韩春明
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韩春明律师亲办案例
小白与老黑房产买卖合同撤销纠纷案 —隐瞒“凶宅”事实构成欺诈
来源：韩春明律师
发布时间：2019-10-30
浏览量:464
案件事实：
2015年，原告小白经北京房产中介居间服务，与被告老黑签订房产买卖合同，约定小白购买老黑单独所有的房屋，成交总价为300万。12月，小白取得该房屋产权证。此后，小白得知该房屋曾发生过老黑爱妻自杀死亡事件，遂起诉至法院。经查明，2014年，老黑的妻子患抑郁症从该房屋卧室坠楼，医治无效死亡。
原告小白诉称：
该房屋发生过非正常死亡事件，是商品重大瑕疵，价值已大幅贬值，仍以市场价值出卖，属显失公平。被告老黑在出卖房屋时对理应披露的信息刻意隐瞒，致使原告做出不合理购买行为，被告行为属于民法意义上的欺诈行为，主张撤销购房合同，退还房屋，由老黑归还购房款300万元，支付违约金50万。。
被告老黑辩称：
该房屋非死亡现场，并非“凶宅”，出事地点在小区公共区域，死亡地点在医院。该房屋质量完全符合合同约定，产权明确，符合居住条件。房屋买卖与死亡事件无实际联系，死亡事件属被告隐私，在原告未询问情况下，被告没有告知义务。被告没有欺诈故意，合同不存在显失公平情况。死亡事件曾通过小区民众和新闻媒体广泛传播，原告居住在同一小区，被告曾提及配偶户口已注销之事，对该事件原告理应知晓。
第三人北京房产中介公司称：
该房屋曾发生过意外事件的信息不属于合同约定的告知范围，对该意外事件被告在交易过程中从未提及，第三人也无从知晓。
一审法院认为：
原、被告签订的房产买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的效力性禁止性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定履行合同。合同履行完毕后，当事人双方的权利义务即告终止，合同关系消灭。本案中，房屋的买卖双方，均已按照约定全面履行了合同义务，双方订立房产买卖合同的目的已经实现，该房产买卖合同也因买卖双方目的实现而终止。就涉案房屋曾发生过死亡事件并非发生于案涉房屋内，而是发生于案涉房屋之外的小区公共区域，死亡的结果发生在医院。因此，死亡事件的发生不属案涉房屋的重大瑕疵，也不影响案涉房屋的正常使用，不应认定为影响合同订立和履行的重要事实。在订立与履行合同的过程中，作为房屋出售方对购买方未予询问的情事，没有主动披露的法定义务，双方对此类事件是否属应当告知的范围也未曾有过约定。发生于小区的死亡事件，不属隐秘事件。
二审法院：
作为日常生活居住的房屋，其不仅仅是一个独立的生活空间，而是家庭生活的必要载体，承载了人们诸多情感因素，因此，人们总是尽可能地择吉而居。这样的想法和愿望无可厚非，法律、行政法规既不能也不应当对于人们追求美好生活的愿望予以禁止和否定，而每一个人都应当对这样的风俗给予尊重和遵守。一个曾经发生过非正常死亡事件的房屋，显然与人们这样的善良愿望相违背。基于人们趋吉避凶的善良愿望，人们往往会因为房屋涉及非正常死亡事件而产生心理上的忌讳从而不愿购买，即使购买，一般也建立在房屋价格有相当程度优惠的基础上。故，虽然法律、行政法规没有明确规定在此类房屋交易中出卖方应当履行告知义务的内容，但依据诚实信用原则以及对于传统风俗的尊重，出卖方负有将非正常死亡事件向购房人如实披露、告知的义务，然后视购房人的选择而决定房屋买卖的结果。被告老黑并无证据证明其在出售房屋时已向对方告知了案涉房屋所发生的坠楼死亡事件，对买方隐瞒了与房屋相关的重大信息，其行为有违诚实信用原则。根据最高人民法院《民法通则意见》第68条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”的规定，老黑明知案涉房屋涉及非正常死亡事件而不向买房人告知的行为构成欺诈。
