开发商交付房屋不符合约定应承担违约责任案例

案件主旨

开发商在不具备商品房合同约定的房屋交付条件下交付房屋，买受人可以拒绝接收房屋，并且开发商承担逾期交房的违约金。

基本案情

2001年12月，甲方北京某房地产公司与乙方王某签订了商品房买卖合同。合同约定：甲方于2002年6月13日交付房屋,且交付房屋时,应同时提交建设工程质量监督部门出具的《北京市建设工程质量合格证书》和测绘部门实测面积数据。补充合同规定还规定了该房屋交付前，甲方应向乙方发出不少于10个工作日的书面入住通知，乙方在入住通知书指定的日期对房屋进行验收，并签署房屋交接单和领取房屋钥匙，即表示房屋正式交付，该日期为房屋交付日。

但2002年6月，甲乙双方在办理入住手续过程中，甲方称：按照北京市建委的有关文件，商品房竣工验收后不再发放质量合格证书，而改为登记备案制度。因此开发商无须提供《北京市建设工程质量合格证书》和测绘部门实测面积数据。开发商还声称，由于小区煤气安装工程尚未结束，故其在乙方验收并同意接收房屋后10天内方能将房屋钥匙交给乙方。对此，乙方不服，起诉到法院，拒绝接收房屋并要求开发商承担逾期交房的违约金。

法院认为：甲乙双方签订的商品房买卖合同及补充合同，当事人双方意思表示真实，且内容合法，应认定有效。根据北京市建委的有关文件，2000年5月1日起,北京市将原来的《北京市建设工程质量合格证书》改为登记备案制度。而本案中，甲方虽然按期履行了通知义务，但由于不具备合同中约定的验收条件，视为没有交付。据此，判决甲方支付从约定的交房日2002年6月13日至该房屋具备交付条件之日按照中国银行规定的金融机构贷款利息的标准支付违约金。

争议焦点

本案争议的焦点是房屋交付的合法性。

律师评析

所谓商品房的交付使用，就是房地产开发商将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。对于不动产，根据我国《城市房地产管理法》的规定，只有在办理登记手续后，房屋所有权才发生转移。因此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋交付使用。这也就是人们常说的“交钥匙。”但开发商在交付房屋时必须符合法律规定和合同约定。结合本案来看其中包括：

1、开发商应按合同约定和法律规定提供《北京市建设工程质量合格证书》和测绘部门实测面积数据。住宅质量保证书和住宅使用说明书，其中《北京市建设工程质量合格证书》和测绘部门实测面积数据是政府有关部门对房屋进行综合验收之后发的，是开发商交付房屋合法的主要条件。根据北京市建委的有关文件，2000年5月1日起,北京市将原来的《北京市建设工程质量合格证书》改为登记备案制度，但登记备案制度并非指开发商在交房时无须向买受人出示任何证明文件，开发商应向买受人出示加盖北京市竣工验收备案专用章的备案登记表，方为符合交付条件，否则,买受人不但可以依据合同规定追究开发商的责任。

2、开发商应按合同约定的方式通知买受人,买受人有权按合同约定对房屋进行验收。关于如何对房屋进行验收，根据《合同法》买卖合同的有关规定：“出卖人应当按照合同约定的质量要求交付标的物，”“买受人收到标的物时应当在约定的检验期检验。”因此，买受人应当按照合同约定的标准进行验收,只有买受人对房屋进行验收并签署房屋交接单，领取钥匙，开发商的交付义务才算履行完毕。而本案中开发商并没有按照合同约定的交房条件而交付房屋，买受人可以拒绝接收，并且要求开发商按照合同约定交房并承担逾期交房的违约责任。