山东省菏泽市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鲁17民终1870号

上诉人（原审被告）菏泽金**置业有限公司。住所地：菏泽市东方红大街西段牡丹区党校院内。统一社会信用代码：**。

法定代表人：张**，董事长。

委托诉讼代理人：冯**，北京市康达（菏泽）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：郑**，男，1989年2月28日出生，汉族，户籍地山东省菏泽市牡丹区，现住址同上。

委托诉讼代理人：黄晓然，山东君诚仁和律师事务所律师。

上诉人菏泽金**置业有限公司与被上诉人郑**房屋买卖合同纠纷一案，不服菏泽市牡丹区人民法院（2017）鲁1702民初586号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

菏泽金**置业有限公司向本院上诉请求：依法撤销一审判决，改判或发还重审。事实与理由：一审法院认定事实不清。一、关于通知交房的问题。上诉人于2015年6月份在具备交房条件后就及时通过电话通知、在售楼部张贴交房公告等方式通知被上诉人交房，被上诉人也多次来售楼部咨询交房事宜，被上诉人迟迟不来办理交房手续，其自身存在过错。合同约定的书面通知交房不能片面地理解为单独向每户业主书面通知，上诉人采用公告方式进行通知也是书面通知的一种形式。二、关于交房前应当交清相关费用的问题。被上诉人拒绝或拖延交清天然气开户费、暖气开户费及设施安装费、维修基金、太阳能安装费用、有限电视组装费等合同约定的应当交纳的费用，也是一种违约行为。三、关于违约金的问题。违约金约定过高，且应该认定为截止到上诉人张贴公告的合理期限。

张**辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正，上诉意见不能成立。

张**一审诉讼请求：1、判令原告与被告签订的《商品房买卖合同》确认合法有效，被告按照合同约定承担全面继续履行义务；2、被告支付原告逾期交房违约金96135.48元（自2014年12月31日起暂计至2017年2月3日）；3、涉案诉讼费用由被告承担。

一审法院认定的事实：2013年7月29日原、被告签订“商品房买卖合同”一份，合同约定，原告购买被告所开发的位于菏泽市东方红大街西段路南千禧园第1幢*单元1200*号楼房一套，价款为418891元，付款方式为首付款168891元，银行按揭房屋款250000元。合同第八条约定出卖人应当在2014年12月30日前交付涉案房屋。合同第九条约定，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。原告提供2013年2月26日交定金款收据一张，计款80000元，提供2013年7月29日房款收据一份，金额为88891元，被告对此予以认可。原告提交中国建设银行个人卡交易明细清单及其他证据，证明原告除交清了首付款外还按约定交付了按揭贷款，已按合同履行了全部义务。涉案商品房于2015年6月23日通过竣工验收。

一审法院认为，原、被告于2013年7月29日签订的“商品房买卖合同”是双方真实意思的表示，不违背法律强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同约定履行其义务。原告按照合同约定将涉案房款的首付款交清并按借款合同的约定缴纳了按揭贷款，履行了合同约定的义务，应视为原告已交清了全部房款。被告应当在2014年12月30日前交付涉案房屋，但被告没按合同约定交付涉案房屋，理应承担违约责任。原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，应予支持。被告辩称2015年6月涉案房屋已具备交房条件，并于2015年6月24日采用公告的形式通知交房。但原、被告签订的“商品房买卖合同”第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。被告没有提交证据证明书面通知原告接受涉案房屋。因此，其辩称意见不予采纳。关于违约金问题，原告请求被告支付自2014年12月31日起至2017年2月3日的逾期交房违约金96135.48元，原、被告签订的“商品房买卖合同”约定，被告应当在2014年12月30日前交付涉案房屋，逾期从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。依据被告所提交的证据，涉案房屋已符合双方签订的“商品房买卖合同”约定的交房条件，且该证据已经质证，因此，原告应当接受涉案房屋。综上，原告要求被告支付2014年12月31日起至2017年2月3日的逾期交房违约金96135.48元的诉讼请求，应予支持。被告辩称约定违约金过高，请求适当减少的意见，没有提交证据，不予采纳。现因涉案房屋已达到交付条件，原告要求被告交付房屋的诉讼请求，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、确认原告郑**与被告菏泽金**置业有限公司双方于2013年7月29日签订的合同编号为0101一份《商品房买卖合同》合法有效。二、被告菏泽金**置业有限公司于判决书生效后十日内交付原告郑**位于菏泽市东方红大街西段路南千禧园第1幢*单元1200*号楼房一套，并支付给原告郑**逾期交房违约金96135.48元（自2014年12月31日起至2017年2月3日止）。

案件受理费2098元，由被告菏泽金**置业有限公司负担。

本院二审认定的事实与一审认定的事实一致。

本院认为，本案的争议焦点是：一、菏泽金**置业有限公司是否履行了书面通知交房的义务；二、菏泽金**置业有限公司是否享有同时履行抗辩权；三、关于违约金认定的问题。

关于焦点一，菏泽金**置业有限公司主张其于2015年6月24日在其售楼处门口张贴了交房公告，应视为一种书面交房通知。本院认为，该公告系菏泽金**置业有限公司单方制作，且郑**不认可，不能作为有效证据使用，亦不符合争议双方合同的约定，菏泽金**置业有限公司主张张贴公告也是书面通知的一种形式不能成立。菏泽金**置业有限公司主张对郑**进行了电话通知，亦未提供证据证明，对其主张本院不予支持。

关于焦点二，根据合同约定，有关天然气开户等公共配套设施，出卖方在交房时，应当符合正常使用条件，属于菏泽金**置业有限公司应当履行的义务，现菏泽金**置业有限公司以郑**未交纳上述费用为由，主张其可以延期交房，无事实根据，本院不予支持。上诉人如代被上诉人缴纳了应由被上诉人缴纳的有关配套费用，可依法另行向被上诉人主张返还。

关于焦点三，涉案《商品房买卖合同》第八条约定：”出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”根据该约定，菏泽金**置业有限公司应当在2014年12月30日前将经验收合格的商品房交付买受人。因上诉人未按约定向被上诉人交付房屋，被上诉人要求上诉人支付2014年12月31日起至2017年2月3日的逾期交房违约金96135.48元的诉讼请求，符合双方合同约定，不违反法律规定。一审法院对此予以支持，并无不当。

综上，上诉人的上诉意见不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2098元，由上诉人菏泽金**置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　陈尔森

审判员　　李学军

审判员　　张秀云

二〇一八年九月三日

书记员　　王　姣