商品房按揭贷款纠纷案

案情筒介

2000年6月20日王某与某房地产开发商签订<<商品房购买合同>>一份，面积154.82平方米，总价款260098元。约定2000年6月30日前支付100098元，余款16万于同年12月31日前付清。合同签订后王某按约履行了自己全部义务。王某做建材业务，与该房产公司有业务往来，应该房产商要求双方又签订了<<补充协议>>：由王某以购房为由在银行按揭贷款16万交房地产公司使用并由该房地产公司按时支付每月按揭款和利息，如房产公司未按时支付所造成的损失由房产公司承担。2001年2月21日王某便与银行签订了<<个人商品房借款合同>>约定借款16万元，期限10年，月利率千分之4.65，逾期罚息日万分之2.1，以王某所购住房作为抵押物，同时房产公司与银行签订了担保协议。合同签订后在涪城区公证处进行了公证。之后，房产公司以王某的名义按月向银行归还借款到2005年8月18日，尚欠98318.19元。此时该房产公司老总涉案被拘，公司外债几千万，于是银行于2006年5月将开发商与王某诉至法院，要求解除借款合同 由王某归还借款98318.19元及利息、罚息，由房产公司承担连带保证责任。

受王某委托本律师全权代理此案

分析案情认为：原告诉讼请求错误，因为根据<<合同法>>行使解除权的主体是合同双方当事人，换句话说人民法院对合同的解除无主管权。在合同未解除之前双方应依约履行合同权利义务，据此如果以此为理由选择请求人民法院驳回原告诉讼请求的应诉思路，胜诉是必然的，但是如果原告败诉后，立即行使合同解除权再行诉讼，这样便增加了当事人的讼累。经与王某沟通决定以实际借款人承担还款义务为应诉思路进行应诉。

庭审中本律师以该贷款由房产公司实际占有、使用为由，根据权利义务一致的原则据理力争，请求人民法院依法判令房产公司承担还款义务并驳回原告对王某的诉讼请求。

一审人民法院采信了本律师的代理意见，判决1：被告房产公司在本判决生效后三日内归还银行98318.19元及利息；2：驳回原告对王某的诉讼请求和其他诉讼请求。

原告不服提起上诉，二审法院经开庭审理认为：一审认定事实清楚，适用法律正确。判决：驳回上诉维持原判。

附一审代理词：

            为某分行诉王某借款合同纠纷案一审的代理词

审判员：

四川守信律师事务所接受本案被告王某委托，指派我担任某分行诉其”个人商品房借款合同纠纷”一案的代理人。接受委托后，我认真分析了案卷材料，今天又参加了庭审，对本案案情有了全面客观的把握，现依法发表如下代理意见，供评议时参考。

我总的代理意见是：房产公司才是真正的借款人，本案所涉16万元贷款完全由房产公司占有使用，且原告是明知的，根据权利义务一致的原则，应当依法判令由房产公司承担还款义务并驳回原告对王某的诉讼请求。

一、房产公司才是该贷款案中真实的借款人

2000年6月20日，李案被告王某与房产公司签订的商品房购买合同，对双方权利义务进行了详尽约定，2001年2月19日双方又达成补充协议，约定：”余款16万元由房产公司在其应付王某建材款中扣除”。2003年3月31日王某全部付清了房款，同时房产公司向王某出据了收据。

王某与房产公司有密切的业务关系。基于此房产公司在资金紧张的情况下，借王某购商品房的机会，要求王某以按揭购房名义帮助获取银行贷款。于是王某于2001年2月21日才与原告签订了个人商品房借款合同。同日房产公司收到该笔贷款。之后，房产公司便向原告按月履行还本付息义务至2005年8月。

二、王某与原告所签个人商品房借款合同属伪装的以掩盖房产公司套取银行贷款为目的的行为

如前所述，王某购买商品房的房款余款是以货款相抵的，并于2003年3月31日全部履行完毕，无需按揭。房产公司因资金紧张和基于法律障碍不能以自已名义获取个人商品房贷款，于是利用王某与其的商业合作关系，虚构王某个人商品房按揭贷款的事实，从而套取了原告的贷款。故本案中存在两种行为，一是伪装的以掩盖房产公司套取银行贷款为目的的王某与原告签定的个人商品房贷款协议的行为，二是被掩盖的违背个人商品房贷款规定的房产公司套取银行贷款的行为。

三、本案原告存在严重过错

个人商品房按揭贷款的程序及实质条件法律规定得十分详尽，可操作性极强。本案二被告之间所签商品房买卖协议及补充协议，均未约定按揭事宜，尤其是在格式合同中还明确约定了王某付款期限为2000年12月31日之前。2001年2月21日本案原告在审查二被告之间购房合同之时，便明知王某已交清了房款，依法不应向王某发放贷款。故本案原告存在严重过错，应当依法承担相应法律后果。

以上意见盼采信

代理人：四川守信律师事实所

杜      林        律师

2006年6月26日

本案于2007年4月22日在绵阳晚报登载