司某与李某等确认合同无效纠纷一审民事判决书

（2017）京0115民初10265号 确认合同无效纠纷 一审 民事 北京市大兴区人民法院 2018-04-18

原告：司某，男，1958年12月17日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。

委托诉讼代理人：郭元春，北京市中孚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李畅，北京市中孚律师事务所律师。

被告：李某，男，1982年9月16日出生，汉族，中农集团农业装备有限公司投资经理，住北京市大兴区。

委托诉讼代理人：曹书珍，北京市两高律师事务所律师。

被告：李某，男，1975年12月19日出生，汉族，北京臻泰建设工程有限公司法定代表人，住北京市大兴区。

原告司某与被告李某、被告李某确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告司某的委托诉讼代理人郭元春、被告李某及其委托诉讼代理人曹书珍、被告李某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

司某向本院提出诉讼请求：1、确认李某、李某签订的房屋买卖合同无效；2、李某将位于北京市大兴区采育镇育新花园D区2号楼3单元1001号房屋腾退给司某；3、诉讼费由李某、李某承担。事实与理由：2015年1月12日，司某向李某借款人民币150万元。双方约定，将司某名下位于北京市大兴区采育镇育新花园D区2号楼3单元1001号房屋（以下简称：涉案房屋）抵押给李某。李某如约向司某出借了人民币150万元，司某也将上述房屋交付给了李某占有。2015年8月15日，李某在没有经过司某同意的情况下私自与李某签订房屋买卖合同，将涉案房屋转让给李某，对此，司某一直不知情。2016年年底司某准备归还李某借款时，李某才将上述房屋转让情况向司某如实相告。此后，司某多次找李某协商，要求李某将房屋腾退并返还给司某，但始终无果。现司某认为李某出售房屋系无权处分，且李某与李某之间存在恶意串通，故诉至贵院，望判如所请。

李某辩称：不同意司某的诉讼请求。理由如下：一、李某和李某签订的合同合法有效。1、司某与李某签订的是以物抵债合同；2、李某在出售涉案房屋的时候，是无权处分，但是在2016年8月，李某购买了涉案房屋，有权处分涉案房屋；3、司某对李某出售涉案房屋是知情的，在2016年8月领取房屋产权证书的时候，是司某领取了产权证书，并将产权证书和其他材料交给司某，构成了追认李某的出卖行为；4、即便李某属于无权处分，李某和李某签订的买卖合同有效。按照相关法律规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。二、房屋腾退是物权纠纷，本案是合同纠纷，不属于同一法律关系。三、李某是善意第三人，李某一直以为李某购买了涉案房屋，其持有房屋所有的原始材料及房屋钥匙，并将房屋交付给李某。李某已对涉案房屋进行了装修，添置了家具。李某已经占有使用房屋近两年，司某在自己领取了房产证书后，给了李某，并当天表示要涨价5万元。此后长达一年的时间司某从未主张过任何权利，并未联系过李某。

李某辩称：不同意司某的诉讼请求，房子我已经卖给李某了，应该给李某。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月12日，司某（借款人）与李某（出借人）签订借条，内容为：今李某借给司某人民币150万元整，司某自愿把涉案房屋回迁安置房一套作为抵押物，抵押给李某，借款期限2015年1月12日至抵押物产权证下发办理日期（约为2016年7月）,到期如司某不能足额偿还借款，自愿将抵押物无条件过户给李某，过户费用全部由李某承担，司某如不配合过户，李某有权向大兴区法院起诉执行归还借款，到期如抵押物顺利过户到李某名下（或李某指定的人名下），双方借贷两清，此借条失效。

2015年8月15日，李某（甲方，卖方）与李某（乙方，买方）签订《育新花园售房合同》，合同约定：乙方购买甲方涉案房屋，该房屋建筑面积72.82平方米，具体面积以产权证为主。上述房屋总价为人民币66万元。付款方式采用分期付款方式，合同签订之日乙方向甲方支付房款30万元，余款于房屋产权证办过户办理后乙方以房屋抵押，从银行贷款后支付甲方。合同签订付款后，甲方将房屋钥匙交由乙方,乙方有权对房屋进行装修居住或出租等活动。甲方有义务协助乙方办理房屋产权过户相关手续。同日，李某为李某出具收条，内容为：今收到乙方李某交来购买房屋预付款30万元整。2015年8月16日，李某向张浩转账30万元，李某认可系经其同意将房款支付给张浩。此后，李某入住该房屋并对该房屋进行了装修。