老黑的欺诈行为所导致的直接后果是使小白丧失了对于案涉房屋真实情况的知情权，使其在不知道案涉房屋的不吉信息的情况下选择购买房屋。从小白提起本案诉讼的情况分析，如果在全面知晓了房屋的相关信息后，其不会作出购买案涉房屋的决定，故陈老黑的欺诈行为是在买卖双方信息不对称的情形下，隐瞒真实情况，诱使小白作出了违背其真实意思的购房决定。合同法第54条第2款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，案涉合同属可撤销之合同。据此可知，可撤销合同在合同效力上是趋向无效设置，只要合同具备可撤销情形，撤销权人申请人民法院或仲裁机构予以撤销，则可撤销合同自始无效，不因是否履行而影响合同的可撤销性。故合同的履行状态，并不成为法律上阻却合同被撤销的事由。综上，原告小白要求撤销案涉房屋买卖合同的诉讼请求，二审法院予以支持。
律师评析：
二手房市场的“凶宅”交易与普通民众生活密切相关，涉及我国传统文化习俗，引起了社会公众的广泛关注。而在司法实践存在两种截然相反的裁判结果：
支持者的理由：按照我国民间风俗习惯，“凶宅”信息属于与房屋有关的重大信息，买方具有披露义务，否则属于《民法通则意见》第68条规定的欺诈情形。根据合同法第54条，该合同属于可撤销合同。
反对者的理由：“凶宅”信息不是房屋买卖的必要告知信息，若无特殊约定买方没有主动告知的义务，不能因此认定为民法上的欺诈，不属于合同法第54条规定的可撤销的情形。对此问题争议的核心在于对于民法意义的欺诈，应如何认定其中的隐瞒真实情况。
主流观点总体上赞同支持者的观点，但对于涉“凶宅”纠纷，由于涉及风俗习惯、主观认识、事件多样性、法律规定不协调、诉讼请求内容的差异性等因素的存在，仍应具体问题具体分析。
一、民事欺诈的构成要件分析
欺诈是指以使人发生错误认识为目的的故意行为。当事人由于他人故意的错误陈述，发生认识上的错误而为意思表示，即构成因受欺诈而为的民事行为。《民法通则意见》第68条进行了必要的补充规定：其一是欺诈人主观上具有欺诈故意，即行为人明知自己的行为会使被欺诈人陷入错误认识，并且希望这种结果发生的一种心理状态。其二是欺诈人实施了欺诈行为，指欺诈人有隐瞒事实而告知虚假情况的行为，包括体现为作为的故意告知虚假情况，以及体现为不作为的故意隐瞒真实情况两种方式。其三是被欺诈人因欺诈而产生错误认识。被欺诈人的错误非因自己疏忽大意之故，而是因欺诈人的欺诈所致。所谓错误，是指对合同内容及其他重要情况的认识缺陷。最后是欺诈人因错误而为意思表示。意思表示是一种行为，是表意人将心理状态表示于外部的行为。
争议焦点通常是否具有隐瞒真实情况的行为，以及隐瞒该真实情况是否具有主观故意，而这两者又具有紧密相关的联系。实践中如何认定隐瞒真实情况的问题。其中的隐瞒就暗含了故意隐瞒的意思，因此，隐瞒真实情况本身包括了两个意思：其一，欺诈人主观上是故意的；其一，真实情况是否有隐瞒的价值。
二、对“凶宅”的概念界定
对“凶宅”概念的理解，因人因地而异，我们应该从一般人的通常理解来界定“凶宅”的概念，这是考量被告是否负有披露义务的基础。通常认为，“凶宅”是指曾发生自杀或凶杀、以为致死等人为因素致人非正常死亡，致使普通民众在正常交易情形下通常不愿购买的房屋，具体包括发生他杀(主要是故意杀人事件)、自杀以及意外事件(如煤气泄漏、突发火灾、意外触电)等情况，司法实践中还需要结合买受人所忌讳事件的发生时间、情形及普通公众对忌讳内容的容忍程度来综合判定。
从法律意义上讲，不宜过于宽泛地认定“凶宅”，应严格限定在非正常死亡的房屋内，以免加大出售方的信息披露义务，损害正常的房屋交易市场秩序。此外买受人不能仅以自己的主观心理感受认定房屋为“凶宅”，“凶宅”可以达到普通民众认知中的出现了“横死”等严重情况的程度来认定。如果买受人仅以自己的主观心理感受认定该房屋为“凶宅”并拒绝履行房屋买卖合同的，属于违约行为。
