未及时办理抵押注销登记被判违约金，二审帮当事人挽回一半损失

2014年8月12日，王XX(抵押人)、案外人张XX(借款人)与李XX贷款人)签订抵押借款合同一份，约定向李XX借款400万元，借款期限自2014年8月12日至2015年8月12日，该笔借款由王XX以自己所有的位于高密市柏城镇XXX号的5套房产作为抵押，房产、地产实际抵押额为600万元。该抵押借款合同第26条约定“贷款人应在借款人偿还借款全部本息当日协助抵押人到房产交易中心办理房地产抵押他项权注销登记。贷款人出现下列情形之一，导致到期抵押人不能办理抵押注销手续的，应当承担抵押权利价值6%的违约金并承担由此给抵押人造成的损失。王XX并于2014年8月12日到高密市国土资源管理局为该400万元借款办理了房地产抵押登记(他项权证号：鲁潍房高密市他字第0026775.号)。根据王XX提交的一审法院(2016)鲁0785民初XXX号民事判决、潍坊市中级人民法院(2018)鲁07民终XXX号民事判决查明，案外人张XX已于2014年清偿完毕与李XX2014年8月12日抵押借款合同中约定的借款本息。2015年10月8日，王XX电话联系李XX，要求李XX协助办理房屋抵押权注销登记，李XX拒绝协助办理。李XX主张在2019年4月9日，已将本案王XX名下的五套房屋(鲁潍房权证高密市字第XXX号)均办理了抵押权注销登记手续。

一审法院判决：一、李XX支付王XX违约金36万元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回王XX的其他诉讼请求。

于若轩律师代理本案的二审程序，提出上诉理由王XX并未提供证据证明自己的损失。实际上王XX于2013年4月27日与案外人马XX签订房屋买卖合同，将案涉房屋5套营业房的一、二层以298万元的价格出卖，涉案房屋的实际交易价格为298万元，已经生效判决所确认。与抵押借款合同中确定的涉案房屋、土地价值600万相差甚远。一审将包括不属于王XX所有的1-2层涉案房屋土地且虚高的600万元价值为基数计算王XX的损失无依据。

二审法院经审理认定：对于违约金数额，《最高人民法院关于适用ㄑ中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”本案中，案涉抵押借款合同约定贷款人拒绝办理他项权利注销手续或其他足以影响他项权证注销的原因等情形应承担抵押权利价值6%的违约金。王XX主张未办理抵押权注销登记给其造成的损失包括影响其用房子贷款，不能正常的使用房子，不能租售，也不能跟马XX抵消他欠我的债务，但依据生效判决查明的事实，案涉抵押房产已经于2013年7月4日出卖并交付给案外人马XX，且马XX已支付王XX260万元，故王XX主张未办理抵押权注销登记导致其不能正常使用租售抵押物无事实依据。考虑到案涉抵押物尚登记在王XX名下，因李XX未及时为王XX办理抵押权注销登记，限制了王XX对抵押物的处分权能，如向购买人马XX进行过户、要求马XX支付剩余购房款等，上述权利行使的妨害必然导致王XX可以获得的利益受损，虽然该损失现无法用具体价值进行衡量，但系客观存在的。结合双方合同中对违约金的约定，李XX作为贷款人，在订立合同时应当预见到其违约行为而应承担的违约责任。双方约定的违约金承担方式为贷款人应承担抵押权利价值的6%，案涉贷款合同的贷款金额为400万元，相对于贷款人李XX来说，抵押权利价值系抵押物经依法拍卖、变卖后所实现的抵押权人的实际价值，现经生效判决查明，王XX已以298万元的价格将抵押物出卖，故本案抵押权利价值可参照该价值进行认定，结合合同约定的计算办法，违约金应为178800元(298万元×6%)。抵押物价值与抵押权利价值并非同一概念，一审以合同中约定的抵押物价值认定违约金数额与合同约定不符，本院依法予以纠正。李XX主张双方约定的违约金过高应当予以调减，但未提供充分有效证据证明超过了王XX损失的30%，故本院不予采信。

二审最终判决：一、撤销山东省高密市人民法院(2019)鲁0785民初XX号民事判决； 二、上诉人李XX支付被上诉人王XX违约金178800元，于本判决生效之日起十五日内付清。

本案经过于若轩律师代理二审程序，成功为当事人将36万的违约金降至17万，维护了当事人的权益。