原告诉称：

2015年8月30日，原告与被告签订了《定金协议》一份，约定被告拟租赁原告位于北京市朝阳区涉案房屋，用于经营体育文化；涉案房屋建筑面积1178平方米，租赁期为5年，年租金总额77万元，付款方式为前一年押二付三，后四年押二付六；自该协议签署之日起被告向原告支付5万元定金。

2015年9月1日，双方依照《定金协议》签署了《北京市房屋租赁合同》，约定租赁期自2015年9月1日至2020年8月31日，除约定的房屋租金77万元以外，被告还须向原告先行支付13万元押金。合同签署后，原告依约向被告交付了涉案房屋，被告除向原告支付了2万元及13万元押金以外，至今未再向原告支付任何租赁费用。为此，原告多次与被告协商，但被告仍未按照该双方合同约定支付房屋租赁的主要款项。原告认为，被告的行为系严重违反双方的合同约定，侵犯了原告的合法权益，给原告造成了很大的经济损失，在原告多次与被告协商无果后，特向贵院提起诉讼，望判如所请。

被告辩称：

被告辩称：同意解除原、被告之间的《北京市房屋租赁合同》，解除时间是2016年7月20日。被告不同意原告的第一项诉讼请求，因为合同解除的原因是原告提供的房屋严重不符合合同约定。根据《北京市房屋租赁合同》第九条第三款和第十条的约定，被告有权解除合同。因合同已经于2016年7月20日解除，故被告不同意支付2016年7月19日至2016年11月30日期间的房租。同时，被告提出反诉请求。

法院认为：

原、被告签订有《北京市房屋租赁合同》，双方均应按照约定全面履行各自义务。

首先，关于合同是否解除的问题。自2016年7月20日起，被告开始向物管中心支付涉案场地的使用费，双方形成了事实上的租赁合同关系。原告此时已经丧失了对涉案场地的控制权，故原、被告之间的租赁合同关系应于2016年7月20日解除。

其次，关于被告是否应向原告支付42万元租金的问题。本院认为，2015年9月1日至2016年7月19日期间，原、被告双方存在租赁合同关系，且被告实际使用了涉案房屋，故其应当向原告支付相应的租金。扣除免租期，被告应支付的租金为77万/365*232=489425元。被告已向原告支付了22万元租金，还应支付269425元。

其次，被告主张的违约金，根据租赁合同约定，原告保证涉案场地可以办理工商登记注册，结合提供的房屋产权证明以及物管中心的陈述，涉案房屋性质不属于商业或办公用房，被告至今未能办理工商注册，且存在前期物管中心阻挠其使用的情形，故能够认定原告提供的房屋严重不符合合同约定，被告要求原告支付与押金等额的违约金13万元，合法有据，本院予以支持。

关于被告主张退还13万元押金和已交纳的22万元租金，本院认为，双方的租赁关系解除，原告应当退还被告交纳的押金13万元。根据查明的事实，被告还应向原告支付租金269425元，故其要求退还22万元租金的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

关于赔偿损失，被告实际使用了涉案场地经营健身房，故其对涉案场地的装修和购买的健身器材、设施等均已实际使用，不构成损失。被告向任某某支付了92万元，因原告不认可任某某有权代其收取款项，且任某某也不认可其收取被告的款项系履行原、被告之间的租赁合同。故被告主张上述92万元系履行与原告租赁合同的损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告与被告签订的《北京市房屋租赁合同》中的租赁关系解除；

二、被告向原告北京某商贸有限公司支付租金；

三、原告向被告北京某文化传媒有限公司支付违约金；

四、原告内向被告退还押金；

刘仲鸣律师主要业务领域：公司法、合同法、劳动法/劳动合同法（劳动仲裁）、婚姻法等；如需律师咨询、法律援助，可随时联系。