法院认定使用权公寓合同无效，判令开发商返还全款

2018年11月10日，邵某在开发商销售人员的接待和游说下，有意购买位于佛山市南海区大沥镇水头路广佛新干线旁北侧的某使用权项目。开发商承诺租赁期限为29年，到期可续期、回报率高等。邵某当天便向开发商支付了30000元使用权转让费。次日签署了由开发商单方制定的《物业使用权转让合同》，前后向开发商转账共计125560元。

2019年5月，邵某前往物业所在地现场查看施工进度，发现施工现场没有任何实质性进展。根据合同约定，开发商应于2019年12月31日前将物业交付邵某，经邵某到现场询问得知，涉案物业因尚没有通过市政部门验收，具体交楼时间不明。

同时，邵某在网上看到多则关于楼盘虚假宣传的负面新闻，才意识到开发商从未向其出示该物业的任何报建资料和土地权属资料，所谓的物业使用权转让实为租赁合同，现合同约定的29年租赁期限远超过了法律规定的20年最长租赁期限。且经查询，涉案物业所在土地及在建建筑物实际归村集体所有，开发商通过竞标获得项目地块使用权，但开发商开发建设该项目并未取得村集体同意出租的证明材料，并且开发商提出的售后包租及一次性收取29年租金的行为违法违规。

2020年3月18日，鉴于邵某的合法权益不能得到有效保障，邵某委托广东诺臣律师事务所陈旺律师团队处理此事。但开发商一直拒不回复、不予处理。鉴于开发商未按合同约定时间向邵某交付涉案物业，拒绝与邵某磋商，无法确定物业的交付时间，邵某的合同目的无法实现，开发商已经构成根本违约，邵某委托我们一纸诉至法院要求解除《物业使用权转让合同》并要求返还已支付的全部款项。

立案后我们多次联系开发商，尝试通过协商等非诉讼方式尽快解决此事，但开发商的态度强硬，拒绝协商解决，此案于2020年6月4日开庭，并于7月7日二次开庭。

2020年7月31日法院作出判决，基本支持了邵某的诉讼请求。

法院认为,邵某与开发商签订《物业使用权转让合同》邵某提前支付整个使用期限的对价的形式以取得涉案物业的使用权,而非按月或按年支付租金,故上述合同具备“以租代售”性质,上述合同以租赁的形式对外出售涉案物业,而该物业尚未竣工验收,故未取得《商品房预售许可证》,上述合同应属无效,故对邵某主张解除上述合同的请求,法院予以支持。因无效合同取得的财产,应当予以返还,故法院判决开发商将已收取的款项125560元以及以125560元为本金自起诉之日起至实际清偿日止的利息一同支付予邵某。