路某等与王某等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

（2019）京02民终3123号 房屋买卖合同纠纷 二审 民事 北京市第二中级人民法院 2019-03-22

上诉人（原审被告）：某飞，男，1982年9月16日出生，汉族，中农集团农业装备有限公司投资经理，住北京市大兴区。

上诉人（原审被告）：路某，女，1982年7月18日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。

二上诉人之共同委托诉讼代理人：曹书珍，北京市两高律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：司某，男，1958年12月17日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。

委托诉讼代理人：郭元春，北京市中孚律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：王某，男，1975年12月19日出生，汉族，北京臻泰建设工程有限公司法定代表人，住北京市大兴区。

上诉人ＸＸ飞、上诉人路某因与被上诉人司某、被上诉人王某房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初17633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

ＸＸ飞、路某上诉请求：1．撤销一审判决第一项，依法改判；2．一二审案件受理费由王国峰、司某负担。事实和理由：1．一审判决认定事实不清。王国峰在出卖北京市大兴区采育镇育新花园D区2号楼3单元1001号房屋（以下简称案涉房屋）时，即便是无权处分，司某也于2016年8月追认了王某的行为，同意将房屋出售给ＸＸ飞、路某。根据合同法五十一条之规定，《育新花园售房合同》合法有效。司某向王某借款，约定如到期不归还借款，以房屋抵150万元的欠款，届时借贷两清，司某应该在2016年7月还清欠款。2016年8月，司某领取房屋所有权证时并未偿还欠款，故司某同意将房屋出售给王某。2．本案中，真正恶意串通的是司某和王某。事实是王某起诉要求确认合同无效或者要求返还房产，而不是司某，司某仅是名义主体。王某与司某之间存在恶意串通情形，在同意将房屋出售给ＸＸ飞、路某后，亦将房屋所有手续、房屋钥匙、房屋产权证交给ＸＸ飞、路某的情形下，现违反诚实信用原则，不认可合同效力，要求返还房屋，不应该得到支持。3．一审判决适用法律错误。王某与ＸＸ飞签订的合同不存在合同法五十二条规定的情形，应当合法有效。而一审判决认为王某是无权处分。即便是无权处分，事后司某进行了追认，应当适用合同法第五十一条之规定，确认合同有效。4．ＸＸ飞、路某是善意第三人，应该保护善意第三人的利益，维护市场交易的有序进行。

司某辩称，同意一审判决。一审判决认定事实、适用法律均没有问题。王某在没有经过司某的同意和授权下私自签订协议，将案涉房屋出售给ＸＸ飞，侵犯了司某的合法权益。司某不同意将案涉房屋出售给ＸＸ飞、路某。一审判决在查明本案事实的基础上，判决ＸＸ飞、路某返还房屋，合法有据，恳请二审法院审查本案事实，驳回ＸＸ飞、路某的上诉请求。

王某辩称，同意一审判决。

司某向一审法院起诉请求：ＸＸ飞、路某、王某将案涉房屋返还给司某；ＸＸ飞、路某、王某承担案件受理费。

一审法院认定事实：2015年1月12日，司某（借款人）与王某（出借人）签订借条，内容为：今王某借给司某150万元整，司某自愿把案涉房屋回迁安置房一套作为抵押物，抵押给王某，借款期限2015年1月12日至抵押物产权证下发办理日期（约为2016年7月），到期如司某不能足额偿还借款，自愿将抵押物无条件过户给王某，过户费用全部由王某承担，司某如不配合过户，王某有权向大兴区法院起诉执行归还借款，到期如抵押物顺利过户到王某名下（或王某指定的人名下），双方借贷两清，此借条失效。

