上海市普陀区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）沪0107民初11353号

原告(反诉被告)某妹，女，1954年4月21日出生，汉族，住上海市。

被告(反诉原告)某水，男，1986年8月9日出生，汉族，住江西省南昌市。

委托代理人龚玲，上海科尚律师事务所律师。

第三人上海普陀某有限责任公司，住所地上海市。

法定代表人许耀华。

委托代理人冯骏，上海劲力律师事务所律师。

第三人某俊，男，1982年8月18日出生，汉族，住上海市。

委托代理人某妹。

原告某妹与被告某水、第三人普陀某有限责任公司(以下称“某公司”)、第三人某俊及反诉原告某水与反诉被告某妹、第三人某公司、第三人某俊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)某妹，被告(反诉原告)某水的委托代理人龚玲，第三人某公司的委托代理人冯骏，第三人某俊的委托代理人某妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某妹诉称，某妹与某公司就本市延长西路XXX号面积约150平方米的门面房保持了长期租赁关系，熊自某公司租得房屋进行分隔后向案外人转某，再由案外人租与某水用于经营活动。出于身体健康因素，某妹与某公司的最后一份租赁合同于2012年由其子某俊出面签订，租期截止日为2015年12月31日，约定的年租金为19.7万元。该租赁合同的租期届满后，某水向某妹请求承租系争房屋即上述门面房被隔成三间后的其中一间，面积约四十平方米，同时出具了配合进行房屋整改的承诺书。当时某妹未料到某公司将不再续约，遂于2016年1月1日与杨签订了租赁合同，约定的月租金为1万元，租期自2016年1月1日起至2018年12月30日止，租赁合同签订时还向杨出示了某俊的委托书。租赁期间，某水共支付了截止至2018年1月的租金25万元及押金1万元，但自2018年2月起未再支付租金并直至2018年5月19日方搬离，在此过程中，某公司在其与某俊的租期结束后为收回上述门面房提起诉讼，某妹在该案执行过程中须向某公司支付包括系争房屋在内的房屋使用费四十余万，费用截止日为2018年5月20日。原告认为，某水既然使用了房屋就应支付相应费用，故诉至法院，请求判令：一、原被告之间的租赁合同于2018年2月28日解除；二、被告按月租金1万元的标准支付2018年2月1日起至2018年5月19日的租金；三、本案受理费由被告负担。

被告某水辩称，根据某妹与某公司之间关于本市延长西路XXX号房屋租赁的诉讼，熊未经某公司授权即将系争房屋租与某水。某水租得系争房屋后积极配合整改，但2018年3月起某妹经常扰乱租赁现场造成了某水的经营损失，2018年5月4日，某公司又强行切断房屋的电力供应，某水只得与该公司约定于2018年5月19日撤场。被告认为，涉案租赁合同应为无效，某妹无权要求某水付费，即使有房屋占用费发生，亦应根据系争房屋使用面积参照熊向某公司租用本市延长西路XXX号房屋所须支付的年租金进行按比例结算。

反诉原告某水诉称，某水与某妹签署涉案租赁合同时确信熊的转某人身份，但对某妹与某公司之间租赁关系的截止日并不了解，亦不知有某俊参与。根据法院的前案判决可知，某公司在其与某妹关于本市延长西路XXX号的租期届满后未同意其再转某，而系争房屋属于上述房屋隔为三间中面积约三十平方米的最小间，故熊将系争房屋向某水出租的租赁合同应为无效。合同无效后，房屋的使用费应按实结算，结算方式为：因法院已判令某妹应按每年19.7万元的标准向某公司支付本市延长西路XXX号的使用费，故某水应根据实际使用面积按上述标准的三分之一即每月5472元向熊支付系争房屋的使用费，该费用自租房起始日即2016年1月1日至某水搬离日即2018年5月19日止共计156780元，并应自杨已支付的租金25万元中扣除，余款由某妹返还。同时，因双方的租赁合同目的无法实现，某妹须返还租房押金1万元。此外，某妹的越权出租导致租赁合同无法预期履行，由此造成某水的巨大经济损失应酌情赔偿，包括：店面装修损失、熊以过激行为索要租金造成的经营损失、熊与某公司逼迫某水不得不在短期内搬离而废弃货物的损失。现提起反诉，请求判令：一、反诉原被告之间的房屋租赁合同无效；二、反诉被告退还租金93130元；三、反诉被告退还押金1万元；四、反诉被告赔偿经济损失1万元。

反诉被告某妹辩称，某水早已收到对房屋的整改通知，其主动要求承租系争房屋并已付租长达两年，对房屋状况不可能一无所知，熊、杨、某公司三方的租金结算应分别进行，现同意返还押金，但对其余反诉诉请不同意。

第三人某公司于本反诉中述称，某公司与某妹之间关于本市延长西路XXX号的租赁关系持续约二十多年，此前的租赁合同均由某妹签订，应某妹的请求，租期截止至2015年12月31日的最后一份合同由某妹之子某俊出面签订。租赁过程中，某公司未按时收到租金，又无法在租期截止日收回房产，遂向某俊提起诉讼。前案民事判决书生效后，某公司与某妹在司法执行过程中达成协议，公司于2018年5月21日收回了房屋，使用费则结算至2018年5月20日，共计40余万于2019年4月付清。某公司认为，某水于十多年前已开始租用上述房屋，向某妹租得的系争房屋为上述房屋中约40平方米左右区域，使用期间杨有“商居混用”的行为，被发现后仍未整改，其向政府部门的投诉信息表明其对熊与某公司之间的租赁关系至2015年底届满早已知晓，当时某公司对某妹与某水之间租赁合同的租期不了解，但曾告知此两人不要再继续租赁关系并停止租金的支付，在此情形下，某水仍与某妹签订了涉案租赁合同，故其应承担相应责任。现某公司对熊、杨两人签署租赁合同的效力不发表意见，但无论合同效力如何，某水既然使用了房屋就应支付使用费，费用截止日由法院裁决，杨要求参照前案判决中确认的某妹与某公司之间的费用结算标准支付本案使用费的主张缺乏依据，此外，如涉案租赁合同无效则杨不属于合法经营，某公司的停电措施亦非针对杨且持续时间极短，未对其造成影响。

