股权转让与项目转让是两种典型性并购方式，其特点、流程、要点等问题已有深入研究。然而世间万象，纷繁复杂，现实中的多种并购与合作无法直接归属于某种模式，从法律层面分析，其存在诸多风险，甚至是致命性风险，但当事人双方恪守“诚实守信”原则，严格履行合同，事先设想的种种风险并未出现，最终反而实现了合同目的，这种现象值得引起关注与研究。

　　一、不变更手续式的股权转让

　　项目公司股东将名下部分或全部股权转让于受让方，受让方以股东身份与转让方、其他股东实施合作开发。该合作方式的特点为：(1)股权转让之前房地产项目已经启动，受让方通过受让股权而继受加入房地产开发，与原股东既同是公司股东，又是合作开发关系。(;)(2)支付股权转让款是受让方取得开发资格的前提，之后再按照约定比例承担后续投资义务;项目公司存续期间，受让方不得抽逃出资，也不得要求房地产公司或转让方退还股权转让款。股权转让后，房地产公司注销转让方的出资证明书，向受让方签发出资证明书，并相应修改公司章程和股东名册中有关股东及其出资额的记载。

　　现实中存在事实上股权转让，但转让双方不办理前述手续的情形。不办理变更手续的原因较多，如公司章程规定股东一定时间内不得转让股权，但转让方后续投资能力匮乏，又不能获取其他有效融资，故“私下”转让股权;或者是转让方不愿让其他股东行使优先购买权，避免公司股权集中于某一股东，形成大股东滥用支配权的情形;或者是受让方基于某种特殊身份，不便将姓名与出资记载于公司章程。《公司法》第33条第2款、第3款规定：“记载于股东名册的股东，可以依股东名册主张行使股东权利。公司应当将股东的姓名或者名称及其出资额向公司登记机关登记;登记事项发生变更的，应当办理变更登记。未经登记或者变更登记的，不得对抗第三人。”不变更手续式的“股权转让”，因受让方姓名未记载于股东名册，故隐名参与房地产项目开发，通过转让方间接行使股东权利。

　　二、

　　不变更手续式的项目转让

　　转让双方订立了项目转让合同、实际移交了房地产项目，但不办理项目变更手续，继续以转让方名义实施开发。该并购方式的特点为：(1)转让方不仅转让房地产项目，而且出借房地产开发资质，允许受让人继续以自己名义实施开发，并且协助办理后续各种手续;(2)因项目手续不变更，受让人无需具备房地产开发资质，这使得不具备房地产开发资质的单位或个人能够从事房地产开发;(3)建设用地转让应当符合《城市房地产管理法》第39条规定的条件，存在第38条规定情形的不得转让，但因不办理变更手续，即使建设用地不符合转让条件，也不影响其“转让”;(4)房地产项目不办理变更手续，不仅节约大量时间精力，节省大量税费，且方式隐蔽，不易查处。

　　从法律层面上分析：(1)未办理变更登记不影响合同效力，但不发生物权变动的效力。《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”未办理变更登记手续不影响项目转让合同效力，但不发生物权变动的效力。根据《国有土地司法解释》第8条，转让合同一方仅以未办理变更登记手续为由请求确认转让合同无效的，司法机关不予支持。(2)《城市房地产管理法》第39条规定了房地产的转让条件，违反该条件不导致项目转让合同无效。根据《国有土地司法解释》第9条，转让方未取得土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效，故未取得国有土地使用证暂不影响项目转让合同的效力。关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定是土地使用权转让合同标的物物权变动时的限制性条件，土地未达到开发投资总额25%属于合同标的物瑕疵，并不直接影响转让合同的效力。(3)受让人不具备房地产开发资质是项目转让合同的无效因素之一。调整市场主体的法律规范为强制性规范，违反之，将导致民事行为无效。根据《城市房地产开发经营管理条例》第2条，房地产开发主体是具有房地产开发资质的房地产企业，若受让方不具备房地产开发资质，项目转让合同为无效合同，但根据《国有土地司法解释》第15条的精神，起诉前受让方取得房地产开发资质的，合同有效。

　　利益与风险同在，不变更手续式的项目转让也存在巨大商业风险：(1)转让方的债权人有权请求查封、拍卖转让方名下的房地产项目或建设用地。《物权法》第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，转让方的债权人基于对不动产登记薄的信赖，有权申请司法机关查封、拍卖转让人名下的房地产项目或房产，即使不动产登记薄与事实不符，债权人权利仍然不受影响。(2)转让人可能拒绝配合办理后续手续，也可能请求宣告转让合同无效。受让方办理验收、预售、交房等手续时需要转让人提供印章、营业执照或资质证书，转让人协助是办理后续开发手续的保障，若房地产市场价格攀升，或者转让双方发生纠纷，转让方可能拒绝配合办理，或者提出增加转让价款要求，或者请求宣告转让合同无效。

　　三、小结

　　任何交易均有风险，尤其是不变更手续式的交易，的确令人忧心忡忡，然而直至交易结束，预测的种种风险并未出现，当事人反而顺畅地实现了交易目的。当然，法律职业者应当从法律层面上预测与防范风险，告知并协助委托人及时办理项目(股权)变更手续，将风险控制在最低范围。安全与合法是交易的第一要务，风险一旦出现，不仅导致交易全盘失败，而且委托人遭受巨额经济损失。