云南省昭通市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）云06民终2411号

上诉人（一审被告）雷某某，女，1986年12月24日出生，汉族，云南省威信县人，住云南省红河哈尼族彝族自治州弥勒县。

委托代理人：张毅、杨国雄（实习），云南振诚律师事务所律师，特别授权代理。

被上诉人（一审原告）李某，男，1988年12月18日出生，汉族，云南省威信县人，住威信县。

上诉人雷某某与被上诉人李某房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省威信县人民法院（2018）云0629民初1292号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。

一审经审理认定如下事实：李某通过出让方式取得城镇住宅用地使用权，于2016年初建设完成威信县七层房屋一幢。2016年3月21日，李某、雷某某口头约定雷某某向李某购买该房屋第六层的其中后面一套房屋，房屋价款150,000元，雷某某于当日支付了10,000元购房款，同年7月31日支付了70,000元购房款，同年8月2日雷某某从李某处拿房屋钥匙对房屋进行装修后入住。之后，双方因签订书面合同及支付剩余房款发生争议，至今双方未签订书面购房合同和支付剩余房款。李某为此以所诉事实、理由及请求提起诉讼。

一审认为，李某与雷某某口头约定的套房买卖，至今双方虽未签订书面合同，但雷某某已交付了部分购房款，并对房屋进行装修入住，已形成了事实上的房屋买卖合同关系。关于李某与雷某某之间套房买卖合同是否有效的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。李某通过出让方式取得的城镇住宅用地修建七层房屋一幢，将其中建成的套房出售给他人，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效”的规定。故李某与雷某某之间的房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……”，第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”。李某主张的要求确认其与雷某某之间的房屋买卖合同无效，并返还李某位于威信县房屋，证据充分，理由成立，原审法院予以支持，相应李某取得雷某某支付的购房款80,000元也应返还雷某某。李某要求雷某某结清2017年2月17日至8月31日期间的电费598.84元及用水户头费1,314元，证据不充分，不予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、李某与雷某某之间的房屋买卖合同无效。二、雷某某在本判决生效之日起三十日内返还李某位于威信县的（其中后面一套）一套房屋；李某在本判决生效之日起三十日内返还雷某某支付的购房款80,000元。三、驳回李某的其余诉讼请求。案件受理费1,550元，减半收取775元，由李某承担400元，雷某某承担375元。

宣判后，上诉人雷某某不服，向本院提起上诉，请求依法改判确认房屋买卖协议有效，案件受理费由被上诉人承担。具体理由为：（一）双方当事人虽未签订书面购房合同，但上诉人已交付了部分购房款，形成了事实上的房屋买卖合同关系。（二）涉案房屋不属于商品房，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，属于适用法律错误。

被上诉人李某作了服判答辩。

本案二审中双方未提交新证据，对一审查明的事实，本院予以确认。

归纳上诉人的上诉主张，本案二审争议的主要焦点是：上诉人雷某某与被上诉人李某形成的房屋买卖合同是否有效？

针对本案争议焦点，结合上诉人的上诉主张，本院评判如下：

2016年3月21日，上诉人雷某某与被上诉人李某达成房屋买卖口头协议，被上诉人李某将其合法所有的位于威信县出售给上诉人雷某某，上诉人雷某某于当日支付了10000元购房款，同年7月31日，上诉人雷某某再次支付了70000元购房款。同年8月2日，被上诉人李某交付了房屋钥匙给上诉人雷某某，上诉人雷某某已将房屋装修入住至今。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。本案买卖的房屋已依法登记领取权属证书，可以转让，双方之间的行为并未违反法律规定。再据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。被上诉人李某出卖的房屋是其所有的威信县房屋，系通过合法审批手续修建，为已办理不动产权证书的自建房，上诉人雷某某与被上诉人李某达成的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律的禁止性规定，合法有效。本案房屋虽未办理物权转让登记，但并不影响合同效力，一审法院认为本案房屋买卖合同违反了法律、法规的强制性规定，系无效合同，属于适用法律错误，上诉人雷某某的上诉理由成立，本院予以支持。

综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判决不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销云南省威信县人民法院（2018）云0629民初1292号民事判决书；

二、驳回李某的诉讼请求。

一审案件受理费775元，二审案件受理费1550元，由李某承担。

审判长　陈　丹

审判员　李恩鹏

审判员　肖荣蓉

二〇一八年十二月七日

法官助理张艺

书记员刘明琼