徐某与宋某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

（2016）京0115民初3721号 房屋买卖合同纠纷 一审 民事 北京市大兴区人民法院 2018-06-29

原告：徐某，女，1988年6月4日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。

委托诉讼代理人：徐某群（系徐某之父），1957年8月5日出生，汉族，中信国安信息产业股份有限公司卫星通讯事业部退休职工，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：郑颖，北京市德鸿律师事务所律师。

被告：张某，女，1982年1月11日出生，汉族，住浙江省永嘉县。

被告：谢某，男，1979年11月13日出生，汉族，住浙江省永嘉县。

以上二被告委托代理人：曹书珍，北京市两高律师事务所律师。

被告：朱某，男，1982年1月3日出生，汉族，住浙江省永嘉县。

被告：张某，女，1980年3月9日出生，汉族，住浙江省永嘉县。

被告：宋某，女，1972年6月27日出生，汉族，住浙江省仙居县。

第三人：北京某房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。

法定代表人：彭永东，董事长。

委托诉讼代理人：闫松松，男，1987年9月8日出生，汉族，该公司员工。

委托诉讼代理人：樊耀博，男，1993年4月14日出生，汉族，该公司员工。

第三人：北京某银行股份有限公司，住所地北京市西城区金融大街甲17号首层。

法定代表人：张某，董事长。

委托诉讼代理人：范世雄，男，1984年6月4日出生，汉族，该公司职工。

委托诉讼代理人：张海泉，北京市海斯律师事务所律师。

原告徐某与被告张某、被告谢某、被告张某、被告朱某、被告宋某、第三人北京某房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）、第三人北京某银行股份有限公司（以下简称：北京银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告徐某及其委托诉讼代理人徐某群、郑颖，被告张某、谢某的委托诉讼代理人曹书珍，第三人链家公司的委托诉讼代理人闫松松、第三人北京银行的委托诉讼代理人范世雄、张海泉到庭参加诉讼，被告张某、朱某、宋某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告徐某向本院提出诉讼请求：1.判令张某、谢某、朱某、张某将北京市大兴区兴丰大街一段18号院1号楼8层1单元901号房屋所有权转移登记至我名下；2.判令张某、谢某、朱某、张某支付迟延办理房屋所有权转移登记手续违约金（以房屋总价款230万元为基数，按照日万分之五的标准，自2013年11月18日起计算至房屋实际转移登记之日止），宋某对此承担连带责任；3.诉讼费由张某、谢某、朱某、张某、宋某承担。具体事实与理由如下：2013年3月1日，我委托我父亲徐某群购买住房。2013年3月20日，我父亲徐某群在链家公司的居间介绍下于张某、谢某处购买北京市大兴区黄村镇20号地（兴丰大街一段18号院）1号院1单元901室（以下简称：涉案房屋）一套。三方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》及《居间服务合同》，明确约定涉案房屋成交价格为230万元，签订合同当日支付10万元定金，2013年4月15日之前支付房款190万元；出卖人须在取得房屋所有权证后5日内通知买受人和链家公司，并应于过户前办理抵押注销手续，且于房屋所有权证颁发180日内在链家公司通知后3日内办理权属转移登记手续。任何一方逾期履行义务的，每逾期一日，违约方应按日向守约方支付房屋总计款万分之五的违约金，买受人向链家公司支付居间服务费50600元。2013年4月22日，我委托父亲徐某群支付200万元房款和1万元的逾期付款违约金后，张某、谢某将涉案房屋交付我。同时，我向链家公司支付居间使用费50600元。由于整个过程都是由链家公司负责，后来我和我父亲多次向链家公司核实何时能够办理过户时，链家公司一直不予告知。直至2014年9月才得知张某已于2013年5月20日取得涉案房屋的所有权证。2014年9月26日在链家公司的操作下签订了编号为C914035号网签合同，但链家公司一直以联系不上张某为由至今尚未办理涉案房屋的转移登记手续。根据相关法律规定，张某未依约履行合同义务，应承担相应的违约责任，谢某涉案房屋的共有人同时也签订了配偶同意出售证明，理应承担连带责任。

