律师观点分析

原告李XX与被告北京XX公司（以下简称中城XX）、XXX、梁X、北京XX公司（以下简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李XX及其委托代理人陈XX，被告中城XX、XXX、梁X、XX公司之委托代理人蔡XX、栾X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李XX向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签署的《北京市商品房预售协议》解除；2、判决被告承担XXX所借吴X1、李XX、吴X2、原告等四人未结清之本息（以实际结清日起按照如下计算方式）支付给原告，其中本金4200万元人民币，利息截止到实际支付之日按年息24%计算（以计算到2017年12月31日为例，194XXXX3400元人民币，按实际支付日期另行计算）；3、判决被告承担违约金，违约金的计算方式为XXX所借吴X1、李XX、吴X2、原告等四人未结清之本金的日万分之五，从2016年9月6日开始计算至实际付清之日止）；4、诉讼费用和因追偿债务权发生的律师咨询费50万元和财产保全费。事实和理由：2016年3月8日，原告与被告中城XX签订了《北京市商品房预售协议》（以下简称《协议》）。根据该《协议》，原、被告双方约定：1、截至该协议签订日，将XXX所借吴X1、李XX、吴X2、原告等人未结清本息全额抵作被告开发的香山四季项目（在房屋管理局登记项目名称为香源四季府，以下用此名）中的三套商品房（分别是xx号楼xx单元xx1,xx号楼xx单元xx2,xx号楼xx单元xx3）的房款，总面积是550.26平米；2、被告在香源四季府项目取得销售许可证后的三天内应当与原告协商商品房买卖合同的相关条款（原则上应与其他房屋买卖合同条款一致），如果出卖人取得香源四季府销售许可证超过30日双方仍未达成一致意见，该买卖协议自动解除；3、协议解除后，吴X1、李XX、吴X2、原告等四人与XXX签署的借款合同自动重新生效，被告应当在本买卖协议解除之日起10日内将吴X1、李XX、吴X2、原告等四人与XXX签署的借款合同截止到实际支付日期的未支付本息支付给原告，利率按照原借款合同约定的利率计算；4、出卖人单方面违约导致本协议自动解除的，除正常履行上述条款外，违约方还需按照吴X1、李XX、吴X2、原告等四人与XXX签署的借款合同本金的日万分之五支付违约金。但是在2016年8月7日被告取得香源四季府的销售许可证后，被告不但不主动与原告协商商品房买卖合同的相关条款，还在原告不断催促被告办理相关购房手续后，被告知不予办理。根据原告与被告签署的《北京市商品房预售协议》约定，被告构成单方根本违约，协议自动解除。协议解除后，被告必须承担偿还XXX所欠吴X1、李XX、吴X2、以及原告的借款本息及违约金。
被告中城XX、XXX、梁X、XX公司共同辩称，不同意原告诉讼请求。理由如下：一、2015年到2016年期间，案外人中XX公司（以下简称中XX公司）打着投资中城XX房产项目旗号面向社会不特定人员非法吸收公众存款，原告为资金掮客，向众多不特定人员吸收资金，再以38％、46％的高息出借给中XX公司使用，赚取高额息差。本案涉及借款资金实际拥有人是吴X2、李XX、吴X1和原告等人，原告于2015年与中XX公司法定代表人韩XX、实际控制人何X某权签署了13份借款合同，并由中XX公司担保，这些借款均打入中XX公司账户，由其实际支配和使用。2015年年初，中XX公司法定代表人韩XX找到XX公司法定代表人梁X称其一时资金困难，请求XX公司承接部分债务，待资金缓解后，中XX公司会偿还所有借款和利息，不需XX公司承担还款责任。XX公司出于义气，按照韩XX要求，指定XX公司员工XXX与吴X2、李XX、吴X1和原告签署了承接债务的借款合同，原告将其之前与韩XX和何X某权签署的13份借款合同拆分到了四人名下，为了将借款手续做的完整，原告等人将借款合同金额打入XXX账户，但是同时中XX公司指定XX公司和XXX将收到的所有款项打入中XX公司员工张X账户。