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一起开发商售房欺诈合同被撤销返还所有款项的案件
来源:刘树明律师
发布时间:2020-09-05
浏览量:1862

一起开发商售房欺诈合同被撤销返还所有款项的案件

——河北国器律师事务所刘树明律师

一、基本案情

2018年10月3日,怀来县XX房开公司销售人员马XX向祁XX推销房屋,并于当日签订《京北XX文化城商品房认购书》,明确约定所购案涉房屋用途为公寓,祁XX支付了1万元定金,并于一周后支付房款407549元。直到12月30日,在祁XX的催告下才通过微信发送了商品房预售许可证,在该证上注明案涉房屋用途为办公,且颁发时间为2019年9月25日,早于双方签订认购书的时间。

祁XX以房开公司存在欺诈为由,提出解除认购书,退还房款和定金等,遭到房开公司拒绝。祁XX通过网上信访投诉了房开公司的欺诈行为,当地主管部门出具了《信访事项处理意见书》,答复对于房开公司的违规行为已经约谈了房开公司相关人员,并责令房开公司停止违规行为并立即整改,规范宣传行为及销售人员,严禁不实宣传、夸大宣传。双方诉讼前仍协商无果。

二、办案掠影

本律师接受祁XX委托后,结合祁XX已经掌握的证据和法律规定,对案件进行分析判断,认为证据还不完善,及时提醒祁XX补充完善了部分证据(如微信记录、调解录音、媒体报道等),确保证据确实充分,能够完全证实房开公司欺诈售房的事实。最终,法院判决撤销双方签订的商品房认购书,房开公司返还祁XX支付的全部定金和房款以及相应利息,祁XX完全胜诉。

三、代理意见

1、被告XX房开公司以欺诈手段使原告祁XX在违背真实意思的情况下签订的《京北XX国际文化城商品房认购书》应予撤销。

原、被告在签订的《京北XX文化城商品房认购书》(以下简称认购书)中明确了诉争房屋规划用途为公寓(见证据组1)。但在此后被告出示的商品房预售许可证和商品房买卖合同中却注明诉争房屋用途为办公,被告销售人员存在销售和预售许可证不一致属性房屋的行为。

原告随即要求撤销双方签订的认购书并退还原告已付款项,遭到被告拒绝(见证据组3和5)。无奈,原告丈夫刘XX先后向工商行政部门和住建行政部门投诉了被告销售和预售许可证不一致房屋属性的违法行为,住建部门出具了《信访事项受理告知书》、《信访事项处理意见书》,证实了住建部门约谈了被告相关人员、责令被告停止销售和预售许可证不一致属性房屋的违规销售行为并立即整改的事实;同时,自媒体58同镇也对被告的违法销售行为进行了报道(见证据4和6)。

诸多证据形成了完整的证据链,足以证实被告销售人员故意隐瞒真实情况,诱使原告作出错误意思表示从而签订认购书,根据最高人民法院关于贯彻《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)“68.一方当事人故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。”之规定,被告销售人员的行为可以认定为欺诈行为。

根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条“一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”和《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”之规定,原告诉求撤销双方签订的认购书合理、合法,应予支持。

根据《中华人民共和国合同法》第七十五条[撤销权的期间]“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的,该撤销权消灭。”之规定,原告2018年10月签订商品房认购书,2019年5月起诉要求撤销合同,未超过法定除斥期间。

2、被告作为有过错的一方,应当返还原告的购房款并承担原告的损失。

①返还原告购房款项的问题。

原、被告双方签订的认购书被撤销后,原告尚未取得财产,被告收取了原告定金10000元和首付款407549元,且被告系有过错一方。

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方,应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”之规定,被告应当返还原告已付款项417549元。

②原告的损失如何计算问题。

同时,由于被告的过错,造成了原告受到了损失,主要有两项:原告资金被占用的损失14630元和原告为此支出的律师费用10000元,合计24630元(截止2019年5月11日)。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依据《中华人民共和国担保法》约定一方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不得履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”之规定,原告有权主张被告双倍返还定金20000元,其中的10000元用于弥补损失之一—支出的律师费10000元。

另外,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第二十六条“债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用,由债务人负担;第三人有过错的,应当适当分担”之规定,本案原告支付的律师代理费理应由被告承担。

由于被告长期占用原告的资金,截止2019年5月11日已经产生利息14630元(见《利息计算表》),约定的定金10000元不足以弥补被告违约给原告造成的损失(合计24630元)。

根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条“买卖合同约定的定金不足收弥补一方违约造成的损失的,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”之规定,原告可以同时主张双倍返还定金及超过定金部分的损失14630元。

③资金占用利息计算的问题。

根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款的计算方法,出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的,人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础,参照逾期罚息利率标准计算。”之规定,出卖人对于买受人逾期付款可以主张逾期罚息。同理,对于出卖人故意拖延逾期返还买受人已付房款,同样应当适用逾期罚息利率计算资金占用利息,否则对买受人不公平。因此,原告按照逾期罚息标准(年利率6.09%)计算资金占用利息具有法律依据。

综上,原告的诉求具有事实和法律依据,望人民法院支持原告的诉求为盼。

四、办案心得

原告支付的律师代理费一般由原告自己承担。在2006年国家发改委、司法部共同颁布的《律师服务收费管理办法》(发改价格[2006]611号)中可以看出,实践中主要采取“谁请律师谁花钱”,即胜诉方承担自己聘请律师的费用。

如果有法律明确规定或者合同明确约定,则按法律规定或合同约定判决支持。本案没有支持原告要求支付律师代理费的主张,是不正确的,但原告考虑到诉讼成本,没有上诉。

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