胡敦麟

年轻律师血气方刚，看问题的角度出现偏差，都属正常现象。谁不是从年轻时代一路走来，历经磨难、历炼之后变得成熟和稳重？但倘若一意孤行，甚至不切实际地许下郑重的承诺，为利则大可不必，为名则须慎之又慎。－－作者题记

初诊　当事人意犹未尽
2010年6月一个天气闷热的日子，我正在办公室准备着第二天开庭的材料。一个操着外地口音的年轻人推开我办公室的大门，要求聘请我代理他的案件。从他浓重的广东口音中，我听懂了他叙述的基本案情。他与房东签订了一份承租合同，并预付了一年的租金，该承租的房屋眼看即将竣工，没想到，本一直无人问津的房屋突然半路杀出个程咬金，有人愿意出更高的价钱承租该房屋。房东自然心花怒放，宁愿撕毁合同也不愿再出租给广东人，而出高价钱的人也要求与广东人协商处理房东的违约事宜。广东人咨询的问题是：1、租赁合同是否合法有效？2、该案应当如何处理？3、聘请律师出面协调，律师费如何收取？
由于双方当事人法律知识欠缺，租赁合同签订得非常简略，但合同的主要条款还是具备。从询问当中得知，该房屋系房东拆旧建新，应当经过了批准，不属违章建筑的范畴。合同的签订是各方当事人真实意思的表示，不违反国家法律的强制性规定，看不出有合同无效或效力待定的情形。所以我答复广东人租赁合同应当有效。
事情的处理尽量本着协商为主的原则。毕竟双方所涉及的事务为合同纠纷，解决民事争议最好的方式还是协商为好。倘若房东存心想出租给他人而不愿意出租给广东人，则要求房东补偿一些违约金即可。
聘请律师出面协调，不一定能达到当事人期望的目标。因为律师只是委托人的代理人，非公权机关，所有的行为仅代表一方的利益，不代表法律的意志。只要一方当事人不愿意，则调解无效，当事人的希望可能落空。律师按国家的行业标准收取代理费，太低，不但有违国家行业标准的规定，而且存在不正当竞争的嫌疑，所以从当事人的心理价位分析，我建议当事人自行洽谈，不需要聘请律师出面协调。
当事人认为我的解释非常专业，简明扼要，直接了当，且没有任何的诱惑性，在敬佩我为人的同时，希望我能出面帮助协调。
出于对律师价值作用的体现与当事人心理价位的严重背离，我拒绝了广东人的要求。

交锋　年轻人立誓打赌
一个多月后，广东人又来到了我的办公室，并带来了房东的民事起诉状，直言要求我出面打这场官司。
原告起诉的内容是要求法院确认房屋租赁合同无效。在与当事人交谈的过程中，刚好本所的一名年轻律师进到我的办公室，与当事人打招呼。从两人闲聊的片言只语中，我才知道原来房东聘请了本所的年轻律师作为原告的代理人，而我的当事人心知肚明。
年轻律师直截了当地微笑着问我：“主任，你认为该份租赁合同有效还是无效？”
因之前看过租赁合同的内容，我非常肯定地回答：“自然有效。看不出有违反法律强制性规定的地方”。
“你敢不敢跟我打赌？如果这场官司我输了，从此之后我退出律师职业，再不做律师”。年轻律师对我的回答很不满意，情绪激动起来。
看着他当着广东人的面如此坚定的神态和表白，我无言以对。
对任何一份合同的审查，首先要考虑的是合同成立后是否有效。这是律师的基本功。而审查合同的有效性，则在于平时对相关法律法规、司法解释的牢固记忆和娴熟运用。在印象中，《合同法》第52条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中所规定的禁止性条款，本案中并不涉及。因而对年轻律师如此肯定租赁合同无效的观点，我简直是丈二和尚摸不着头脑。
年轻律师看我若有所思的样子，微笑着说：“主任，怎么样？你敢打赌不？如果这场官司我都会输，从此之后我不再做律师”。
我执业二十四年，从不用当事人官司的结局作赌注。任何案件，只要尽心尽力，当事人满意即可。
广东人似乎毫不在意年轻律师预测的案件结局，他只微笑着说：“胡主任，我相信你”，再没有过多的言语，让我不得不佩服广东人的精明与沉着冷静。