实际上XXX、XX公司没有收取该借款，只是过了手，事后因公安机关侦查，XX公司才得知中XX公司与原告串通，由原告等人拿出1千万资金，先将款项打入XXX账户，再将款指定打入张X账户，张X再打入原告账户，再循环多次，1千万元资金如此循环往复，制造出原告出借给XXX4千多万元的假象。事实上，中城XX、XX公司、XXX与原告根本不认识，均没有使用过原告资金。2016年年初，中XX公司没有兑现还款付息承诺，XX公司无法偿还巨额债务。当时中城XX房产项目开盘之际，原告组织了一批人举着横幅标语去中城XX工地和售楼处闹事，为了不影响项目正常建设和预售，暂时平息原告闹事，也是在XX公司请求下，中城XX被迫与原告签署商品房预售协议书，但该协议没有真正履行过。二、本案涉嫌相关刑事犯罪，应当依法裁定驳回起诉，移交司法机关处理，本案原始借款属于中XX公司非法吸收公众存款的犯罪，中XX公司已经被朝阳分局立案侦查，包括本案在内的所有借款合同已经被公安机关调取侦查，并且原告是该非吸案资金掮客，其相关行为已经涉嫌非法吸收公众存款、诈骗等相关刑事问题，故根据《最高院关于在审理经济纠纷案件中涉嫌经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第11条的规定，本案应裁定驳回。三、中城XX没有参与本案借款过程，也没有使用过涉案资金分文，其被迫签署的《协议》也属于无效，不应承担还款责任。如前述，中XX公司是始作俑者，其非法吸收本案所有借款，应承担偿还责任，其企图通过设计的圈套以看似合理形式掩盖非法占有他人资金的非法目的，将还款责任转嫁他人，应受法律制裁。中城XX被迫签署的《协议》并非其真实意思表示，《协议》内容违反法律强制性规定，《协议》没有进行网签，该协议无效，合同各方不受其约束；无论是原告还是被告都认可《协议》没有真正履行，虽然原告提起本案案由是商品房买卖合同纠纷，但其实际诉请是借款本金和利息，原告申请追加三个被告的申请也明确了真实案由和法律关系，中城XX没有参与借款及使用借款，不应在本案承担责任。且根据《协议》第4条约定，中城XX不是借款合同当事人，根据合同相对性中城XX不是本案适格被告；原告明知中城XX与本案无关，但仍将其列为第一被告，其真实目的是在中XX公司被立案侦查后企图划清与中XX公司的关系，将自己伪装成受害人，通过保全查封中城XX房产，原告起诉中城XX没有事实和法律依据，中城XX保留追加因原告保全给其带来经济损失的权利；四、梁X、XXX、XX公司均不是本案适格被告，不应承担本案还款责任。无论借款合同还是《协议》，都不是梁X个人签署，与其个人无关，梁X不是本案适格被告；XXX是XX公司员工，受公司指派与原告签署借款合同，不是个人行为，也没有使用过借款分文资金，其不应承担还款责任；XX公司对中XX公司非法吸收公众存款事实毫不知情，没有使用过分文资金，不应承担还款责任。其次，既然原告以商品房买卖合同纠纷提起诉讼，根据合同相对性原则，XX公司不是相对主体，不是本案适格被告。五、原告主体不适格，本案诉请实际要求解除合同、偿还借款，主张的是吴X2、吴X1、李XX等所有债权人债权，根据预售协议第4条约定，原告坚持起诉书中诉请，应撤诉再另案起诉或变更案由，由真正债权人吴X2、吴X1、李XX等人共同主张。综上，请法院驳回原告起诉，将本案移送公安机关侦查，如果法院坚持审理本案则鉴于中XX公司既是本案借款实际使用人和债务实际承担者，是查明本案事实的关键人物，与本案有事实和法律利害关系，应追加其为本案当事人参加诉讼、查明事实，我方提交了追加申请，请求法院依法追加当事人，驳回原告对我方诉请，判决由中建融丰承担还款付息责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年3月8日，李XX作为买受人与中城XX作为出卖人签订《协议》。该协议显示：中城XX作为出卖人将位于北京市海淀区XX项目中的第xx[幢][座]xx[单元]xx[层]xx1号房、xx2号房、xx[层]xx3号房共三套房屋（建筑面积共计550.26平方米）出卖给买受人李XX。
出卖人和买受人基于友好协商，同意上述3套商品房的房款通过吴X1、李XX、吴X2、李XX等四人借给XXX、梁X和XX公司担保的借款，截止本协议签订日尚未结清的本息全额抵扣，本协议生效后，出卖人视作买受人将上述3套商品房的房款全部结清，不另行计算单价和房款。
