【案情简介】

郑某想在北京买房，经中介认识了李某，李某在朝阳区有一处房产，想予以出卖，但该房产尚未取得房产证。此后两人达成了一致意见，并签订了房屋买卖合同，约定房款600万，郑某先支付首付款300万元，尾款等房产证下来后再支付。半年后房产证下来，郑某催促李某尽快办理过户手续，同时表示将把尾款支付给李某，但是此时房产已经增值至900万元，李某以各种理由推脱。此后，李某更是山东某法院的一纸法律文书发给郑某，原来李某因拖欠他人200万元，且已经进入执行程序，该房产面临被法院强制执行的风险。李某表示现在房子已经无法过户，愿意退还郑某的300万元，解除合同。

但现在房价已经远远不是原来的价格，郑某当然不同意，但又看到法院将对房子采取强制查封措施，郑某非常着急，经人介绍，找到北京华沛德权律师事务所合伙人律师赵新春，寻找专业的法律意见。

【律师解读】

赵新春律师接受委托后，经研究分析，先向朝阳区法院起诉李某违约，要求李某办理过户手续。但是因房产为山东法院冻结，房屋过户面临现实的困难，有被法院驳回的可能。此时，积极与法院沟通暂时中止审理，同时尽快与山东法院取得联系，提起书面执行异议，由法院审查书面异议理由是否成立。若法院认为理由充分，裁定中止对该标的的执行，反之，则裁定驳回。若法院裁定驳回，郑某可在收到裁定之日后15日内提起案外人执行异议之诉。根据我国《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，郑某已经符合对相关债权执行的对抗条件，债权人不能以其对李某的普通债权，逾越在先成立的房屋买卖关系，虽然债权人和李某之间签订抵押合同，但双方并没有就办理抵押登记，根据我国《物权法》的规定，不动产抵押必须进行登记，否则不动产抵押债权不能成立，故债权人对李某的债权只是普通债权，无法优先受偿。同时，郑某表示愿意将李某所欠债务偿还，以取得债权人对房屋保全措施的解封。最终，经与山东法院多次沟通，郑某将李某所欠200万元交至山东法院，山东法院解除了对涉案房产的查封。此后，朝阳区法院继续审理该案，判令李某配合郑某办理房屋过户手续，同时向郑某承担违约金XX万元。

【律师提醒】

赵新春律师提醒大家，因房产价值较高，买房一定要谨慎，对于尚未取得房产证的房屋谨慎购买；同时保存好买房过程中的相关票据、以及已经实际入住的相关证据。遇到纠纷，及时咨询律师，运用法律手段维护自己的权益。