2015年8月15日，王某（甲方，卖方）与ＸＸ飞（乙方，买方）签订《育新花园售房合同》，合同约定：乙方购买甲方案涉房屋，该房屋建筑面积72.82平方米，具体面积以产权证为主。上述房屋总价为66万元。付款方式采用分期付款方式，合同签订之日乙方向甲方支付房款30万元，余款于房屋产权证过户办理后乙方以房屋抵押，从银行贷款后支付甲方。合同签订付款后，甲方将房屋钥匙交由乙方，乙方有权对房屋进行装修居住或出租等活动。甲方有义务协助乙方办理房屋产权过户相关手续。同日，王某为ＸＸ飞出具收条，内容为：今收到乙方ＸＸ飞交来购买房屋预付款30万元。2015年8月16日，ＸＸ飞向张浩转账30万元，王某认可系经其同意将房款支付给张浩。此后，ＸＸ飞入住案涉房屋并对房屋进行了装修。另，2016年9月26日，ＸＸ飞与路某登记结婚，ＸＸ飞与路某现居住使用案涉房屋。

另查，案涉房屋于2016年7月27日办理了房屋所有权人为司某的不动产权证书，登记地址为大兴区育林街1号院2号楼10层3单元1001，房屋建筑面积为72.82平方米。2016年8月，司某在北京市大兴采育镇蓝天花园物业管理处领取案涉房屋不动产权证书当场将证书给付王某，王某随即将证书交给路某，现案涉房屋不动产权证书由ＸＸ飞持有。

案件审理过程中，双方当事人就王某是否构成无权处分及ＸＸ飞是否构成善意取得的问题发生争议。

司某称：我因开饭店需要借款，后因生意失败无法按期还款。因为当时不能过户，也不能办理抵押登记，所以将案涉房屋及相关权属材料一并交给王某。2016年五六月，通过王某的老板张浩说情与王某达成口头协议约定2016年年底筹钱偿还王某，案涉房屋房本办理下来后押给王某，所以我在领取房本后将房本交给王某。当时，王某并未告知我已经把房子卖给ＸＸ飞了。到年底时王某才将二人之间的合同交给我，我和王某之间的借款没有利息约定，即便有利息约定，王某违约在先也应该停止计息。

王某称：我和张浩是朋友关系。我与司某签完借条之后，司某将案涉房屋及房屋的权属材料交给我。借条中的150万元是包含本金和利息的，当时实际给了司某100万元本金，后偿还借款本金及利息150万元。至今，司某未偿还任何款项。期间，张浩问我司某有没有还钱，案涉房屋是否出卖，我估计司某无法偿还借款，就把房子卖给了ＸＸ飞，当时并未告知司某。我和ＸＸ飞先签的合同，当时我没有向ＸＸ飞出示案涉房屋相关权属材料及我与司某之间的借条，ＸＸ飞也没跟我要相关材料或者授权委托书。签合同当天，我就将案涉房屋的相关材料以及房屋（毛坯状态）都交付给ＸＸ飞。拿房本当天，我也没向他们进行介绍，我就说户主是司某，当时很多人排队，也没有过多地交流。当时，虽然把房子卖了，我还是答应司某可以缓到年底，司某将房本给我的时候没有说我可以随意处分。

ＸＸ飞、路某称：签合同当天，王某把案涉房屋相关权属材料给我，当时确实没有见过司某与王某之间的借条。虽房屋权属材料中显示的权利人系司某，基于对中间人张浩的信任，我以为是王某从司某处买的，就没有让王某继续提供相关材料来证明他与案涉房屋之间的关系。在领房本之前也没有见到过司某以及司某向王某或者张浩出具的授权手续。后来因无法办理过户，经过我的催要张浩于2017年4月26日才将司某与王某之间的借条照片发给我。

在本案原一审庭审过程中，就王某及司某签订合同时案涉房屋单价，司某表示应为1.2-1.3万元左右，ＸＸ飞认为应为0.9-1万元左右，王某认为应为1.2-1.5万元左右。

一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，司某主张王某将自己名下的案涉房屋出售给ＸＸ飞的行为属于无权处分，要求返还案涉房屋，属于物权法上的返还原物请求权。