中城XX同意买受人按照如下方式付款：买受人已经取得吴X1、李XX、吴X2、李XX等四人许可，用上述四人借给XXX、梁X和XX公司做担保的借款截止本协议签订日尚未归还的本息全部折算成购房款。吴X1、李XX、吴X2、李XX等四人和XXX签署的借款合同的编号为：
1、xx1（借款金额为200万元），
2、xx2（借款金额为200万元），
3、xx3（借款金额为310万元），
4、xx4（借款金额为210万元），
5、xx5（借款金额为300万元），
6、xx6（借款金额为600万元），
7、xx7（借款金额为170万元），
8、xx8（借款金额为290万元），
9、xx9（借款金额为230万元），
10、xx10（借款金额为300万元），
11、xx11（借款金额为310万元），
12、xx12（借款金额为140万元），
13、xx13（借款金额为170万元），
14、xx14（借款金额为190万元），
15、xx15（借款金额为230万元），
16、xx16（借款金额为230万元），
17、xx17（借款金额为120万元），
上述借款本金共计4200万元，已经于2015年3月23日至2015年4月29日期间分批转到XXX位于中国XX的账户。上述借款利息根据年息24％进行结算。同时，XX公司作为担保人就上述债务进行担保，根据保证合同的约定，XX公司担保的范围为本合同约定的被担保之主债权本息、利息和所有其他应付合理费用。关于上述17份合同，梁X出具授权订立借款合同声明，显示：梁X于2015年3月起至2016年6月期间授权XXX以其名义作为借款人，代本人与相关人员订立借款合同，全部合同的实际债务人均为梁X，与代理人XXX无关。
中城XX认可从《协议》生效日起，吴X1、李XX、吴X2、李XX等4人的借款本息折算为上述3套房屋房款，如果因为任何原因导致本买卖协议解除或未履行，则中城XX将承担吴X1、李XX、吴X2、李XX等4人和XXX的借款合同对应的所有未支付本金及利息和违约金。
《协议》还约定中城XX取得京海国用（2015）第00184号对应住宅项目的销售许可证的3天内应与买受人协商商品房买卖合同的相关条款，如果中城XX取得香山四季销售许可证超过30日双方仍未达成一致意见，本买卖协议自动解除；双方也可以协商解除本买卖协议。解除本协议后，吴X1、李XX、吴X2、李XX等四人和XXX签署的借款合同自动重新生效，出卖人应当在本买卖协议解除之日起10内将吴X1、李XX、吴X2、李XX等四人和XXX签署的借款合同截止到实际支付日期的未支付本息支付给买受人，利息按照吴X1、李XX、吴X2、李XX等四人和XXX签署的借款合同约定的利率。出卖人或买受人单方面违约导致本协议自动解除的，除正常履行上述条款外，违约方需按照吴X1、李XX、吴X2、李XX等四人和XXX签署的借款合同本金的万分之五每天支付违约金给守约方。
中城XX对《协议》的真实性予以认可，但认为该协议是在其受欺骗的情况下签署的，不是其真实的意思表示。
李XX在诉讼中陈述中城XX在2016年8月7日取得销售许可证，对此中城XX并未表示异议。现中城XX在取得销售许可证超过30日并未就上述3套房屋的商品房买卖合同与李XX达成一致意见。
2016年9月26日，李XX以民间借贷纠纷为由将XXX、北京XX公司（以下简称XX公司）、中城XX作为被告起诉至北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院），诉讼请求为：1、判决XXX支付本金200万元；2、判决XXX支付未结之利息至实际支付之日按年息24％计算（暂计算到2016年9月30日为329333元）；3、判决XX公司对XXX所欠以上之本息承担连带保证责任；4、确认李XX与中城XX签署的《北京市商品房预售协议》自动解除，中城XX对XXX所欠之本息承担连带偿还责任；5、诉讼费由被告承担。上类案件一共有17个[其中一个案件的案号为（2016）京0105民初61527号]，每一个案件的诉讼请求除了第一项本金、第二项暂计算的利息数额不一致以外，其余内容均为一致。上述案件涉及的借款本金总共为4200万元。上述17个案件中，涉及到贷款人为李XX的借款合同总共有5份，贷款人为吴X2的借款合同为4份，贷款人为李XX的借款合同为3份，贷款人为吴X1的借款合同为5份。庭审中，李XX向本院提交了授权委托书和债权转让协议书，以证明依据上述借款合同吴X2、李XX、吴X1所享有的债权全部转让给李XX。
