一．基本案情

原告诉称

原告张某一诉称：2015年11月7日，原告与袁某二在第三人居间下签订了《房产交易合同》。同日，袁某二收取原告定金10000元。2015年11月8日，袁某二之袁某三代表袁某二与原告签订补充协议，约定原告同意追加定金10000元给袁某二，袁某二同意原告先行在上述房屋内装修。同日，袁某二将上述房屋交付给原告。2016年1月中旬，原告对上述房屋装修完毕并搬入了家电、家具等物品，为将来正式入住做好了准备。同年2月22日，袁某二之袁某三未经原告同意，更换了上述房屋门锁。同年2月25日，袁某二预约了前往天津市某某区房管局签署《天津市房产买卖协议》的日期为2016年3月4日。同年3月3日，袁某二提出增加房屋的成交价格，原告未同意。同年3月4日，袁某二明确表示拒绝前往天津市某某区房管局签署《天津市房产买卖协议》。同年3月5日，袁某二向原告提出终止合同。同年3月8日，原告通知袁某二继续履行合同。2016年3月4日，袁某二明确表示拒绝前往房管局签订《天津市房产买卖协议》，导致原告不能履行持有《天津市房产买卖协议》前往银行办理贷款手续并将首付款存入资金监管中心，现请求法院.确认袁某二于2016年3月5日做出解除房产交易合同的意思表示不发生法律效力。

被告辩称

被告韩某四辩称，原告与被告之父及第三人于2015年11月7日签订《房产交易合同》，约定原告及被告之父双方到房管局签订天津市房屋买卖合同的期限为2016年1月31日前；原告应于2016年2月3日前交付首付款并办理贷款手续。原告在合同履行期限内以购房资金周转不开为由，告知被告之父袁某二无法签订房产买卖协议，始终怠于履行合同。此时，袁某二才得知原告是需要等其卖掉某某镇某某花园房屋的房款到位后才能支付首付款，而原告在与袁某二签订《房产交易合同》时隐瞒了这一重要事实。原告能否得到房款、何时得到房款存在一定风险及不确定性。事实证明，原告确实未在《房产交易合同》约定的期限内拿到房款，从而最终导致合同履行不能。由于原告怠于履行合同的行为，袁某二于2016年2月25日向原告发出逾期违约金催缴通知书，但原告收到该通知后拒绝支付。后袁某二基于原告的违约行为并根据合同约定及相关法律规定，于2016年3月6日向原告及第三人送达了书面解除合同通知，原告及第三人均签字确认收到。因此，原、被告双方所签《房产交易合同》已于2016年3月6日依法解除。

二．法院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告韩某四与袁某二是夫妻关系。被告袁某六、被告袁某五是袁某二和韩某四之子。2015年11月7日，原告与袁某二及第三人签订《房产交易合同》，约定原告购买袁某二所有的坐落于天津市某某区某某街XXX号房屋，成交价为1280000元，原告于签订本合同之日向袁某二支付定金10000元；原告、袁某二双方须于2016年1月31日前亲自到该房地产所属房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依约办理买卖手续，双方应通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付；除定金外的剩余房款1270000元，原告采用银行贷款方式支付；上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款，原告须于2016年2月3日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心，袁某二同时将已收取得定金存入资金监管中心；待原告的贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，原告、袁某二双方应亲自到该房地产所辖区房管局办理房地产所有权转移登记及抵押登记手续。该合同第七条违约责任约定：依照天津市政策及本合同的相关约定，原告、袁某二双方应积极配合并亲自到场办理打协议、贷款及过户等相关手续，及时提供交易所需的各类书面证明材料，及时支付各项税费；袁某二未按照约定注销抵押的，原告未按照约定付款的，原告、袁某二双方违反本合同第六条第三项或本合同其他约定的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金，若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产买卖合同关系并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金；在合同履行期限届满之前，原告、袁某二任何一方明确表示不再出售或不在购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖合同关系并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。