三、“凶宅”事实之于房屋买卖的法律定位
与房屋买卖有关的“凶宅”事实，属于物的瑕疵，进而应遵守诚实信用原则；人们避讳“凶宅”属于民间习俗，应当遵守公序良俗原则。
（一）“凶宅”属于有瑕疵之物
关于“物之瑕疵”，目前法学界提出了一种主客观相结合的标准：一是品质瑕疵，即物理形态上存在毁损、质量不符合通常标准；二是效用瑕疵，即不具备应当具备的使用价值，使用价值灭失或者减少；三是价值瑕疵，即交换价值的灭失或者减少。只有当这三个标准都被排除时，才可以排除物之瑕疵。
按照主客观相统一的物之瑕疵判断标准，“凶宅”即使如被告所言房屋质量无问题、符合居住条件，即符合物之瑕疵的客观标准，但是，“凶宅”对于人们居住房屋时的不良心理影响将会影响其交换价值，不能排除“凶宅”的价值瑕疵，因此“凶宅”属于有瑕疵之物。
（二）避讳“凶宅”属于民间风俗
风俗系指某一区域社会文化中经长期演变形成的习惯、风俗、礼节及禁忌等的总称。在传统文化作用下，普通人们对“凶宅”产生恐惧和排斥，难以达到居住安宁的使用目的，这种认识逐渐成为一种民间风俗。当大多数人都信奉这种民间风俗的时候，“凶宅”的交换价值就会在一定程度上贬损甚至会流转困难。
正因为避讳“凶宅”属于民间风俗，按照物之瑕疵的主客观标准，“凶宅”才能在法律上被认定为有瑕疵之物。
四、物之瑕疵的相关规定
合同法第111条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”第155条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第111条的规定要求承担违约责任。”
主流观点认为，“凶宅”虽然不属于我国合同法上客观意义上的质量，即品质和效用，但其会严重影响房屋的交换价值，应与质量之瑕疵作同一处理，可以依据我国合同法的质量相关条款予以调整，据此按照合同法第111条、第155条要求卖方承担违约责任。
对合同已经履行完毕的情形，买受人可以有两种办法进行救济。第一种是依据合同法第11条之规定要求退货，但其前提是质量不符合约定。就“凶宅”纠纷而言，也就是说买卖双方在合同中对房屋不是“凶宅”有所约定，如果出卖方违反了其约定，则应承担违约责任。第二种是如本案情形，在合同中没有对“凶宅”之事进行约定，则买受人可以要求撤销合同。而买受人撤销合同的请求是否应得到支持，还应该回到合同法第54条关于撤销合同的规定上来。
五、对物之瑕疵的信息披露义务
（一）对于“凶宅”的交易，出卖人具有信息披露义务
1.信息披露义务的来源是诚实信用原则。诚实信用原则作为合同法的基本原则，在保护交易安全和交易公平上有重大意义，出卖人负有适当的告知义务是遵守诚实信用原则的必然要求。
2.应披露的信息必须是对于买卖合同成立或影响意思表示的重大信息。“凶宅”信息系物的瑕疵，此瑕疵按照前述分析是与房屋交换价值和效用有重大关系的信息，按照我国民间风俗属于影响买受方购买意愿的重要信息。对于“重要”的判断，通说采客观性(理性人)标准，即一个理性人在相同情况下，通情达理地认为一项关联信息在购房过程中会影响缔约意思的形成，或者影响合同的重要条件，那么这项信息就具有重要性。出卖方如果利用自己的信息优势违背买受方真实意思而签订房屋买卖合同，则明显违反了民法公平原则。设定信息披露义务就是从制度层面克服信息不对称的手段，使信息在交易主体之间呈对称分布，从而创造一个确保公平的交易环境。因此，不管买受方是否主动询问，是否由于某种情势应该知道“凶宅”信息，出卖方都应该积极地履行“凶宅”这一房屋重要瑕疵信息的告知义务。
（二）若其没履行信息披露义务，属于欺诈行为
