买到的农民房被强占，维权难！

【审理法院】深圳市罗湖区人民法院、深圳市中级人民法院

【委托代理人】广东仁人律师事务所 周叶锋

农民房买卖不受法律保护，即使买卖双方无争议，受让人也可能面临巨大风险。

买卖农民房意味着房屋所附着的宅基地使用权也作为标的物与房屋一并出让。而我国土地管理法规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让。即集体土地上建设的住房只能在本集体内部流转，不能向集体之外的人员流转，否则，买卖行为因违反国家法律的禁止性规定而无效，不受法律保护。其次，根据我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。受让人不具合法权益，一旦与出让人发生纠纷如对财产权属发生争议，将难以救济。即使买卖双方无争议，受让人也可能面临出让人的债权人主张房屋权利的风险。

案例：2014年8月，曾某以52万元向张某购买位于深圳罗湖区布心村的房屋一套，张某收取房款后将涉案房屋交付给曾某，并将水电过户至曾某名下。2015年5月，张某的债权人罗某以张某欠其到期借款30万元未还为由带人强行将曾某从涉案房屋中驱离，强占涉案房屋。曾某多次报警，公安机关均以民事纠纷为由只做劝阻及协调，但最终并无结果。无奈向法院提起诉讼请求返还原物。

一审法院审理认为，涉案房产属村民自建房，只能在村民集体同意的情况下，转让与村集体内符合宅基地使用权分配条件的农户，而不能转让与曾某。曾某对涉案房屋的利益，不属合法利益，不受法律保护，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项的规定，驳回曾某的起诉。

一审判决后，曾某委托本律师代理二审。本律师认为，曾某起诉没有要求法院对涉案房屋确权。该案不是确权，而是平等民事主体之间的财产争议。即使曾某对涉案房屋不享有产权或未形成善意占有，但其与本案有利害关系，曾某起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款的规定，法院应依法对当事人之间的民事争议作出判决。原审法院适用法律错误。

二审法院支持本律师意见，现该案已指令一审法院审理。

启示：虽然法院裁定审理该案，但也仅是解决购房者在寻求权益保护漫漫长路上所面临的程序问题，并非认定购房者对房屋享有合法权益。为此，敬请读者注意买卖农民村或小产权房的法律风险，谨慎购买！

参考依据：

·《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

·深圳市中级人民法院《房地产审判工作白皮书》(2012年9月发布)，对尚未经行政程序处理的小产房所提起的产权相关诉讼，法院原则上不受理，对于已受理的案件，原则上予以驳回。