被告张某、谢某辩称：徐某作为原告主体不适格，因为合同的签署人是徐某群。我们没有签订合同，也没有收到购房款，对整个事件不知情。朱某当时称自己信用卡失信无法办理按揭贷款，当时借用张某的名义购买涉案房屋，并留下张某的身份证供办事方便。之后发生的情况我们不清楚，卖多少钱什么时候卖的我们都不知道。2015年，朱某与我姐姐张某离婚，我觉得房产证登记在我名下房子就应该是我的，朱某在我不知情的情况下，我是不同意出卖涉案房屋的。我和宋某没有关系，宋某可能是朱某的阿姨，我们没有出具过授权委托书也没有收到过购房款，我系收到法院的起诉状才知道涉案房屋被出售。徐某第一项诉讼请求要看实际房屋所有人的意见，我不是房屋所有人，我也无须承担违约责任，偿还贷款和过户的时间亦和我没有任何关系。根据补充协议，违约金应自徐某付清房款时开始计算，根据徐某自述并没有付清尾款，所以按照合同约定也没有权利主张违约金。如果法院最终认定我违约，那么我认为徐某要求的违约金过高，请求法院予以调整。

被告朱某未到庭应诉，但曾在庭前谈话笔录中表示：涉案房屋系我出资购买的。因涉案房屋要出租，我向张某索要的证件和相关材料，案涉合同出具给宋某的委托书中张某的签字和捺印系张某代签的，配偶同意出售证明上谢某的签字系我代签的。签订案涉合同当日签订的相关文件都是宋某签订，补充协议和收款证明中张某的签字和捺印系张某代签的，违约金收条中张某的签名系我签订的，当时链家公司就以上过程都是明知的，链家公司表示可以代签。张某名下尾号为4233的银行卡系张某持张某的身份证办理的。卖房的事情我们并没有与张某说过，张某、谢某就出卖涉案房屋的所有过程均不清楚，亦未在案涉合同相关材料上签字，宋某是我姨，现在我与张某已经离婚，我们没有就涉案房屋剩余贷款由谁偿还进行约定，现在没有钱偿还涉案房屋的贷款，无法为徐某办理过户手续。

被告张某、宋某经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。

第三人链家公司述称：本交易是无房本合同，双方签订合同后10天左右，支付首付款，补交了授权委托书原件，办理涉案房屋的交割，履行到网签之后，卖房人以无钱款为由不办理解押手续，致使合同履行终止导致诉讼。签订合同是由宋某签订的，但具备张某签署的授权委托书（在收首付款时经办人见证下张某签订的），张某本人亲自接收的涉案房屋的首付款，并亲笔书写了首付款的收据，同时，购房人徐某群也在场。双方在签订房屋买卖合同时，都签订了委托办理网签的授权，网签时徐某群提出使用孩子徐某的名字，经过买房人认可，并且为了防止买房人长时间不解抵押一房二卖，才出具的网签合同。我公司认为各方签署的相关房屋买卖合同是合法有效的，张某本人知情认可，并出具了授权委托书，也配合办理了相关购房事宜，卖房人不可办理解押手续致使双方合同无法继续履行。

第三人北京银行述称：涉案房屋原始买受人为张某，一手房屋进行交易时在我行办理了按揭贷款，金额是980000元。涉案房屋产权证下来以后于2014年5月12日办理了抵押权登记手续，截至2018年3月16日贷款的本金余额840061.91元，其中有5次逾期还款的情况；由于涉案房屋我行是抵押权人，因此交易双方的合同权利，不能排除我行的抵押物权，相关交易的权利人也无法实现房屋的物权；如本案被法院确认属于借名购房和借名贷款，我行将保留提前收贷及处置抵押物的权利。

被告张某、被告宋某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2013年3月1日，徐某为其父亲徐曜祥出具授权委托书，全权委托其代理购买商品房住宅事宜。

2013年3月20日，张某（出卖人）与徐某群（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定：第一条房屋基本情况：出卖人所售房屋坐落为大兴区黄村镇20号地1号楼1单元901号，建筑面积共82.1平方米。第二条房屋权属情况：该房屋已经设定抵押，抵押权人为张某，出卖人应于过户前办理抵押注销手续。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式：经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为2300000元；买受人可以在签订本合同的同时支付定金100000元，具体付款方式及期限的约定见补充协议；买受人向居间机构指定的银行申办抵押贷款，拟贷款金额为800000元。买受人因自身原因未获得银行批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。第六条房屋的交付：出卖人应当在支付首付款当日前将该房屋交付给买受人。……第十条权属转移登记：当事人双方同意，自房产证下发之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在房产证下发之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。

