审理法院： 山东省青岛市中级人民法院

案　　号： （2018）鲁02民终8311号

案　　由： 房屋买卖合同纠纷

裁判日期： 2018年12月20日

山东省青岛市中级人民法院

民事判决书

（2018）鲁02民终8311号

上诉人（原审被告）：宋某，女，1975年11月18日出生，汉族，住青岛市城阳区。

委托诉讼代理人：高毓敏，山东畅海律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：杨某，男，1985年8月14日出生，汉族，住青岛市城阳区。

委托诉讼代理人：王增慧，山东正航律师事务所律师。

委托诉讼代理人：巩霞，山东正航律师事务所实习律师。

原审原告：李某，女，1984年9月6日出生，汉族，住青岛市城阳区。

委托诉讼代理人：王增慧，山东正航律师事务所律师。

委托诉讼代理人：巩霞，山东正航律师事务所实习律师。

原审第三人：青岛高德不动产**有限公司，住青岛市城阳区**路**号***号楼网点***层。

法定代表人：李某某，系该公司经理。

上诉人宋某因与被上诉人杨某及原审原告李某、原审第三人青岛高德不动产**有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2017）鲁0214民初728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

宋某上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项，判令不予赔偿违约金226500元;2、依法撤销一审判决第三项关于支付中介服务费的判决，判令不予支付中介服务费22650元;3、一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定的基本事实不清，并未查明案件主要事实。1、关于合同履行的事实未查清。本案属于房屋买卖合同纠纷，合同的“甲乙双方”分别为上诉人与被上诉人。虽然被上诉人按照合同约定向上诉人支付了购房定金及购房首付款，但是被上诉人并未按照合同约定办理银行商业贷款审批手续，正是被上诉人的违约行为导致后续相关手续无法办理。上诉人也是基于被上诉人的违约行为，于2016年10月18日向被上诉人通知解除《房地产买卖合同》。2018年7月15日，原审第三人向法庭提交了证明，但是原审法院并未组织对该证明进行质证。2、被上诉人提供的录音证据并没有证明力，且原审判决通过录音内容并没有查明案件事实。第一份通话录音证据仅能证明上诉人与被上诉人之间有过通话，但是该通话录音并不完整，并不具有客观真实性和连贯性，第二份谈话录音证据，录音中所涉人员较多，谈话内容并不清晰，而且该录音并不能反映案件事实。3、关于被上诉人杨某与原审原告李某的身份关系并未查清。原审判决认定“两原告系夫妻关系”，并没有对夫妻关系存续期间进行说明，《房地产买卖合同》的签订日期为2016年8月4日，此时，原审两原告不是夫妻关系。二、原审判决对于违约金的判定明显不合理。首先，原审判决认定上诉人构成违约并没有事实和法律依据，上诉人并不存在违约行为。恰恰相反，《房地产买卖合同》的解除，完全是被上诉人的违约行为所致。其次，根据《房地产买卖合同》关于违约责任的约定：“守约方解除合同的，违约方还应另行支付合同总价款的30%作为违约金”，该违约金的比例明显高于实际损失。原审判决并未以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被上诉人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。

杨某辩称：1.一审判决认定事实正确。2.一审中上诉人对被上诉人出具的两份录音证据真实性无异议，也没有提出对录音证据进行鉴定的请求，所以法院对该两份证据予以认定没有错误。3.被上诉人与李某系夫妻关系，被上诉人与李某及上诉人和第三人在签订合同时已经明确说明房屋贷款由李某来办理，上诉人无异议，特别是在上诉人与李某在办理贷款中所有手续由李某本人签订，上诉人也完全知晓。4.关于房屋违约金，是完全按照合同予以认定且根据房屋增值的情况被上诉人因上诉人擅自解除合同将房屋卖于第三人所遭受的损失远远大于房屋合同违约金，所以一审判决对违约金的认定没有错误。

青岛高德不动产**有限公司经依法传唤未到庭发表意见。

杨某、李某向一审法院起诉请求：1、依法判令被告继续履行《房地产买卖合同》并协助原告办理过户及贷款手续；2、依法判令被告按每日300元向原告支付违约金（自2016年10月10日起直至被告配合办理贷款及过户手续止）；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告以被告已将涉案房屋出售他人为由，将诉讼请求变更为：1、依法解除杨某、宋某与第三人青岛高德不动产**有限公司之间的《房屋认购协议》；2、判令被申请人宋某向申请人杨某、李某返还已付定金8万元，购房款105000元；3、判令被申请人宋某向申请人支付居间服务费22650元、违约金231000元、租房损失18000元及房屋增值损失345000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月4日，原告杨延乐与被告宋某，第三人青岛高德不动产**有限公司签定《房地产买卖合同》，购买被告位于青岛市城阳区户房屋，总价款755000元。合同签订后原告按合同约定向被告支付购房定金8万，购房首付款105000元。2016年10月9日，原告向被告核实账号以便付款，但遭到被告无理拒绝，后第三人青岛高德不动产**有限公司通知被告协助原告办理过户手续以完成银行贷款，被告亦不配合。