另查，北京市公安局朝阳分局（以下简称朝阳分局）于2015年4月7日对中XX公司非法吸收公众存款案立案侦查。
该案在审理过程中，朝阳分局告知朝阳法院，该案涉及刑事案件，要求本院将该案件移送至朝阳分局进行侦查。后朝阳法院作出（2016）京0105民初61527号裁定认为，该案李XX以民间借贷纠纷起诉，但该案涉及刑事案件，且朝阳分局要求该案移送朝阳分局进行侦查，该案已涉及刑事犯罪，故裁定该案移送至朝阳分局处理。朝阳法院并于2016年12月14日、2017年1月11日分别作出（2016）京0105民初61527号之二、（2016）京0105民初61527号之三民事裁定，裁定解除对该案中所有被告名下财产的冻结、查封。
2017年2月15日，北京市公安局朝阳分局经济犯罪侦查大队（以下简称经侦大队）向朝阳法院出具退函，显示：“因我大队在2016年10月28日受理了XX公司涉嫌非法吸收公众存款一案，并于12月15日立案侦查。你院亚运村人民法庭根据‘先刑后民’的原则，于2016年12月10日将李XX、吴X2、吴X1、李XX、张X等五人诉XX公司、梁X、中城XX、XXX民间借贷一案移送我分局，经我局侦查，已于2017年2月14日撤销对XX公司涉嫌非法吸收公众存款的立案，现将李XX等人案卷材料退回，请你方依法处理”。
李XX在（2016）京0105民初61527号案件移送至朝阳分局处理后于2016年12月14日以商品房预售合同纠纷为由将中城XX列为被告起诉至本院。在本案的审理过程中，本院依据李XX的申请，依法追加了XX公司、XXX、梁X作为本案的被告参加诉讼。
上述事实有当事人陈述，北京市商品房预售协议、民事起诉状，（2016）京0105民初61527号民事裁定书，（2016）京0105民初61527号之一民事裁定书，（2016）京0105民初61527号之二民事裁定书，（2016）京0105民初61527号之三民事裁定书，借款合同、保证合同、朝阳分局立案决定书、朝阳分局退函、声明等证据材料在案佐证。
本院认为，李XX与中城XX签署的《协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，当属有效。
现中城XX在取得销售许可证超过30日后并未就涉案3套房屋的商品房买卖合同与李XX达成一致意见，按照双方签订的协议约定，中城XX与李XX签订的《协议》解除，故对李XX要求确认双方签订的《协议》解除的诉讼请求，本院予以支持。至于解除时间，本院结合双方约定及查明事实认定为2016年9月7日。
《协议》解除之后，中城XX以承担违约责任的形式对偿还4200万元本金及相应利息和违约金构成了债务加入，但需在本案判决中城XX与李XX之间的《协议》解除后，中城XX方能成为债务人。4200万元本金及相应利息以及中城XX应承担的违约金等债务均源于XXX与李XX、吴X1、李XX、吴X2签订的17份借款合同且与该17份借款合同直接相关，虽然李XX是以商品房预售合同纠纷为由将中城XX列为被告起诉至本院，但从其提出的第二项诉讼请求来看，其所要求实现的权利所依据的法律关系为民间借贷关系，而本案法律关系性质为合同纠纷，在XXX、XX公司、梁X未在《协议》中签字或签章且明确对于17份借款合同提出异议的情况下，基于合同相对性原则，XXX、XX公司、梁X并非本案适格被告，故本院在本案中不宜处理李XX与XXX、XX公司之间的民间借贷法律关系，李XX向本院提出的其他诉讼请求应在民间借贷法律关系中予以解决，故对该部分诉讼请求，本院无法支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条之规定，判决如下：
一、确认原告李XX与被告北京XX公司签订的《北京市商品房预售协议》于二Ｏ一六年九月七日解除；
二、驳回原告李XX的其他诉讼请求。
保全费5000元，由原告李XX承担，已交纳。
案件受理费308908元（原告李XX已预交154454元），由原告李XX负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。