.撤销一审判决第二项，判令梁某某向郑某某支付违约金134875元（物业成交价1250000*0.001*79天+1250000元*10%）；2.本案一审、二审诉讼费用由梁某某承担。事实和理由：一、一审法院在“无权代理人法律责任”的认定上适用法律错误，导致做出错误判决。一审认为“梁某某与郑某某之间并无与对方成立合同关系的一致意思表示，因此，涉案合同应不成立。”的事实适用法律错误，郑某某认为，本案焦点是梁某某作为无权代理人应当承担何种法律责任的问题。一审法院根据《合同法》第四十八条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。认定《房屋买卖合同》对徐某某不发生法律效力，对此郑某某无异议。但由于徐某某不追认该《房屋买卖合同》，故梁某某代表徐某某签订《房屋买卖合同》的行为已构成无权代理。根据《合同法》第四十八条之规定，对被代理人不发生效力的合同由行为人承担责任。《民法通则》颁布以前对“由行为人承担责任”似有不同的理解，或是承担直接履约的责任，或是承担缔约过失责任，不一而足。深圳市中级人民法院在（2015）深中法房终字第××号判决书（判决书见附件）中明确不予采纳另案被告提出的无权代理人应承担缔约过失责任的观点，而认为在相对人并未撤销合同且涉案合同亦无《合同法》所规定的无效情形下，应认定无权代理人和相对人之间成立有效的合同，由无权代理人承担相应的法律责任。并从保护合同相对人的角度出发，对相对人依据双方合同约定的违约金条款请求无权代理人承担违约责任的诉请予以支持。虽然我国并非判例法国家，且彼时《民法总则》并未颁布实施，但该判决的观点仍有极大参考价值。2017年10月1日《民法总则》颁布实施后，关于无权代理人的法律责任已然明确，不再有争论。《民法总则》第一百七十一条第三款规定：行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。该条明确规定善意相对人有权请求行为人履行债务，即法律赋予了善意相对人选择是否在其和无权代理人之间成立合同的权利，而不论无权代理人是否有与善意相对人达成合同的一致意思表示。在本案中，郑某某已发函明确要求梁某某履行买卖合同的义务，在其拒不履行的情况下，起诉要求其根据合同承担相应的违约责任，于法有据，理应得到支持。二、一审判决查明事实不清，不支持郑某某要求梁某某承担合理违约金的诉请，仅根据梁某某的同意作出让梁某某赔偿25000元的同期同类银行贷款利息的判决，严重违背民法“保护交易安全”的原则，损害了善意相对人的合理信赖利益，大大降低了无权代理人的违法成本，客观上将使得市场形成极其错误的价值导向。如上所述，一审法院理应判决梁某某根据合同约定承担房价10％的违约金。本案并不仅是如表面上普通的无权代理的案件，其背后的真相是梁某某的单方恶意毁约行为。1.在签合同时，梁某某向郑某某明确表示梁某某为该房屋的出资人和实际产权人，其婆婆仅系代持。郑某某基于对两者间亲密亲属关系的合理信赖，相信了其有代理权。2.生活在同一屋檐下的一家人梁某某和徐某某，双方在未沟通好的情况下就将涉案房屋在中介出售，在一审庭审中徐某某与梁某某完全相反的表态，这一情况有违常理。3.梁某某先后两次在一审庭审中自认是己方不愿卖房，故拒不与郑某某沟通也拒不履行合同约定的义务，这一单方违约行为很明显是存在的。郑某某认为，一审法院在一审庭审查明事实的过程中主观认为，梁某某的毁约行为并未给郑某某造成多大的实际损失，就未判决梁某某承担房价10％的违约金，实属不公。综上，梁某某违反诚实信用原则，明知（或故意使得）其无代理权与郑某某签订房屋买卖合同后单方恶意毁约，一审法院认定表面事实却不探究背后真相，且在争议焦点问题上适用法律错误，郑某某为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。