一审法院认定事实：1、2016年8月4日，原告杨某与被告宋某、第三人青岛高德不动产**有限公司，三方签订《房地产买卖合同》，约定被告将其位于青岛市城阳区户房屋出售给原告，房屋成交价格为755000元。合同对付款方式、付款时间进行了约定：原告于2016年8月4日支付被告8万元整，作为购房定金；原告于2016年8月10日向被告支付105000元整；作为购房首付款。原告以银行贷款形式向被告支付570000元整，此贷款由贷款银行一次性划拨到被告提供的银行账户，贷款不足的原告于办理过户之前以现金方式一次性支付给被告。被告过户当天将20000元整交给第三人作为交房押金，待甲乙双方结清所有费用及办理完毕所有相关交接手续后，第三人一次性无息支付给被告。本合同签订后，原、被告双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定时间全面履行自己的义务时，每逾期一天，按照300元/天支付给对方作为违约金，逾期超过15天的，守约方除有权要求对方继续履行合同并支付违约金外，还有权单方解除合同，但应书面通知违约方。守约方解除合同的，违约方还应另支付合同总价款的30%作为违约金，并赔偿守约方中介费损失。如甲方（被告）违约，乙方（原告）损失大于违约金总额的，甲方还应承担赔偿责任。甲方应在接到书面通知之日起10日内退还乙方已支付的房款，并支付滞纳金、违约金和赔偿金以及乙方应支付的中介费。合同签订后，原告杨某于2016年8月4日向被告宋某支付购房定金8万元，原告李某于2016年8月9日向被告宋某转账支付房屋首付款10.5万元。原告杨某于2016年8月4日向第三人青岛高德不动产**有限公司支付中介服务费22650元。2、2016年12月20日，被告宋某将涉案房屋另行出售案外人林A、刘某某，并已办理房屋过户手续，现涉案房屋登记在案外人林A、刘某某名下。3、根据原告提供的录音证据可以显示，原、被告双方已去银行办理贷款审批手续，审批金额与申请数额相差5万元，后原、被告双方协商由原告将贷款差额的5万元补足支付给被告，并准备办理第二次贷款手续。原告杨某于2016年9月30日晚七点给被告宋某打电话，双方口头约定被告给原告10天的付款期限。原告于2016年10月9号当晚给被告打电话表示可以支付房款5万元，被告拒收房款，并提出解除房屋买卖合同。2016年10月12日，原、被告双方在第三人处就此事进行协议，然协商未果。4、两原告系夫妻关系，2008年3月份结婚，2015年12月16日离婚，后于2016年11月3日登记结婚。5、关于涉案房屋的现市场价值，原、被告双方无法达成一致意见，原告申请法院委托鉴定机构对该房屋的现市场价值进行评估，由于原告未向鉴定机构缴纳鉴定费，导致该鉴定申请被退回。