另查明，司某于2016年7月27日就涉案房屋取得不动产权证书，共有情况为单独所有，登记地址为大兴区育林街1号院2号楼10层3单元1001室，房屋建筑面积为72.82平方米。

在本案审理过程中，2017年6月4日，李某向李某发送催促提醒函，主要内容为，按照合同约定，李某应当配合李某办理过户手续。2016年8月，李某与路艳芳（李某之妻）在大兴采育镇蓝天花园物业管理处领取了涉案房屋的产权证书，并随后按照李某的指示与中间介绍人张浩联系协商办理房屋过户事宜，后来张浩反馈的意见是：原房屋产权人不愿意配合房屋过户事宜。2016年8月至2017年5月期间李某与张浩多次协商，未能解决。故发函催促李某尽快履行合同义务。

庭审中，李某提交涉案房屋的业主承诺书、采暖合同、物业服务协议、入住结算单、购房发票（发票开具日期为2014年8月19日，金额为409034元）、北京住房专项维修资金专用收据、物业管理费缴费通知、短信服务告知书，智能IC卡开户须知、入住通知单，业主验房记录表等材料，以证明李某将所有购房的手续都交付给李某，李某合理信赖李某有权处分。对该组证据，司某对真实性认可，但称其系基于抵押交付给李某，李某认可由其交付李某。

庭审过程中，就涉案房屋当时的房价，司某认为当时房屋价格每平米单价应为1.2万至1.3万元左右，李某认为应为0.9万元至1万元左右，李某认为应为1.2万至1.5万元左右。

上述事实，有借条、《育新花园售房合同》、转账凭证、快递单、催促提醒函、业主承诺书、采暖合同、物业服务协议、入住结算单、购房发票、北京住房专项维修资金专用收据、物业关系费缴费通知、短信服务告知书、智能IC卡开户须知、入住通知单、业主验房记录表、装修合同收据、契税核定通知书、房屋产权证书住宅质量保证书及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。

本院认为：本案中，在李某与李某房屋交易的过程中，双方合同签订日期为2015年8月15日，此时涉案房屋产权证书并未办理，司某是否会按期还款并不确定,距离借条中约定的司某应协助李某过户的时间节点相差甚远，而李某并无其他据以证明其有权出售房屋的相关材料，并且双方签订的合同就办理贷款时间未明确约定时间、未约定违约责任等，均与通常的房屋买卖合同条款相差较远；此外，司某取得涉案房屋不动产权证书的时间为2016年7月27日，按照李某庭审过程中的陈述，其对于司某取得不动产权证书的时间知情，李某根据以上情形，能够明确判断出李某并不具备出售房屋的相关权利，而在其后的近一年的时间内，并未向司某或者李某主张权利，而在本案进入诉讼阶段后才向李某主张权利，与常理不符。综合以上疑点，无法排除李某与李某恶意串通的可能性。故对于司某要求确认李某与李某签订的关于涉案房屋的合同无效的诉讼请求，本院予以支持。其余诉讼请求，不宜在本案中一并处理，故本院不予支持，司某可待本案生效后，另行诉讼解决。李某关于在本案中不应一并处理腾退问题的意见，本院予以采信，对于李某与李某的其他辩称意见，与本案事实不符，且无法律依据，故本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：

一、李某与李某就位于北京市大兴区育林街1号院2号楼10层3单元1001室房屋（合同地址：北京市大兴区采育镇育新花园D区2号楼3单元1001号房屋）签订的《育新花园售房合同》无效；

二、驳回司某的其他诉讼请求。

案件受理费5200元，由李某负担2600元（于本判决生效后七日内交纳）；由李某负担2600元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　王静

二〇一八年四月十八日

书记员　　刘璐