刘涛律师亲办案例
阎良:开发商无视“一价清” 政府政策因何成空谈
来源:刘涛律师
发布时间:2011-09-14
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   西安市建秀工贸有限责任公司副总经理:因为当时对商品房价格从市上到区县政策不断在规范在完善,当时我们可以选择一价清,也可以选择和业主协商约定,在补充合同里面有约定,由物业我们委托的物业管理公司代理(收费)服务。

    那么,真的像孙副总经理所说的“一价清”政策可以自由选择?在阎良区物价局,这位相关的负责人告诉记者,2008年,她们根据西安市有关“一价清”的文件精神,制定了阎良区商品房价格备案制度,明确规定:凡2008年2月1日后取得《商品房销售 (预售)许可证》的房地产企业必须到物价部门进行销售价格备案,实行“一价清”。 这位负责人说,西安建秀工贸公司开发的“丽景枫尚”小区二期楼盘于2010年1月曾在她们这里进行过价格备案,已经实行了“一价清”,因此不存在违规。

    这就让我们纳闷了:开发商说自己不适用一价清,而阎良区物价局的相关负责人却在为开发商推脱责任,说对方已经实行了“一价清”。而当我们的记者告诉这位负责人开发商并没有遵守政策,在房价之外仍对业主单独收取暖气、天然气、有线电视等相关基础设施配套费后,这位负责人仍然在为开发商辩护。

    阎良区物价局工作人员 刘丽瑛:就是说不能在超过这个价格之外,备案价格之外,再收取有关费用,是这么一回事,不是说在合同价格之外再收取有关费用。

    这位负责人对记者说,阎良区物价局文件里规定的是:不能在备案的销售价格之外再单独收取暖气、天然气、有线电视等相关基础设施配套费。(同期)阎良区物价局工作人员刘丽瑛:只要你没有超过我们的备案价格,我们就认为你是实行了一价清。

    记者:也就是说不管你是单独再收这些费用?

    阎良区物价局工作人员刘丽瑛:对对,你只要没超过我的备案价格。

    她对记者解释说,备案的销售价格不等于卖给业主的合同价格,即实际销售价格,而开发商现在单独收取的暖气、天然气等配套费平均到实际销售价格里,并没有高过当初备案的价格,因此不违规。那么,真的是这样吗?西北政法大学行政法教研室主任王德兴告诉记者,阎良区物价局实际上是在混淆概念。

    西北政法大学行政法教研室主任王德兴:只要实际销售价格不超过备案(的销售)价格,那么备案(的销售)价格对于开发商来说它是一个预销售价格,那么对这种预销售价格,和最终开发商的实际销售价格,它所包含的价格构成范围上是一致的。

    也就是说,备案的销售价格里包含的收费项目,实际销售价格里也同样包含了,而不管是省市还是阎良区的文件都清楚地标明:商品房备案的销售价格是由土地费、工程费、税金、利润以及水、电、气、暖配套费等共同组成,换句话说,不管购房者最终的实际销售价格与开发商的备案销售价格是否一致,都已经缴纳了水、电、气、暖、有线电视等相关配套费用。

    西北政法大学行政法教研室主任 王德兴 供电、供水、天然气、暖气等等这些基础设施公共设施配套费用另行收取费用,而不将其包含在你的实际销售房价里头,实际上已经构成了商品房价格的违法,有关部门应当对这些行为予以查处,而不应当支持,或者说替有关的开发商进行开脱,而将文件的执行变成另外一种自我的衍生或者是演绎。

    由此开来,不管阎良区物价局如何在为开发商推脱责任,西安建秀工贸有限责任公司都在违规收费。而另一个事实是,开发商到物价局进行价格备案在前,和业主签定合同在后,也就是说,开发商明明知道政府的一价清政策,仍然在合同的附件注明由物业公司代为收取水、电、气、暖等相关配套费用,这样的行为已经违反了《合同法》的相关条例。

    陕西法智律师事务所律师刘涛:(根据政策)物业的相关配套的费用已经包含在房子的价格之中,如果在签订商品房买卖合同时,附加了一些有偿的、违背相关规定的这些条款,我认为这个单项的条款应该是一个无效的条款。

    陕西省消费者协会原副秘书长张正佑:它(开发商)也是在有误导和欺骗消费者,如果消费者不知道西安市政府0706一价清要求的话,那也被蒙了,被欺骗了。

    我们的记者了解到,当初省市物价部门相继出台“一价清”政策的目的就是为了减少商品房在销售过程中的收费环节,增加商品房交易的透明度,增强物价部门对商品房市场的监管,然而,在我们的节目中,开发商公然违背“一价清”,进行乱收费,阎良区物价局不仅不制止,还百般为开发商推脱责任,这样的监管又怎么能起到规范市场的作用呢?希望物价部门能够按照国家法律法规办事,还法律一个尊严。

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