梁某某二审答辩称：1.郑某某在一审中已经明确变更诉求为要求梁某某、徐某某赔偿损失134875元，但郑某某在本案上诉状中的上诉请求是要求梁某某支付违约金。郑某某提出其存在134875元的损失，但在一、二审中均无提出任何的证据给予证明。2.梁某某认为本案不应适用《民法总则》一百七十一条第三款的规定，因为郑某某不是善意第三人。在签订涉案合同时郑某某是明确知道房屋不是梁某某的，而且没有取得徐某某的书面授权，甚至也没有通过电话去核实徐某某有没有卖房的真实意思表示。郑某某本身存在重大过错，郑某某并非善意第三人，请求法院驳回郑某某的上诉请求。

徐某某二审答辩称其是涉案房屋的产权人，其对梁某某出售房屋的行为一直不予追认，因此梁某某与郑某某所签的合同对徐某某没有法律效力。徐某某同意一审的判决。

郑某某向一审法院起诉请求：1.判令梁某某、徐某某向郑某某退还收取的购房定金25000元；2.判令梁某某、徐某某向郑某某支付解除合同违约金134875元（物业成交价1250000×0.001×79天+1250000元×10%）；3.本案诉讼费用由梁某某、徐某某承担。

一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都区，权属人是徐某某。

2018年7月25日，梁某某代徐某某（卖方）、郑某某（买方）与广州亿*房地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定，卖方将涉案房屋出售给郑某某，物业成交价为1250000元。卖方交付该物业予买方使用之日起为过户当天。卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。第十九条双方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充），手写：①双方协商于2018年7月31日前，买方将剩余定金44000元支付给卖方；②双方知悉该物业正在办理房产证，卖方保证该物业产权清晰，卖方负责出证加急以及赎证加急所产生的费用；③业主于签订本合同后十天内向银行申请提前还款，于银行通知还贷之日起七日内，将剩余首期款300000元存入卖方指定的账号；④买卖双方须配合相关手续的办理，不得拖延。合同并对其他权利义务进行了约定。

郑某某陈述，签订合同当日其已发现涉案房屋业主并非梁某某，但经中介及梁某某协调并承诺在卖方收齐定金后将徐某某补签名的合同及收据交给郑某某，各方最终签订了《房屋买卖合同》，但至今卖方未将徐某某补签名的合同交付给其。徐某某称其从未授权梁某某出售涉案房屋，亦从未在《房屋买卖合同》上签字，自始至终未追认梁某某签订的《房屋买卖合同》。梁某某对徐某某的陈述予以认可，认为郑某某知道其并非涉案房屋的权属人，也存在过错，应当承担相应的法律责任。

合同签订当天，梁某某出具了《收款收据》，载明收到买方郑某某交来承购涉案房屋的定金6000元。2018年7月31日，郑某某通过银行转账的方式向徐某某的账号转账支付44000元，转账单摘要载明“定金”。梁某某于2018年9月11日出具《收据》，其上载明梁某某承诺于2018年9月21日星期五前还清所有余款25000元。

一审诉讼中，梁某某同意将剩余定金25000元退还给郑某某。一审法院向郑某某释明，若涉案合同不成立，郑某某是否变更诉讼请求，郑某某表示变更诉讼请求第二项为梁某某、徐某某赔偿郑某某损失134875元，其他诉讼请求无需变更。针对郑某某变更后的诉讼请求，梁某某、徐某某辩称，梁某某、徐某某不同意郑某某变更后的诉讼请求，梁某某、徐某某认为签订合同至今，房价还降低了，郑某某不存在房屋溢价损失，梁某某、徐某某认为郑某某的损失只有利息损失，梁某某、徐某某只同意退还定金25000元及按照中国人民银行同期同类贷款利率作为赔偿。郑某某认为其因此遭受的损失包括房屋溢价损失、为准备合同履行支付的交通费用等、为本次诉讼所支付的律师费等，对上述损失的金额郑某某并未举证证明。