上述合同签订后，原告于当日给付袁某二定金10000元。2015年11月8日，被告袁某五与原告签订《补充协议》，约定原告同意追加订金10000元给予袁某五；袁某五同意原告先行在天津市某某区某某街XXX号房屋内装修，以便原告后期使用。第三人处的工作人员韩某七在该协议中签字。该协议签订后，原告给付被告袁某五10000元并对涉诉房屋进行了装修。2016年2月22日，袁某二将涉诉房屋收回。涉诉房屋的首付款数额约为400000元，原告需要出卖它处房屋的所得款交纳该笔首付款，由于原告未在2016年1月31日前筹集到该笔首付款，袁某二没有前往相关房管局办理预约手续，双方也都没有在2016年1月31日前到房管局办理签订房地产买卖协议手续。2016年2月6日，被告袁某五与原告通过电话联系协商履行合同等相关事宜。2016年2月13日，被告袁某五与第三人处工作人员韩某七电话联系合同履行事宜，该电话录音显示：“原告出卖它处房屋尚未办理完毕，被告袁某五让第三人询问原告何时能够办理打协议手续。”同年2月16日，被告袁某五与第三人处工作人员韩某七的电话录音显示：“原告需要出卖他出房屋所得款项用于交纳涉诉房屋的首付款，现房款尚未得到；即使现在袁某二预约打协议的时间，原告最早在3月初才能和袁某二办理打协议手续等内容”。另外，被告袁某五与第三人处工作人员韩某七自2016年2月5日至2月25日期间的微信记录显示：被告袁某五告知第三人催促原告尽快履行合同、确定履行合同的具体时间、何时办理预约和如何办理预约手续，以及送交催缴逾期违约金通知书等内容。同时，上述微信记录还显示：原告出卖的房屋定于2016年2月17日办理过户手续。2016年2月25日，袁某二向第三人送达《房屋买卖合同逾期违约金催缴通知书》，要求原告于2016年2月28日以前支付从2016年1月31日至2016年2月24日的逾期违约金32000元并尽快履行合约。当日，袁某二到相关房管部门预约了签订房屋买卖协议的时间为2016年3月4日。2016年2月26日，原告收到第三人转交的上述通知。同年2月底，原告获得出卖它处房屋的房款。同年3月3日，原告与袁某二及第三人进行协商，袁某二要求原告支付违约金32000元，但双方就违约金数额未能达成一致意见，于是袁某二表示其不同意于2016年3月4日签订房屋买卖协议。2016年3月6日，袁某二向原告及第三人送达了《房屋买卖合同终止通知》，终止与原告签订的房屋买卖合同。同年3月8日，原告向袁某二发送《催促袁某二履行房屋买卖合同通知书》，要求袁某二尽快按照房产交易合同的内容与其签订购房协议，履行合同，完成交易，如袁某二仍有异议，原告保留对袁某二追究违约的权利。另，涉诉房屋于2016年12月8日变更至被告韩某四名下。

三．法院判决

一、确认原告张馨予与袁某二及第三人天津房某某房地产经纪有限公司于2015年11月7日签订《房产交易合同》于2016年3月6日解除；

二、驳回原告张馨予的诉讼请求。

四．律师点评

本案存在的纠纷是对于房产交易合同的履行问题。关于原、被告及第三人签订的《房产交易合同》各方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格按照合同约定履行各自义务。

本案中，依据合同约定，虽然原告交纳首付款是在签订房屋买卖协议之后，但原告自认首付款于2016年2月底筹齐，结合2016年2月期间微信通话内容，可以认定袁某二没有于2016年1月31日前预约签订房屋买卖协议手续，不能归责于袁某二，而是由于原告未能筹齐首付款造成的，原告应向袁某二承担违约责任。袁某二预约打协议号及向原告发出“逾期违约金催缴通知书”的行为，是其同意原告承担逾期履行合同违约责任的情况下继续履行合同，但原告在收到袁某二送达的催缴逾期违约金后并没有履行相关义务，从而导致双方没有依约签订《天津市房产买卖协议》，故袁某二向原告送达《房屋买卖合同终止通知》符合合同约定和法律规定，双方就涉诉房屋签订的《房产交易合同书》已于2016年3月6日解除。现原告要求确认袁某二于2016年3月5日做出解除房产交易合同的意思表示不发生法律效力，没有事实和法律依据，不予支持。三被告反诉主张确认原告与袁某二签订的《房产交易合同》已于2016年3月6日通知时解除，予以支持。