典型案例

2017年3月19日，王杰(化名)、杨双文(化名)双方签订了《房屋买卖合同》。王杰出资125.5万元购买杨双文所有的沈阳市大东区道里街×甲—×号112室房屋，建筑面积132.96平方米。该合同第6条第3款、第12条对于不按时迁出户口的情况，约定了5000元的户口迁出保证金，并详细约定了违约条款。

合同签订后，王杰向杨双文支付125万购房款，尚有5000元未付，作为杨双文应向王杰支付的户口迁出保证金。杨双文户口现仍落户在王杰购买的房屋地址未迁出。王杰多次催促，但杨双文却一拖再拖，无奈，王杰向法院提起诉讼，要求：1.依法判令杨双文将户口迁出沈阳市大东区道里街×甲—×号112室;2.依法判令杨双文因未将户口从交易房屋迁出而支付违约金125500元;3.因诉讼产生的诉讼费等相关费用由杨双文承担。

杨双文辩称，涉案房产未交付，我一家三口户口无法迁出，前夫不在国内，违约金约定是由买方单方提出，我方不认可。

一审法院认为，王杰、杨双文双方签订的房屋买卖合同真实有效，双方应恪守履行各自的义务。王杰已向杨双文支付了大部分购房款，杨双文应当依据合同约定在规定的日期内将户口迁出，至起诉时杨双文仍未将户口迁出，杨双文构成违约，应当承担违约责任。关于杨双文承担多少违约金的问题，本案王杰未能举证证明其有实际损失发生、预期利益无法预见，且现房屋状况并不影响王杰将户口落在此处。依据合同第6条第3款，杨双文须向王杰支付5000元，作为户口迁出的保证金，该保证金不予返还，即王杰不用再向杨双文支付5000元购房款。关于王杰主张杨双文将户口迁出的诉讼请求，因办理户口迁出事宜属于行政行为，不属于人民法院受案范围，不予支持。对于该项诉请，杨双文可向办理户口迁出事宜的机关申请主张。

一审法院作出判决后，王杰不服，提起上诉。二审法院经审理认为，户口迁移不是平等民事主体之间的民事法律行为，本质上属于公安机关的行政行为，不属于人民法院受案范围，故一审法院对王杰的该项请求不予支持并无不当。关于本案违约金数额的确定问题，兼顾本案双方合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及有无实际损失等综合因素确定本案的违约金数额为20000元。

裁判要点

当事人因户口迁出问题产生的争议，不属于人民法院受案范围。双方在合同中对户口迁移问题作出约定的，因户口迁移而导致违约的情况，当事人可以要求出卖方承担违约责任，具体的违约赔偿金额应当结合案件诸多要素后综合判定。

律师分析

一、要求卖主迁出户口，法院不支持

二手房买卖合同一方当事人因户口迁出问题提起诉讼，因户口迁移属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，故对买受人要求出卖方将户口迁出的诉讼请求不予支持。但买受人可以以卖方逾期迁出户口构成违约为由，要求出卖方承担违约责任，这属于民事案件受理范围。

正是由于存在法律空白，如果原业主在卖房后迟迟不迁出户口，在法律上也不构成侵权，新业主如果要维权确实较难，目前常用的方法是与原业主沟通、协商处理。

二、合同明确落户事宜，不迁或逾期迁走按违约处理

法律没有强制对方户口迁走，但合同规定了违约责任，违约，则应当承担法律责任。在合同中明确落户相关事宜，是一种不得已的保护手段。

本案中，王杰、杨双文双方签订的房屋买卖合同真实有效，双方应恪守履行各自的义务。王杰已向杨双文支付了大部分购房款，杨双文应当依据合同约定在规定的日期内将户口迁出，至起诉时杨双文仍未将户口迁出，杨双文构成违约，应当承担违约责任。

关于本案违约金数额的确定问题，王杰、杨双文双方签订的房屋买卖合同第6条第3款约定：出卖人和买受人一致同意，出卖人留存人民币5000元作为户口迁出保证金于买受人处，待出卖人于2017年7月30日迁出原有户口后返还出卖人该户口迁出保证金。如出卖人逾期迁出原有户口，每逾期1日，出卖人按照房屋总价款的万分之五支付违约金，但最高额不超过该保证金，并于该户口迁出当日向买受人支付违约金。本案中，双方约定的逾期迁户条款，系双方自愿达成的协议，合法有效，法律予以保护。杨双文应当依据合同约定在规定的日期内将户口迁出，现杨双文仍未将户口迁出，杨双文的行为已经构成违约，应当承担违约责任。根据买卖双方在《房屋买卖合同》中第12条的约定，若本条的约定与其他条款的约定不一致，以本条的约定内容为准。出卖人承诺，该交易房屋内有户口，保证在约定之内将户口迁出，且保证在房屋交付前不再迁入任何户口，如出卖人承诺不实，应承担房屋总价款10%的违约金。

杨双文就本案违约金的数额问题已经提出违约金过高、请求调整，依据最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释(二)第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的过分高于造成的损失，故二审法院兼顾本案双方合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及有无实际损失等综合因素确定本案的违约金数额为20000元。

三、买方可否因卖方户口未迁出，而提出解除合同

户籍问题并不会对房屋买卖及房屋产权的转移造成障碍，案涉房屋买卖合同亦可以继续履行，卖方通过签订合同购买诉争房屋的目的应能实现。户籍问题并不是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，买方以户籍问题系不可抗力而不能实现合同目的为由要求解除合同，没有法律依据。因此，王杰、杨双文不能解除合同。 　　四、关于房屋买卖合同纠纷户口迁出事宜应注意以下几点

1.房屋买卖合同中买方仅以卖方未按照合同约定为由，起诉至法院，要求卖方将户口迁出，法院一般不予受理。因为迁移户口属于行政管理事项，不是法院受理范围，也不是法院所能控制的。

2.房屋买卖合同中，卖方未按照合同约定迁出户口，买方可以卖方违约为由起诉至法院，要求卖方承担违约责任。违约金约定过高的，法院可以案件的实际履行情况、卖方的逾期时间及过错程度、买方的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则对违约金进行调整。

3.房屋买卖合同中，应当注意该房屋下是否有房主亲属等其他人的户口，并对逾期迁出户口的违约责任进行明确约定。