违反“凶宅”信息披露义务的行为主要是故意隐瞒真实情况，即指出卖人虽未就合同订立具有重要性的关联信息做出虚构，但却以一定行为(作为或不作为)掩盖或阻碍对已知的关联信息做真实披露的行为。包含以下三种情形：一是买受方有事先知道“凶宅”信息的可能性，因信息的不确定而向出卖方求证，出卖方予以否定回答，或者回答含糊不明确。二是出卖方认为或侥幸认为买受方可能知道“凶宅”信息，比如居住在同一个小区，或者媒体有所报道，出卖方庆幸于买受方没有主动询问，亦不主动告知。三是非出卖方主动告知，买受方基本不可能知晓“凶宅”信息。不管买受方是否事先知道、是否主动询问，由于“凶宅”属于物之瑕疵，按照诚实信用原则，出卖方作为信息优势方，对于依民间习俗会影响物之交换价值的“凶宅”，在出卖时均应积极主动告知“凶宅”信息，全面履行合同义务，而不能以买受方有可能知道作为不予告知的抗辩理由，不能将“凶宅”信息的披露义务附加于作为信息获取弱势方的买受方。换言之，买受方没有主动询问“凶宅”信息的义务，其询问与否均不影响出卖方的告知义务。因此，出卖方只要不积极主动告知即应被认为是违反了“凶宅”信息披露义务，属于故意隐瞒真实情况，符合民法上欺诈的构成要件。
六、信息披露与隐私权保护之间的界限
买受方对“凶宅”的知情权要得到保障，是否必然会与出卖方的隐私权发生冲突？！协调两者的冲突需要法律利益平衡考量。
隐私权，即公民的个人私事、个人信息等个人生活领域内的事情不为他人知悉、禁止他人干涉的权利，侵权责任法第2条明确规定我国公民享有隐私权。“凶宅”信息因涉及自然人非正常死亡等不愿为他人知悉的事件，因此属于个人信息隐私。与此同时，隐私权作为人格权组成部分之一，属于支配权，具体的权能包括隐私隐瞒权、隐私控制权、隐私支配权、隐私保护权。可见，权利人为保护自己的隐私权，有权对个人信息等隐私进行隐瞒。如此一来，房屋出卖方对“凶宅”信息向买受方进行隐瞒则是无可厚非的，更不能因此要求出卖方主动披露“凶宅”信息，进而以未予主动告知来支持买受方的撤销合同请求。
避讳“凶宅”源于我国民间风俗，种民间习俗属于公序良俗。公序良俗原则已成为支配整个法秩序的价值理念与规范原则，是私法自治的界限。民法总则第7条明确规定了公序良俗原则，即“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。”合同法第7条也规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”
隐瞒“凶宅”信息是出卖方在行使自己的隐私权保护权利，还是侵犯了买受方的知情权？因法律没有明确规定，为维护个案正义，公序良俗原则在此可以作为重要的评判原则。也就是以在我国大部分地区所有能正确思考问题的人都感到适当、中等水平的道德标准来衡量，对于当地人们有所避讳的“凶宅”信息出卖方应该主动告知，从源头上减少纠纷。由此，出卖方不能诉诸于隐私权保护而故意隐瞒“凶宅”信息，而应将该信息列为买受方知情权的范围内。
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律师信息
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律师姓名：韩春明
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执业律所：北京市中伦文德律师事务所
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职 务：主办律师
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执业证号：11101*********947
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