一审法院认为：涉案《房屋买卖合同》是梁某某以徐某某名义与郑某某经中介方居间介绍而签订，郑某某明确签订合同时明知涉案房屋的权属人并非梁某某，梁某某签订合同时未取得权属人徐某某的授权，徐某某对于梁某某代其签订合同出售涉案房屋的行为至今不予确认，故根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，上述涉案合同对徐某某不发生效力，郑某某对徐某某提出返还25000元及赔偿损失的诉讼请求，一审法院不予支持。梁某某与郑某某之间并无与对方成立合同关系的一致意思表示，因此，涉案合同应不成立，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款规定：诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。因上述合同不成立，一审法院依法向郑某某行使释明权，郑某某经一审法院释明变更了诉讼请求，一审法院予以准许。

合同不成立，梁某某继续持有定金依据不足，且梁某某同意返还25000元，因此，郑某某请求梁某某返还定金25000元合理有据，一审法院予以支持。鉴于郑某某在明知涉案房屋权属登记状况及梁某某并未取得权属人授权的情况下，仍与梁某某签订涉案房屋买卖合同，且在未充分核实徐某某对本次房屋买卖交易态度的情况下，支付了定金，郑某某显然未尽审慎审查义务，对于涉案合同的签订及交易未能继续履行亦存在一定过错，结合梁某某同意支付25000元的利息作为赔偿，因此，一审法院酌定梁某某向郑某某赔偿利息损失，利息以25000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2018年9月22日起计至付清款项之日止。郑某某诉讼请求中的合理部分，一审法院予以支持，郑某某诉讼请求中的超出部分，一审法院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2019年1月7日作出判决：一、被告梁某某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑某某返还定金25000元；二、被告梁某某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑某某支付25000元的利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2018年9月22日起计至付清款项之日止；三、驳回原告郑某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1748.80元，由原告郑某某负担1475.30元，由被告梁某某负担273.50元。

经查一审查明的事实无误，本院予以确认。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对郑某某的上诉请求与梁某某、徐某某的答辩意见，分析如下：

从一审查明事实可知，就涉案房屋所签订的《房屋买卖合同》是郑某某与梁某某签订的。涉案房屋虽未办理产权证，但从郑某某一审陈述“我方在没有取得授权的情况下，与梁某某签订了房屋买卖合同。当时梁某某和中介都承诺徐某某补签合同。”来看，郑某某是知道涉案房屋实际权属人是徐某某的。此后，徐某某不同意出售涉案房屋，未追认梁某某代其签订前述合同的行为。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，郑某某与梁某某签订的《房屋买卖合同》对徐某某不发生效力，本案郑某某要求梁某某承担责任符合该条规定。

郑某某二审陈述其在查看涉案房屋时并未见到徐某某，且承认未审查梁某某是否获得徐某某书面授权，一审认定郑某某未尽审慎审查义务，对于涉案合同的签订及交易未能继续履行亦存在一定过错并无不妥。况且，郑某某自认其在徐某某不同意出售涉案房屋已同意梁某某先退还其定金50000元，且已收到梁某某退还的定金25000元。为此，就郑某某要求梁某某承担的责任，应以25000元为宜，对郑某某超过该款项的请求，本院不予支持。一审判处梁某某仅向郑某某支付25000元的利息欠妥，本院予以纠正。

综上所述，郑某某的上诉请求部分成立，应予支持，其余不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：

一、维持广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初11226号民事判决第一项；

二、撤销广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初11226号民事判决第二、三项；

三、梁某某自本判决送达之日起十日内向郑某某支付25000元。

四、驳回郑某某其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1748.80元，由郑某某负担698.8元，由梁某某负担1050元；二审案件受理费2997.5元，由郑某某负担1947.5元，由梁某某负担1050元。

本判决为终审判决。

审判长

郑怀勇

审判员

韩志军

审判员

谭红玉

二〇一九年六月二十四日

书记员

颜旭怀

邱建材