一房二卖，谁该获得房屋所有权

一房二卖，谁该获得房屋所有权

案情介绍：

2014年5月6日，朱某以鼎某集团名义与苏某签订了房屋买卖合同1份，合同上加盖了鼎某集团某小区合同专用章和法定代表人名章，合同约定出卖人鼎某集团将盘锦市兴隆台区某小区3幢3号商网（面积：231.44平方米）出售给买受人苏某，合同约定价款按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米11008.67元，总金额为（人民币）3451000元整，付款方式为一次性付款。2014年5月7日，鼎某集团向苏某开具了该商网销售不动产统一发票，发票所载建筑面积为231.44平方米，单价为11013.6536元/㎡，购房款总金额为2549000元。苏某于2017年9月20日为该房产缴纳契税101960元、印花税1274.50元，兴隆台区地方税务局于同日向苏某开具了税收缴款证明。

另外，据本案朱某和鼎某集团的自认，案涉房产所在的某小区系被告鼎某集团与盘锦某房地产开发有限公司（以下简称“房地产公司”）联合开发，鼎某集团将其相关印章交给了房地产公司。后房地产公司将该项目转交朱某个人开发，并将鼎某集团的相关印章也交给了朱某。朱某承认某小区建成后，是其拿着鼎某集团的相关印章及手续在售楼处售楼。2013年4月7日，鼎某集团在盘锦日报发布了《新印章启用公告》，内容为：“依据相关法律和公司章程，经股东会决议并经集团理事会批准，从即日起我公司启用公章、合同专用章、法人名章、财务专用章等4枚新防伪印章，同时原印章作废。特此公告。”鼎某集团经本院询问后承认除登报外未采取其他有效措施阻止他人在某小区售楼处以自己名义售楼。本案第三人某于2014年3月22日与鼎实公司签订有案涉房屋买卖合同，但鼎实公司并未开具购房发票以及办理后续手续。

案件焦点：

本案的焦点在于：一、苏某与鼎某集团的房屋买卖合同是否有效？二、涉案房屋的产权应当归谁？

根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案按涉房屋所在某小区为鼎某集团开发，但其将其出售该小区房屋的合同专用章及法定代表人的名章交给了房地产公司，继而房地产公司又将其印章转交给了朱某。虽然本案各方没有提供证据证明被告朱某对于销售鼎某集团开发的房屋有代理权，但因朱德军持有鼎某集团的某小区合同专用章以及法定代表人的名章，在与原告苏杭以鼎某集团名义签订了《商品房买卖合同》后，鼎实公司还为原告开具了销售不动产统一发票，该一系列行为可以使作为相对人的苏杭有理由相信朱某军有权代理鼎某集团销售商品房。因此，对外而言，朱某代理鼎某集团向苏杭出售商品房的行为有效，双方的房屋买卖合同也是有效的。

第三人林某虽然也与鼎某集团之间签订有相同的房屋买卖合同，但后续并未由鼎某集团开具购房发票，且没有后续登记行为，而苏某已经对涉案房屋进行了网签备案登记。因此对于其主张的本案亦应作出与其相同判决结果的主张，法院并没有支持。

律师提醒：

1. 无权代理的前提下，只要外观上可以使合同对方相信是有权代理，其代理行为有效。

2. 一房二卖，房屋的所有权归属要先看有无一方已经办理了房产过户登记或预售登记，若都没有登记行为，看是否有人已实际居住，若无实际交付居住，以付清购房款优先，若都未付清，以对房屋已增加附加价值的优先。