复诊　老律师面授机宜
为慎重起见，我当着当事人的面，上网调阅了所有有关房屋租赁的相关法律法规，如记忆中的一般，未发现本案中存在法律法规禁止性规定的情形。
我告诉当事人，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释〔2009〕11号第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。开庭时如原告提到该规定，应提醒法院原告的理解属断章取义。因该条规定后面还有一句话：“但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”争议的房屋属拆旧建新，而非新建房屋，肯定有相关部门的批准才会兴建，因而自然有效。
《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的”，原告可能以此作为依据。若原告提到此规定，可提醒法院，该规定属于建设部的部门规章，既不是法律，也不是行政法规，不适用《合同法》第52条第5款中“违反法律法规强制性规定”无效的情形。
合同法的立法精髓与立法本意是意思自治，只要不违反法律法规强制性规定的，就算合同存在瑕疵，也不应认定合同无效。开庭时原告可能提出，合同的内容无法履行，所以合同无效。但纵观合同的内容，原、被告双方所签订的房屋租赁合同中，具有明确的标的物、明确的租赁期限、租金约定的清楚明确、并且原告还收取了被告第一年的租金。可见，合同中即使存在瑕疵，也不致于导致合同无法履行。租赁合同中必须具备的主要条款已经明确，因而存在着履行的现实性，并且双方在实践中已经实际予以了履行。因而原告的这一观点也不能成立。
除了上述三个方面，无法想象原告还可能提出其它的理由来支撑自己的观点。
辩论　当事人如法炮制
到了开庭这一天，当事人理直气壮地指出：当初在签订合同时，原告的房屋需要拆旧建新，但原告没有资金，没有任何人资助或帮助原告。当事人本人得知这一情况后，借钱给原告施工，又支付了第一年的租金3万元，除了显示自己的诚意，还为原告房屋的兴建尽了心、尽了力。而房屋建好后，有人出更高的价钱欲承租该房屋，原告见利忘义，不但违反合同的约定，而且违背诚信。
在法庭调查时，原告对上述事实无异议。
辩论的重点，就如原先想象中的一样，全部集中在上述三点内容上。
当事人娴熟地运用了律师面授的相关内容，最后指出：从合同法的立法本意及十年来的司法实践来看，合同的订立属于当事人的意思自治，只要合同不违反国家法律和行政法规的强制性规定，就应当认定合同有效，以维护市场经济秩序及社会的进步与发展。《合同法》第5条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。第6条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。作为合同法精髓的公平原则和称之为帝王条款的诚信原则，之所以放在合同法总则的第五条和第六条，即开宗明义地阐明合同法的立法本意是最大限度地尊重当事人的意思表示，不随意动用公权利予以干涉。本案中，被告自与原告签订房屋租赁合同后，出借款项给原告兴建房屋，又提前支付原告第一年的房屋租金，体现了被告的最大诚意。原告在收取被告的借款和房屋租金后，现又反悔，想以此拆旧建新的房屋谋求更大的租金利益，显然与法律规定相悖。
综上所述，原告要求确认双方签订的房屋租赁合同无效的请求缺乏事实与法律依据的支持，要求判决驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。

结局　年轻人意料之外
时间过得飞快，转眼间一个月过去了。
正常上班时间，我正在办公室查阅全国各地法院判决的经典案例，年轻律师来到了我的办公室。一进门他就直接告诉我，房屋租赁合同的案件他输掉了。
“噢，判决的理由是什么呢？”我对案件的结局并不在意，而更在意判决的理由。
“一审法院是以附条件的合同来判决的”。年轻律师幽幽地说。
看着年轻律师诚恳的神态，我说“你看，法庭调查可以查明案件事实的真相，而有些真相在当事人对律师陈述时可能他认为不重要而没有说，也可能律师认为不重要而没有详细了解，最后导致案件的结局就不同。年轻人有闯劲、有冲劲可以理解，但凡事不能过了头，更不能为了承揽下案件而信口开河，打包票、下赌注，这些不是律师所为的行为。尤其是民商事案件，尽管有相关的法律规定，但法律往往滞后于社会经济发展的步伐，对法律条文的理解就会存在智者见智、仁者见仁的差异，无法辨别谁对谁错，这样法官的自由裁量权就会放大，律师如何去保证案件的胜诉？赌气说从此之后退出律师职业，更是个人英雄主义和功利主义色彩浓厚的表现，是要不得的。律师以事实为依据，以法律为准绳，认真吃透案情，娴熟运用法律，努力收集证据，归纳争议焦点，展示辩论风采，遇有争议的问题，尽量和承办法官多沟通和交流彼此对案件事实和法律规定的理解，有礼有节，维护当事人利益的最大化，才是律师执业的根基”。
年轻律师认真地倾听着，没有打断我的滔滔不绝。
只有经历风雨才能见得彩虹当空炫丽的光彩。
我在心里默默地祝愿：希望所有的年轻律师都能够在长年累月的历炼中变得成熟、稳重，成为业内的精英和律师界的长青之树。
作者单位：江西明理律师事务所