律师观点分析

　　案由：买卖合同之诉。

案情简介：

　　朱XX与赵XX之妻朱X华系姐妹关系。坐落于烟台市××街道XXX委会、建筑面积86.77平方米的涉案房屋（北屋3.5间、南屋3间）占用的是烟台市××街道XX居民委员会集体土地的宅基地，所有权登记在被告朱XX（房产证编号：XXXX）名下、占地面积172.57平方米。王XX的户籍地为烟台市芝罘区XXXX。王XX的丈夫王XX的户籍地为莱阳市XX店镇XX村民委员会。

　　1992年3月，朱XX从上述房屋中搬迁至烟台市XX区XXX街道办事处居住，并将上述房屋的钥匙及房产证书交给了赵XX，赵XX与其妻朱X华携该房产证书共同至XX居委会，在房屋所有权证书中的产权变更一栏添加了“朱X华”，XX居委会加盖公章予以确认。

　　1992年6月8日，赵XX与王XX之夫王XX（于1993年3月15日去世）在签字确认的卖房字据中载明：“今收到卖房柒间（其中南屋3.5间、北屋3.5间）的卖价肆仟元，当面交清，立此字据为证。字据签订后的当天，赵XX收取了购房款4000元，并将涉案房屋交付给了王XX夫妇，由王XX居住使用。

　　2010年9月29日，朱XX以赵XX出卖涉案房屋未经过其同意为由具状本院请求确认王XX之夫王XX与赵XX之间签订的房屋买卖合同无效。2012年5月2日，本院作出（2010）芝民一初字第874号民事判决书，判决确认（一）王XX之夫王XX与赵XX于1992年6月8日签订的房屋买卖合同无效；（二）王XX于本判决生效之日起30日内腾出坐落于烟台市芝罘区XX街道办事处XX居委会、占地面积172.57平方米的房屋（房产证编号：XXXX）及院落，并完好交付给朱xx。该判决已生效并执行完毕。

　　2011年9月21日，王XX具状本院请求朱XX、赵XX赔偿经济损失725000元，诉讼中的2012年8月31日，王XX申请撤回本案诉讼，2012年8月31日，本院作出（2011）芝民一初字第1519号民事裁定书予以允准。

　　2013年11月26日，XX街道办事处向辖区的居民区（社区）发出了《关于加快推进旧居民宅拆迁安置的通知》，载明：“因城市规划的需要，XXXXXXX旧居原址全部划入旧居改造拆迁建设范围，四居民区的安置地块选址基本都在旧居原址上。现四居民区安置地块土地征收评估测算等手续已办结，即将进入土地招拍挂出让程序，现国家政策规定，必须将旧居民宅拆除并完成土地熟化整理后才能挂牌出让。目前，上述四居民区旧居原址民宅没有腾迁腾空，致安置地块用地不能出让，其它规划建设手续也不能办理，直接影响了安置房的开工建设”。同年11月30日，XX置业有限公司、社区两委在发布的《房屋拆迁安置补偿方案》中载明：按照市政府建设总体规划要求，XX街道办事处XXX委规划范围内的土地性质转变为国有出让，现依法对范围内的房屋进行拆迁，补偿方式为对安置拆迁房屋实行货币补偿或房屋产权调换两种方式，方案第四条第三款载明，居民持有合法房屋产权证和土地使用证的货币补偿价格，有证房屋货币补偿额，有证房屋货币补偿额，有证面积按5000元，涉案房屋价值为862850元（5000元/平×172.57平方米）。

　　另查，王XX于1993年3月15日去世，其继承人王X、王X明确表示放弃涉案房屋拆迁补偿款的继承权利。

本案焦点：

　　本案为典型的非集体组织成员购买集体宅基地用房后因涉及拆迁问题产生的纠纷案例，购买人虽未办理有官方房产的过户手续，但是基于诚实信用原则，法院对购买人的合法权益应当充分的予以保障。本案历时三年，最终法院支持了购买人的请求，购买人获得了拆迁补偿大部分利益。

律师提醒：

　　涉及农村宅基地出售的法律纠纷，作为购买人应当保留好有关购买凭证，以应对潜在的法律风险。而作为出售方，也应当充分履行有关协议的约定，诚信以待。