一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，包括双方达成的口头协议，当事人应当按照合同约定或者口头约定全面履行自己的义务。本案中，原告杨某与被告签订的《房地产买卖合同》，系原、被告双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案双方当事人争议的焦点问题是谁存在违约行为。法院认为，原、被告双方签订《房地产买卖合同》后，原告杨某按约支付了定金及首付款，关于用贷款支付剩余房款的事宜，根究原告提交的录音证据可以证实，原告第一次办理57万元的贷款额度没有成功，还差5万元需要现金补足，原、被告双方曾就该5万元的付款时间于2016年9月30日晚七点左右以口头形式约定了10天的付款期限，原告杨某于2016年10月9日晚给被告打电话协商该5万元房款如何支付的问题时，但遭到被告拒绝。原、被告双方对该10天的付款期限的起算点存在争议，原告认为应当从2016年9月30日次日起计算至2016年10月10日止，被告认为应当从2016年9月30日当日起计算至2016年10月9日止。根据双方的通话时间及房屋买卖的交易习惯等情况考虑，法院认为10天的付款期限从2016年9月30日次日（即2016年10月1日）起计算至2016年10月10日止更符合常理，被告在该付款期限届满之前拒绝继续履行合同，已构成违约，应承担相应的违约责任。且被告于2016年12月20日已将涉案房屋另行出售案外人林A、刘某某，并已办理房屋过户手续，该房屋买卖合同已无法继续履行，故原告杨某主张解除原、被告之间的《房地产买卖合同》，理由正当，证据充分，法院予以支持。原告杨某依据《房地产买卖合同》违约条款选择追究被告违约责任，要求被告支付违约金，于法有据。考虑到被告至今未将购房定金、首付款返还原告的实际情况，并结合2016年至今青岛地区房价上升的趋势，被告未按约向原告交付房屋造成了原告可得利益的损失，本着照顾无过错方及兼顾公平的原则，法院对原告该项主张予以支持。但原告对违约金数额计算有误，根据房屋价款，违约金应计算为226500元（755000元×30%）。被告收取的购房定金及首付款亦应返还原告杨某。原告杨某支付的中介服务费22650元，亦应由违约方即被告承担。关于原告主张的2017年1月1日至2018年1月1日期间的房屋租金损失18000元，法院认为，原告该主张与被告的违约行为之间无直接因果关系，故法院对原告该主张不予支持。关于原告主张的房屋增值损失345000元，因原告未能提交充分证据证明上述损失的具体数额，法院对原告该项主张不予支持。根据合同的相对性原则，涉案合同的买方权益应由原告杨某主张，对于原告李某的相关主张法院不予支持。

一审法院依照《中华人民共和合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告杨某与被告宋某于2016年8月4日签订的《房地产买卖合同》；二、被告宋某于本判决生效后10日内赔偿原告杨某违约金226500元；三、被告宋某于本判决生效后10日内向原告杨某返还购房定金8万元及购房款105000元，并支付中介服务费22650元；四、驳回原告杨某、原告李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定地点期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11350元（原告已预交），由两原告负担5457元，由被告负担5893元。

二审中，当事人均未提交新证据。

经审理查明，原审查明基本事实属实，本院依法予以确认。

案经调解，当事人未能达成协议。

本院认为，本案二审争议的焦点问题为：上诉人应否赔偿被上诉人违约金226500元并支付中介服务费22650元。从已经查明的事实看，2016年8月4日被上诉人杨某与上诉人宋某签订《房地产买卖合同》，约定购买宋某名下的涉案房屋。合同签订后，购房定金8万元及房屋首付款10.5万元如期给付。办理贷款时，贷款审批金额与申请数额相差5万，双方协商现金补足。双方于2016年9月30日晚七点左右口头约定了10天的付款期限，2016年10月9日晚杨某给宋某发信息要求付款时，遭到宋某拒绝。后宋某另将涉案房屋卖于他人并已过户。本院认为，双方在口头约定付款期限后，宋某在该付款期限届满前拒绝继续履行合同，已经构成违约，其将涉案房屋卖于他人并过户，致使涉案合同无法继续履行。原审法院判令解除涉案合同并由宋某按约承担违约金，并无不当。宋某上诉主张杨某将贷款审批手续交由李某办理是违约在先。本院认为，上诉人自认其和被上诉人杨某及原审原告李某一同去办理过贷款，在李某办理贷款时其并未提出异议，结合在卷短信、微信记录及其他当事人的陈述，可以认定上诉人对李某办理贷款的事宜是明知并认可的，且贷款的办理有益于上诉人如期取得房款，并不影响上诉人的合同利益。上诉人主张签订涉案合同时，杨某与李某并非夫妻关系，本院认为，杨某与李某是否是夫妻关系并不影响本案的实体认定。上诉人主张在卷的录音证据没有证明力，本院认为，该录音证据和在卷短信、微信、当事人陈述等其他证据可以互相印证，形成证据链，上诉人在没有相反证据予以推翻的情况下，其主张本院不予支持。上诉人在上诉状中主张违约金过高，二审庭审中，其当庭表示，不应支付违约金。本院认为，根据合同约定，违约方应按合同总价款的30%支付违约金，上诉人没有证据证明该约定明显高于被上诉人的实际损失，故原审法院根据合同约定确定违约金，并无不当。综上所述，上诉人宋某的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5037元，由上诉人宋某负担。

本判决为终审判决。

审判长　刘冬冬

审判员　赵　雷

审判员　邱　彦

二〇一八年十二月二十日

书记员　龙文浩