关于王某处分案涉房屋是否属于无权处分的问题。依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能移转，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。综合上述法律及司法解释的规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响买卖合同的效力，但是能否发生所有权转移的物权变动效果取决于出卖人能否嗣后取得所有权或者处分权。首先，司某与王某之间签订的借条中约定司某到期未还款，作为抵押物的案涉房屋归王某所有，虽双方未就案涉房屋办理抵押登记手续，但该条款约定违反相关法律规定，应属无效；其次，ＸＸ飞与王某于2015年8月15日签订房屋买卖合同时，案涉房屋不动产权证书尚未取得，司某与王某之间的借款期限尚未届满，本案不属于借款到期后双方协商将案涉房屋抵偿借款及利息后，王某有权处分案涉房屋的情况；第三，王某以自己的名义而并非司某的名义处分案涉房屋，ＸＸ飞与王某签订房屋买卖合同时不涉及王某是否有代理权的问题，综上，王某与ＸＸ飞签订买卖合同时处分案涉房屋的行为应属于无权处分。

关于ＸＸ飞是否构成善意取得的问题，主要在于对受让人受让该不动产时是否善意、是否已经支付合理对价、是否完成权属转移三个要件事实进行判断。本案中，ＸＸ飞与王某于2015年8月15日签订房屋买卖合同时，案涉房屋尚未办理房屋不产权证书，王某提交案涉房屋相关权属材料的权利人均为司某，且ＸＸ飞自认未见到司某或司某向王某出具的授权委托书，ＸＸ飞未尽到购房人的合理注意义务，应认定ＸＸ飞存在重大过失；ＸＸ飞虽支付了部分房款，但ＸＸ飞与王某之间未完成案涉房屋的转移登记手续，ＸＸ飞就案涉房屋未构成善意取得。

虽ＸＸ飞、路某辩称司某在领取案涉房屋不动产权证当日就王某的无权处分行为进行了追认，但就此未提供充足的证据予以证明。综上，司某基于物权请求权要求ＸＸ飞、路某返还案涉房屋的诉讼请求，有事实及法律依据，法院予以支持。另，因王某的无权处分行为导致ＸＸ飞与王某之间的房屋买卖合同无法继续履行，ＸＸ飞可就相关损失问题另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条、第一百零六条、第一百八十六条、第一百九十五条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，一审法院于2018年12月判决：一、于判决生效后三十日内，ＸＸ飞、路某将位于北京市大兴区育林街1号院2号楼10层3单元1001房屋返还给司某；二、驳回司某的其他诉讼请求。

本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。

本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。

本院认为，结合二审庭审情况及ＸＸ飞、路某上诉请求，本案争议焦点为：ＸＸ飞、路某是否应当将案涉房屋返还给司某。

不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据已查明的事实，案涉房屋所有权证书中载明的房屋所有人为司某，故司某系案涉房屋的所有权人，其对案涉房屋享有占有、收益、使用和处分的权利。现司某以案涉房屋所有权人的身份要求ＸＸ飞、路某返还案涉房屋的请求，于法有据，本院应予支持。

关于ＸＸ飞、路某以其签有《育新花园售房合同》，拒绝返还房屋的上诉请求。根据已查明的事实，《育新花园售房合同》系ＸＸ飞与王某签订的，司某并非该合同主体，故司某没有必须履行该份合同的义务。现司某作为案涉房屋的唯一所有权人，并不认可且不同意履行《育新花园售房合同》，故ＸＸ飞、路某持有的《育新花园售房合同》不能对抗司某的物权，二人的该项上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。关于ＸＸ飞、路某基于《育新花园售房合同》未能履行所造成的损失，二人可通过其他途径另行解决。

综上所述，ＸＸ飞、路某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10400元，由ＸＸ飞、路某负担(于本判决生效后七日内交纳)。

本判决为终审判决。

审 判 长　　陈　妍

审 判 员　　蒋春燕

审 判 员　　王艳芳

二〇一九年三月二十二日

法官助理　　刘慧超

书 记 员　　张　璐