天津市北辰区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）津0113民初511号

原告：阮某，女，1980年11月17日出生，汉族，天津XX集团职员，住天津市**区。

委托诉讼代理人：窦树华，天津津鼎律师事务所律师。

被告：石某，男，1972年6月4日出生，回族，无业，户籍地天津市**区，现住天津市**区。

委托诉讼代理人：赵XX，天津创泽律师事务所律师。

委托诉讼代理人：任XX，天津创泽律师事务所律师。

第三人：XXXX（天津）房地产咨询有限公司，住所地天津市和平区大沽北路**号环球金融中心津塔写字楼**。

法定代表人：XX，总经理。

委托诉讼代理人：王XX，法务主管。

原告阮某与被告石某、第三人XXXX（天津）房地产咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阮某及其委托诉讼代理人窦树华，被告石某的委托诉讼代理人赵XX到庭参加诉讼。第三人XXXX（天津）房地产咨询有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告阮某向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《房产交易合同》；2、判令原、被告交收房价319万元；3、判令原被告办理产权过户手续；4、判令被告交付房屋；5、诉讼费由被告承担。案件审理过程中原告将诉讼请求变更为：1、判令解除原、被告及第三人签订的《房产交易合同》；2、判令被告返还单倍定金100000元；3、判令被告给付违约金329000元；4、判令被告赔偿房屋差价损失1850000元；5、判令被告给付居间服务费32900元；6、判令被告给付评估费15350元；7、判令被告给付保全费5000元；8、判令诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月，为改善居住条件，原告卖掉了原住房，准备购买新房。2016年6月2日，原、被告经XXXX（天津）房地产咨询有限公司撮合签订《房产交易合同》，被告将天津市北辰区铁东北路与滦河道交口东北侧绿泊庭苑XX的房产卖给原告，双方约定房价款329万元，定金10万元，被告于2016年8月15日前还清贷款并注销该抵押权，违约金为房价款的10%。从2016年8月15日开始经中介多次协调，原告催告，被告没有办妥注销房屋抵押权登记手续，使得房产交易的后续手续无法办理。2017年3月16日，被告告诉原告，2016年12月中旬，被告将诉争房产卖给第三方且已过户。鉴于被告的违约行为，使得合同目的无法实现，原告变更诉讼请求，要求解除合同、返还定金、赔偿损失并申请对房屋价格进行鉴定，故原告呈诉。

被告石某辩称，同意原告的第一项、第二项诉请，请求驳回原告的其他诉讼请求，本次买卖合同中，被告确实存在违约行为，导致原告无法购得房屋，该房屋已经售予他人且办理了房屋过户手续，已无继续履行的可能，被告同意解除《房产交易合同》并退还所收取的定金10万元。违约金和实际损失属于重复主张，缺乏法律依据。原告主张的差价损失过高，缺乏事实和法律依据。中介协议中约定所有费用均由原告承担，且对费用的具体金额在合同中并未明确约定，因此被告不应承担该费用。对于评估费双方并未就差价问题进行过协商，被告也多次表示不同意评估，亦未参与评估中的任何程序，应由原告承担相应的费用。保全费等诉讼费依法由败诉方承担。

第三人XXXX（天津）房地产咨询有限公司提交了书面答辩意见，述称，《房产交易合同》签订后，被告石某并未按合同约定在2016年8月15日前还清贷款并注销抵押权，后经第三人工作人员和原告多次催告，被告总是以比较忙手续正在办理中的理由搪塞。2017年初，被告声称房屋已经另行出售了，出售房屋的房款和收取原告的定金用于还贷了，无法继续履行合同。鉴于被告石某无视合同约定，已经构成根本违约，第三人同意解除三方签订的《房产交易合同》，被告石某应按照合同和法律的规定给予原告赔偿。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2016年6月2日原告阮某（买受方、乙方）与被告石某（甲方、出售方）、第三人XXXX（天津）房地产咨询有限公司（丙方、居间方）签订了编号为TJ-2016-MM-0002107号《房产交易合同》，约定由阮某购买王XX名下坐落于天津市北辰区铁东北路与滦河道交口东北侧绿泊庭苑XX房屋，建筑面积198.84平方米，该房屋成交价格为329万元，买方于签订合同同时给付卖方定金10万元，除定金外的剩余房款319万元以银行贷款形式付款，上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款。买方须于2016年8月15日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心，甲方同时将已收取的定金存入资金监管中心。待乙方贷款申请经贷款银行审核后五个工作日内（乙方一次性付款的，应于定金及其他房款全部存入资金监管中心后五个工作日内），甲、乙双方应亲自赴该房地产所辖区房管局办理房地产所有权转移登记手续。买卖双方各约定，该房屋产权过户的相关费用由买方承担。该《房产交易合同》第七条第三款约定：“甲方未按约定注销抵押权的，或者乙方未按时、足额支付本合同第二条约定的款项的、或者甲乙双方中的任何一方违反合同其他约定导致本合同终止、无法履行或解除的，每逾期一日，违约方向守约方支付该房地产成交价的千分之一作为违约金；逾期履行超过十五日的，守约方有权以书面通知的方式解除房地产买卖合同关系，并要求违约方在合同解除后十五日内支付违约金，金额为该房地产成交价的百分之十。”另第七条第十二款约定：“因甲乙双方或其中任何一方违约，导致本合同不能履行的，丙方仍有权按照本合同约定收取居间服务费，如已收取居间服务费的，则丙方有权不予退还，如支付费用为守约方的，该笔费用由违约方直接赔付给守约方。”同日，原、被告签订一份《补充协议》约定：“卖方自行办理该房屋撤销抵押登记手续，双方约定自2016年8月15日起卖房办理清还该房屋贷款手续，并于2016年8月15日前办理完毕撤销该房屋抵押登记手续。办理上述手续所需一切费用由卖房支付。因卖方逾期未办理完成清贷手续，而导致买方因此不能履行其他义务的，买方不承担相应责任……。”