同日，张某（出卖人，甲方）、徐某群（买受人，乙方）与链家公司（居间人，丙方）签订《补充协议》。内容为，乙方于2013年3月20日向甲方支付定金100000元；甲方承诺在开发商通知取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续；甲方应在过户前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续；乙方于2013年4月15日之前将首付款1900000元（不包含定金100000元）支付甲方；甲乙双方应于丙方通知后3日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在丙方通知后3日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。第四条违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。第五条其他：如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》约定不一致的，均以本协议为准。其他约定：1、无论以后国家出台任何政策所产生的费用全部由乙方承担，甲方2300000元是净得价；2、经甲乙双方协商同意，2013年4月15日前将首付款1900000元支付给甲方，如果违约按房价万分之五作为赔付。

2013年4月22日，张某（甲方）、徐某群（乙方）与链家公司（丙方）签订《补充协议》，约定为，1.甲乙双方协商同意房产证下发一周内办理网签准备手续（房产证复印件递交链家公司），于网签当日起45个工作日内甲方收到尾款300000元，假如违约按每天万分之五的违约金支付，前提条件是丙方通知甲方2日内前往办理面签、过户等手续。2.乙方需要办理贷款，甲方在收到尾款时除300000元以外全部返还乙方。当日，张某（售房人）出具《首付款收款证明》一份，内容为，本人系成交房屋的产权所有人，拟以合法手续将该房产出售给购房人徐某群，现收到购房人支付的首付款2000000元，其中现金支付定金100000元，向张某在建设银行尾号为4233的银行卡内转账1900000元。同日，张某（甲方）、徐曜祥（乙方）与链家公司（丙方）三方共同签订《补充协议》约定：甲乙双方协商同意于房产证下发一周内办理网签准备手续（房产证复印件递交链家），于网签当日起45个工作日内甲方收到尾款300000元整。

2013年4月24日，张某作为收款人为徐某群出具《收条》一张，内容为，今收到徐某群交付西斯莱1-1-901购房逾期（2013年4月15日-2013年4月24日）因逾期支付首付款违约金10000元。当日，徐某自认自称张某、谢某的人将涉案房屋交付其使用并办理了物业交割手续。

另查，2014年4月19日，涉案房屋取得编号为X京房权证兴字第XX**号房屋产权证。2014年9月26日，徐某群在链家公司经办人陪同下办理了涉案房屋网上签约备案手续。

再查，2010年5月1日，张某与北京绿地京城置业有限公司签订《商品房预售合同》购买涉案房屋。2010年5月2日，朱某（甲方出资人）与乙方（身份被借用人）签订《借用身份证协议》，内容为，由于2010年国家房产新政频出，产生一系列的调控政策，因此甲方借用乙方的身份在北京购买一套房屋，经双方一致同意，签订如下协议。1、甲方出资购买位于北京市大兴区黄村新里苑西斯莱公馆1号楼1单元901室房屋一套（小区名及单元房号目前以开发商的购房合同为准，以后如更名或房号更改以小区统一名称），首付款420000元，由甲方出资已交付，总款及房屋建筑面积详见购房合同，借用乙方的身份证件为甲方办理。2.乙方承诺：帮助甲方提供身份证明及本人到场办理购房事宜及日后房产出卖出租网签面签等方便，乙方产生的费用，由甲方承担，但承认甲方是房产的实际持有人，为日后双方合作愉快，特签订次协议。2014年5月8日，张某（抵押人）与北京银行营业部（抵押权人）签订《房屋抵押贷款合同》约定：贷款种类为个人一手房按揭贷款，贷款金额为980000元整，债务履行期限为360个月。截至2018年3月16日，涉案房屋贷款正常余额为840061.91元。

案件审理过程中，张某、谢某表示从未向宋某出具过授权委托书，从未参与过涉案房屋买卖的相关事宜，也没有签署过任何书面材料，申请对《委托书》以及《配偶（共有权人）同意出售证明》上涉及二人的签名及捺印真伪继续鉴定，后二人表示因为无能力预交鉴定费而撤回鉴定申请。

