一、原告诉称

原告刘某1向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告向我支付2016年10月15日至2016年12月30日的租金41667元及其违约金（以41667元为基数，自2016年10月14日起至实际付清之日止，按年利率24%计算）；2．请求法院判令被告向我支付租金损失316669元（按每月租金16667元计算，从2016年12月31日起至2018年7月26日止）及其利息损失（分为两部分，以158333元为基数，从2016年10月14日起计算至实际付清之日止；以158336元为基数，从2017年10月14日起计算至实际付清之日止，均按年利率24%计算）；3．案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年10月4日，我与被告签订《房屋租赁合同》约定：1、我将位于北京市XX区XXX号东侧2600平方米厂房出租给被告使用；2、租赁期限自2015年10月15日起至2018年10月14日止；3、年租金为20万元，第一年租金按半年支付，第二年租金为年付租金；4、被告应按照本合同约定的时间向我支付租金，延时支付须按照应付租金的每日千分之三支付违约金。2016年12月30日，被告承租的厂房发生火灾。火灾系被告的原因造成，被告承诺发生火灾给我造成的一切损失由其承担，但之后拒绝承担认可责任。因2018年XX区XXX镇造林绿化工程项目建设和工业大院腾退需要，包括涉案厂房在内的项目内的所有集体土地上房屋及地上物需要整理腾退。2018年7月26日，涉案厂房交付给拆迁服务公司。被告未向我支付火灾发生前即2016年10月15日至2016年12月30日的租金41667元。火灾发生后造成我的租金损失，被告应予以赔偿。为维护我的合法权益，特诉至法院。

二、被告辩称

被告刘某2辩称，不同意原告的全部诉讼请求。我与刘某1签订的合同应属无效，应当根据我们双方之间的过错认定我们双方的责任。我与被告之间的租赁合同履行了一年之后，自2016年10月15日，我们双方对租金及支付方式进行了调整，租金调整为每月1万元，支付方式按月支付，我按照该约定实际履行支付租金。火灾发生时，我租金已支付到2017年1月15日。自2016年12月31日起，我不再占有、使用涉案房屋，原告将房屋锁门我无法进入，后来原告将涉案房屋一部分再次出租。因此火灾发生前我已履行了租金的支付且足额支付。火灾发生后，因我不占有使用房屋因此不承担房屋租金损失。

三、审理查明

经本院审理查明，2015年10月4日，刘某1（出租人，甲方）与刘某2（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定刘某2承租刘某1位于北京市XX区XXX号东侧厂房，其中厂房面积计租面积为2600平方米。甲方自愿将上述标的物出租乙方用于生产经营、办公及员工住宿使用，租赁期为3年，自2015年10月15日至2018年10月14日。双方约定，厂房、办公及宿舍计算租金，过道及其他空地不计算租金。租赁标的每年租金共计20万元，起租日为合同签订之日起2日内付租金。考虑到乙方具体情况，租金第一年按半年支付，乙方应在首期租金计算日前支付第一期租金，即10万元；租金到期前10天支付下一期租金。第二年以后为年付租金。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，刘某1将涉诉场地交付刘某2实际使用，刘某2支付了第一年租金20万元。2016年12月30日6时许，涉案场地部分厂房发生火灾。当天，刘某2向刘某1出具承诺书，愿意对上述火灾给刘某1造成的损失承担赔偿责任。现上述涉案场地已经被拆迁。

庭审中，刘某2称第一年合同到期后其同穆某某达成合意租金变更为每月1万元和月付租金，自己已经将2016年10月16日至2017年1月15日期间的租金3万元支付穆某某。刘某1对此不予认可，称其并未收到刘某2给付的上述期间的租金。刘某1称，2018年7月26日刘某2才将其留存在涉诉场地内物品搬走。刘某2对此称，其同刘某1并未进行房屋的腾房和交接，火灾后刘某1将涉诉房屋上锁自己无法进入，在2018年6月22日自己进入涉诉场地才发现刘某1已经将涉诉场地未失火部分出租他人。另查，《房屋租赁合同》所涉建筑物均未获得政府相关部门颁发的建房手续。

以上事实，有土地有偿使用合同书、厂房租赁合同、房屋租赁合同、火灾事故认定书、承诺书、银行交易明细、照片及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，刘某1和刘某2签订的《房屋租赁合同》因违反国家的法律规定应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于2016年10月15日至2016年12月30日期间的租金，经本院明释，刘某1称如果合同被认定无效，其主张该期间的房屋占有使用费。刘某2辩称上述期间租金经同穆某某协商变更为每月1万元，其已经将2016年10月16日至2017年1月15日期间的租金3万元支付给穆某某。鉴于，刘某1对刘某2上述说法不予认可，刘某2现有证据无法充分证明穆某某有刘某1授权可代刘某1行使变更《房屋租赁合同》、收取租金，亦没有证据证明刘某2确系同穆某某达成变更租金的合意，故对刘某2的上述答辩意见，本院不予采信。关于刘某1要求刘某2支付2016年10月15日至2016年12月30日期间房屋占有使用费的诉求，本院予以支持，具体房屋占有使用费金额，本院根据刘某2实际使用涉诉厂房的客观情况，参照双方合同中关于租金的约定，酌定上述期间的房屋占有使用费为41667元。刘某1诉求2016年12月31日至2018年7月26日期间的租金损失，根据刘某1庭审陈述及本院查明的事实，实质刘某1主张系上述期间刘某2占用厂房期间的房屋占有使用费。庭审中，刘某1同刘某2关于上述期间房屋占有使用情况存在争议，刘某2称火灾之后因刘某1上锁，其无法进入厂房但认可双方并未对房屋进行交接，其物品亦放置在涉案厂房，同时其称刘某1已经将涉案厂房部分转租他人。刘某1否认阻止刘某2进入涉案厂房，并称其未上锁，亦未再次出租。刘某2并未提供证据证明火灾发生后刘某1阻止其使用涉诉厂房，按照刘某2所述，如此长时间无法使用涉诉厂房，其迄今亦未向刘某1主张任何权利，并不符合常理。刘某2现有证据亦不足以证明刘某1将涉诉厂房出租给他人。鉴于，刘某2实际占有涉诉厂房，故其应当就此支付刘某1相应的费用，本院充分考虑涉诉厂房于2018年7月份交付拆迁方拆除需提前准备腾清的客观事实，结合刘某2实际使用涉诉厂房的情况，参照双方就租金标准的约定，依据公平原则，酌定刘某2占用涉诉厂房上述期间应给付刘某1的费用为266667元。关于刘某1违约金、利息的诉求，依据不足，本院不予支持。

四、裁判结果

综上所述，依据 《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：

一、被告刘某2给付原告刘某1房屋占有使用费共计308334元，于本判决生效之日起七日内付清；

二、驳回原告刘某1的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3338元，由原告刘某1负担467元（已交纳）；由被告刘某2负担2871元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

五、律师总结

本案涉及到的争点问题是“租赁合同被确认无效后，占有使用费的认定”。本案出租人未取得建设工程规划许可证，导致《房屋租赁合同》因违反国家的法律规定应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案被告取得的是财产性利益，应该折价补偿房屋的占有使用费，而房屋占有使用费的金额，需要根据实际使用涉诉厂房的客观情况，参照双方合同中关于租金的约定进行认定。