第三人某俊于本反诉中述称，对本案的意见同某妹。

经本反诉审理查明，2016年1月1日，某妹与某水签订《租赁合同》一份，约定杨向熊承租本市延长西路XXX号房屋的部分区域用于经营“门窗修理”，租期自2016年1月1日起至2018年10月30日止，每季度支付租金3万元。该租赁合同签订后，某水向某妹支付了押金1万元及截止至2018年1月的租金共计25万元。2017年9月30日，本院就某公司与某俊关于本市延长西路XXX号房屋的租赁合同纠纷作出(2017)沪0107民初21165号民事判决，查明：某公司与某俊于2012年11月8日签订租赁合同，约定的租期截止至2015年12月31日，年租金为19.7万元，租期内某俊足额支付了租金并征得某公司同意将房屋对外转某，但租期届满后双方未就续租达成一致，某俊亦未归还房屋，故某公司提起诉讼要求收回房屋并由某俊在占用房屋期间支付使用费。根据上述查明事实，本院认为某公司的诉请于法有据，故判令某俊返还上述房屋并自2016年1月1日起按年租金19.7万元的标准支付房屋使用费直至房屋实际收回之日。2018年2月1日起，某水未再向某妹支付租金，此后熊、杨两人为此事宜多次发生争议以致于警方介入，某公司对租赁场地亦采取过停电措施。2018年5月19日，某水搬离系争房屋。2018年6月5日，某妹诉至法院，请求判如诉请。诉讼中，某水提起反诉，请求判决如其反诉诉请。

本院认为，虽然根据前案判决，系争房屋由某俊自某公司处转某得来并为此承担了相应的使用费支付义务，但从本案中四方当事人的陈述可知，某俊与某公司对某妹就房屋出租事宜向某水提出权益主张并无异议，某水也确认了某妹的房屋转某人身份并以其为责任主体，因此可认定前案诉讼终结后，与房屋租赁、使用具有利害关系的当事人一致认同某妹是该案所产生的权利义务的实际承受方，故本案中围绕涉案租赁合同的结算可以熊、杨两人为限而无需他人参与。某妹明知延长西路XXX号房屋系自某公司处租得，则其未经出租方同意在租期届满后将该房屋中的部分区域向某水出租缺乏法律依据，某水作为租用方，在承租房屋前又未对房屋的适租状态进行查实，两人基于各自过错冒然签订租赁合同并实际交付使用了房屋，该行为显然构成对他人物权的擅自处分，涉案租赁合同应为无效。按法律规定，无效合同自始无效，而某妹的诉请系以合同有效为前提，故本院对其本诉诉请不予支持，对某水要求确认合同无效的反诉诉请予以支持并为避免讼累对合同无效所产生的后果一并处理，处理的范围包括财产的返还、产生的经济损失按各自过错程度予以分担等。当事人一致认可房屋已被收回，故某水对此不再负有腾退义务，但某妹应将收取的押金予以返还。关于杨已支付的2018年2月前的租金，本院认为，某妹虽无权在2017年5月31日后将系争房屋出租，但前案判决已确认其应为此行为付出对价即在此后继续向某公司支付房屋使用费，相对的，杨虽无权承租系争房屋，但其已实际占用房屋并至少在2018年2月前达到了将房屋用于经营的目的而无论合同是否有效，否则其不可能自愿如数支付租金，况某水亦未主张在其付租期间房屋的使用存在障碍，在此情形下，考虑到双方损失与获益的平衡，杨无权要求收回已支付的租金。2018年2月1日至2018年5月19日期间，杨与熊之间的纠纷显然是前案判决的结果所引发，在此过程中彼此产生的经济损失应由导致租赁合同无效的两人共同承担，此类损失既包括某水虽继续占用房屋但经营受到影响，也包括某妹因房屋被杨占用无法及时向某公司返还而继续支出的使用费，鉴于双方对损失的举证及依据均不充分，部分事实因租赁现场已完成交接而不便于进一步查证——比如系争房屋的实际使用面积、某水单方主张的装修、营业、货物损失等，故由本院依案情根据民事活动公平合理、等价有偿的原则进行酌定并对双方的损失予以折抵，折抵后的钱款由责任方向受损失方支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：

一、原告某妹与被告某水于2016年1月1日签订的、关于上海市延长西路XXX号房屋部分区域的《租赁合同》无效；

二、被告某水应于本判决生效之日起十日内向原告某妹支付人民币1万元；

三、反诉被告某妹应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告某水押金人民币1万元；

四、对原告某妹的诉请不予支持；

五、对反诉原告某水的其余反诉诉请不予支持。

本案受理费人民币550元，减半收取，计人民币275元，由原被告各半负担。

本案反诉受理费人民币2562.6元，减半收取，计人民币1281.3元，由反诉原被告各半负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　曹　彬

二〇一九年三月二十八日

书记员　陈依宁