来源：裁判文书网

案情简介：2008年12月，乙方王某为非本村集体成员与甲方某村签订一份租赁土地协议书。协议约定甲方将其集体所有的约50亩土地出租给乙方王某， 租期20年。甲方签字人为村支部书记，协议上有村民委员会盖章，但出租该土地未经甲方村民集体决议同意。

协议签订后，乙方王某在租赁的土地上栽树。 2014年6月2日，甲方因村民委员会换届后乙方一直拖欠租金双方无法达成一致意见，由此发生纠纷。甲方认为乙方签订的《土地租赁协议书》未经集体同意应属无效。乙方认为该土地已租赁长达六年之久同时也缴纳过租金，视为对该协议的追认，合同应属有效合同。

为此，甲方将乙方诉至法院，要求确认对方签订的合同无效。

法院判决

法院审理后认定，发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上的 村民代表同意，并报乡(镇)人民政府批准。

被告王某与甲方某村签订的《土地租赁协议书》未经集体同意，违反了"民主议定程序"这一法律强制性规定，而且未 报镇人民政府批准，属于未生效的合同，因此该《土地租赁协议书》无效。

律师说法

根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十七条和第四十八条规定："以其他方式承包农村土地， 在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权。发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上的村民代表同意。"乙方不是甲方集体村民，承包集体土地应经集体同意。甲方在既不召开村民大会也不召开村民代表会议的情况下，将集体土地出租给乙方，因双方签订的协议违反了"民主议定程序"这一法律强制性规定，应为无效合同。

但本案的争议焦点在于，村民委员会领取过租金的行为，是否可视为默认或者是追认行为。乙方承包土地长达六年之久，甲方没有提出异议，也没有提出诉讼，是否已经超过法律规定的诉讼时效。《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条的规定，必须符合两个生效要件：第一、需经集体村民三分之二以上或者三分之二以上 村民代表同意;第二、需报乡、镇人民政府批准。两个要件缺一不可。

双方签订的《土地租赁协议书》违反了"民主议定程序、并经乡、镇政府批准"这一法律强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定："违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。"故被告以双方实际履行合同，所以合同有效的抗辩，不能成立。

因此，双方签订的《土地租赁协议书》属于无效合同，所以法院依据上述规定作出相应判决，以达到农村集体土地流转的规范、合法，保障村民及集体的合法权益的目的。