双方当事人就涉案房屋买卖的相关事宜发生争议：

徐某称：2013年3月20日，宋某出具了张某的授权委托书和谢某的配偶同意出售证明后，自己便与宋某签订了房屋买卖合同、居间服务合同以及补充协议，并未见到张某和谢某本人。2013年4月22日，因支付首付款1900000元延迟，我还为此支取了10000元迟延违约金。当日，自称张某和谢某的人将涉案房屋交付给我们。2014年5月20日，徐某群自物业公司得知涉案房屋的所有权证已经下发，随即与链家公司联系要求其尽快联系张某办理过户手续，链家公司通过微信发来了涉案房屋所有权证的照片，但称宋某不再负责后续过户事宜，需联系朱某。朱某表示没钱办理解押手续，就一直拖延。期间，虽在链家公司的介绍下见过自称张某和谢某的两个人，二人也在首付款收据和收条上签过字，但确定不是到庭的张某本人。

张某、谢某称：张某与张某系姐妹，朱某与张某原系夫妻，现二人离婚。2010年5月2日，张某、谢某与朱某签订《借用身份证明协议》约定由朱某实际出资，借二人之名在北京购买涉案房屋，涉案房屋的实际所有人为朱某。尾号为4233的建行银行卡也并非张某本人办理，实际没有收取徐某及其委托代理人徐某群的任何购房款。

因涉案房屋在北京银行存在贷款抵押登记，经本院询问，徐某不同意先行代偿涉案房屋在北京银行剩余的贷款本金及利息。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同双方须严格依约全面履行自己的义务。根据本案的证据及当事人陈述可知，徐某、张某、谢某及朱某在签订合同及办理相关手续时，张某、谢某并未到场，张某、谢某及朱某均认可涉案房屋实际所有人系朱某、张某夫妇，二人以张某、谢某的名义为徐某的委托代理人徐某群出具收款证明并办理房屋物业交割手续，现涉案房屋由徐某占有使用。

首先，徐某通过房地产中介公司事先看房，通过链家公司居间服务签订的涉案房屋买卖合同等材料，朱某、张某已经实际交付了涉案房屋并提供张某名下的银行卡信息；其次，虽徐某及其委托代理人对授权委托书的签字主体以及交付涉案房屋的主体并非张某、谢某不知情，但其已尽到了合理的注意义务，对于相信宋某系张某的代理人系善意且无过失，应认定宋某、朱某、张某的行为构成表见代理行为；再次，徐某为徐某群出具了购房授权委托书，经过徐某已经与张某办理了网签手续，综上，应认定徐某与张某、谢某之间成立了合法有效的房屋买卖合同关系。

关于张某、谢某、朱某、张某是否构成违约的问题。本案中，徐某按照约定支付了合理对价，虽双方约定于网签当日起45个工作日内出卖方收到尾款300000元，但前提条件是链家公司通知张某2日内前往办理面签、过户等手续，但张某、谢某至今仍未办理涉案房屋解除贷款手续亦未完成过户手续，应认定张某、谢某构成违约，张某、谢某应承担相关责任。关于徐某要求朱某、张某赔偿违约金一节，考虑到朱某自认朱某、张某曾以张某、谢某的名义实际收取的涉案房屋购房款，朱某就未偿还涉案房屋贷款解除抵押手续亦有责任，虽朱某自述与张某已经离婚，但朱某、张某就此未提交相关证据，朱某、张某应与张某、谢某共同承担上述责任。关于徐某要求宋某承担连带责任一节，没有法律依据，本院不予支持。

抵押人进行交易以不得损害抵押权人的利益为前提，因徐某不同意先行代偿涉案房屋在北京银行剩余的贷款本金及利息以消灭设定的抵押权，且涉案房屋实际办理转移登记手续时间亦无法确定，故徐某要求张某、谢某办理转移登记手续及违约金的诉讼请求，本院暂不予支持。徐某可待所有权转移登记手续的条件具备后另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：

驳回徐某的全部诉讼请求。

案件受理费32800元、保全费5000元及公告费390元，由徐某负担22800元（已交纳）；由张某、谢某、朱某、张某负担15390元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。

审　判　长　　韩文静

人民陪审员　　于凤伟

人民陪审员　　吕占萍

二〇一八年六月二十九日

书　记　员　　高　雅