案件基本情况：

2018年4月10日，吕某与任某、第三人（居间方、丙方）某地产营销公司签订《西安市XX居间合同》，约定，甲、乙双方共同委托丙方就西安市雁塔区XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX室的房屋买卖事宜提供居间服务，该房屋成交价为1400000元。合同签订当日，吕某支付任某定金200000元，任某向吕某出具《定金收据》。2018年4月9日，吕某向第三人支付中介费42000元。2018年7月10日，第三人向任某发送《告知书》，称因任某与吕某之间的房屋买卖合同已经签订3个月时间，但任某以各种理由推脱不配合办理后续交易手续，且经沟通，任某仍未给出明确回复，故望任某在2018年7月15日前就合同相关事宜给出明确书面回复。第三人通过微信将该告知书发送给任某。

2018年7月31日，吕某向任某发送律师函，要求任某在收到该律师函起7日内按照合同约定办理银行撤押手续，并配合办理网签备案、签署资金监管协议、配合办理过户等一系列手续。2018年8月6日，任某收到该律师函。2018年11月22日，吕某向任某发送《解除合同通知》，以任某拒绝办理房屋撤押手续，不履行办理面签、签署资金监管协议等合同义务，违反合同约定，经吕某多次要求继续履行，仍不按照合同约定履行义务为由，告知任某2018年4月10日双方签订的《西安市存量房买卖合同》正式解除，请任某收到吕某的通知后，返还吕某支付的定金200000元，并支付吕某违约金400000元，以及中介费用、律师费交通费等其他合理损失。2018年11月30日任某收到该解除合同通知。2018年12月1日，任某向吕琅出具《回函》，称，合同签订后吕某前期以种种理由拒付首付款办理资金监管致使合同无法顺利履行，现又单方解除合同，望吕某收到任某回函后支付任某违约金400000元及其他损失。

律师点评与建议：

本案经历一审、二审，最终维持了一审判决，支持了吕某大部分诉讼请求，包括返还定金20万元，支付违约金22万元，支付律师费、中介费损失。本案是常见的二手房违约情形，通过本案，在购买二手房时应该注意以下几点：1、确定产权清晰，检查是否存在共有产权人、是否存在抵押权人、是否被法院查封等情况；2、在合同中明确约定二手房交易流程各个阶段的时间节点，防止出卖人无限拖延；3、在合同中明确约定合同解除的条件，如果出卖人逾期超过一定的时间，买受人就可以行使解除权；4、约定明确的违约责任，并且约定守约方追究违约方法律责任的成本（包括律师费、诉讼费、保全费、保险费、交通费等费用）皆由违约方承担；5、在出卖人出现违约后，及时进行书面催告，解除通知最好也以书面形式发出；6、进入诉讼程序后，建议委托专业律师，办理诉讼保全，防止出现“打赢官司拿不到钱”的情况出现。