上述合同签订后，原告于2016年6月2日将1万元定金给付被告石某，于2016年6月3日将剩余9万元定金给付被告石某，被告石某在收到上述两笔定金后出具收据。2016年6月3日原告将32900元佣金给付第三人XXXX（天津）房地产咨询有限公司，第三人收到佣金后出具了收据。

2016年11月19日被告石某与案外人韩某某签订《天津市房产买卖协议》将天津市北辰区铁东北路与滦河道交口东北侧绿泊庭苑28-4房产出售给案外人韩某某，合同约定的房价款为375万元。后被告石某将该房屋过户给案外人韩某某。经本院依职权调取天津市不动产登记簿查询证明一份，该证据显示北辰区铁东北路与滦河道交口东北侧绿泊庭苑XX房屋的权利人为韩某某，登记日期为2017年1月10日。

另查，2012年11月6日，石某与王某某在南开区民政局协议离婚，离婚协议书约定“……位于北辰区××路与××道交口西南××XX住房一套归男方所有……婚姻存续期间位于北辰区××路与××道交口西南××XX住房的剩余房贷由男方偿还……。”

经本院依职权调取天津市不动产登记簿查询证明一份，该证据显示北辰区铁东北路与滦河道交口东北侧绿泊庭苑XX房屋的权利人为韩某某，登记日期为2017年1月10日。

2017年7月24日，天津中量房地产土地评估有限公司出具一份房地产纠纷估价报告载明，评估对象坐落于北辰区铁东北路与滦河道交口东北侧绿泊庭苑XX的房地产2017年3月16日价值时点可能实现的市场价值取整为人民币5140000元，平均单价为25842元/建筑平方米。该估价报告花费评估费15350元。

本院认为，本案争议焦点为原告主张被告承担的违约责任是否合理。

原、被告及第三人签订的《房产交易合同》及原、被告签订的《补充协议》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照约定全面履行各自义务。庭审中被告认可其在上述合同履行期间将诉争房屋售予案外人并且办理了房屋过户手续，构成违约，其应承担相应违约责任。现原告主张解除该《房产交易合同》，被告及第三人同意解除，本院予以确认。

关于原告主张被告返还单倍定金100000元，被告答辩中同意退还所收取的定金100000元，对此本院予以确认。

关于原告诉请的给付违约金329000元一节，三方签订的《房产交易合同》第七条第三款约定，“如甲方（被告）未按约定注销抵押权的……守约方有权以书面通知的方式解除房地产买卖合同关系，并按要求违约方在合同解除后十五日内支付违约金，金额为该房地产成交价的百分之十。”本案中被告构成违约，应按合同约定向原告支付违约金，该合同约定房地产成交价为329万元，原告主张被告给付违约金329000元，未超过约定的房地产成交价的百分之十，不违反相关法律规定，本院对此予以认可。

关于原告主张被告赔偿房屋差价损失1850000元一节，上述违约金并未弥补原告实际损失，现原告主张被告赔偿差价损失，本院酌情予以支持。对于数额，三方签订的《房产交易合同》约定的诉争房地产成交价为3290000元，经天津XX房地产土地评估有限公司出具一份房地产纠纷估价报告载明，该房产2017年3月16日价值时点可能实现的市场价值取整为人民币5140000元，平均单价为25842元/建筑平方米。综合考虑原、被告履行合同情况、原告主张解除合同的时间、被告违约事实及市场价格变动等情况，本院酌情支持原告966000元[（5140000-3290000）×70%-329000]为宜。

关于原告诉请的居间服务费32900元一项，原、被告及第三人签订的《房产交易合同》中约定，“丙方仍有权按照本合同约定收取居间服务费，如已收取居间服务费的，则丙方有权不予退还，如支付费用为守约方的，该笔费用由违约方直接赔付给守约方。”故被告石某作为违约方，应将原告已给付的居间服务费赔付原告，故对原告诉请被告给付原告居间服务费32900元一项，本院予以支持。

关于原告诉请的评估费15350元一项，系因被告违约给原告造成的实际损失，对原告的该项诉请，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、原告阮某与被告石某于2016年6月2日签订的《房产交易合同》依法解除；

二、被告石某于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告阮某单倍定金100000元；

三、被告石某于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告阮某违约金329000元；

四、被告石某于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告阮某房屋差价损失966000元；

五、被告石某于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告阮某居间服务费损失32900元；

六、被告石某于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告阮某评估费15350元；

七、驳回原告阮某的其他诉讼请求。

案件受理费25458元，保全费5000元，合计30458元，由被告石某负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。

审　判　长　　张　沛

代理审判员　　赵志刚

人民陪审员　　张　宏

二〇一七年十一月一日

书　记　员　　吴玉楠