林某、郭某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理法院：　福建省福州市中级人民法院

案　　号：　（2018）闽01民终4168号

案　　由：　房屋买卖合同纠纷

裁判日期： 2018年05月31日

上诉人（原审第三人）：林某，女，1969年*月*日出生，汉族，住址福建省某县。

委托诉讼代理人：王星平，福建盖普律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：郭某，男，汉族，1976年*月*日出生，住址福建省福州市某区。

委托诉讼代理人：林明星，福建海山律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：林某1，男，汉族，1962年*月*日出生，住址福建省某县。

上诉人林某因与被上诉人郭某、林某1房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省某县人民法院（2018）闽0121民初89号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

林某上诉请求：1.依法撤销一审民事判决；2.依法确认郭某与林某1签署的《房屋转让协议书》无效；3.依法驳回郭某的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定林某对讼争房屋的买卖事实知情且无异议，存在错误。林某在收到一审法院传票之前对郭某与林某1签订的《房屋转让协议书》一事并不知情，不能仅凭林某与林某1居住的房屋与讼争房屋在同一小区就推定林某知情。二、一审判决适用法律不当。1.讼争房屋时林某1与林某的夫妻共同财产，林某1在未取得林某的同意下擅自与郭某签订《房屋转让协议书》，且事后未取得林某的追认。根据《物权法》第九十五条“共同共有人对共有的不动产或动产共同享有所有权”、第九十七条“处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或动产进行重大修缮的，应当经占份额三分之二以上或全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”以及《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，林某1转让讼争房屋的行为属于无权处分，《房屋转让协议书》未经林某的追认，属于无效合同。2.《房屋转让协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。根据《城市房地产管理法》第三十八第四项和第六项“下列房地产不得转让：…（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；…（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，林某1只是讼争房屋的共有人之一，其未经配偶同意无权擅自处分讼争房屋，且《房屋转让协议书》签订时，林某1尚未登记领取讼争房屋的不动产权证。因此，《房屋转让协议书》的签订显然违反了法律规定。3.郭某与林某1、林某互相认识，其在签订《房屋转让协议书》时明知讼争房屋是林某1与林某的夫妻共同财产且林某1尚未取得讼争房屋的不动产权属证明，却未予审慎核查林某1是否取得对讼争房屋的所有权，仍与林某1签订《房屋转让协议书》，郭某对《房屋转让协议书》无效的法律后果是可预见的。根据《合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，郭某对《房屋转让协议书》无效的法律后果负有重大过错，应当向林某1返还讼争房屋。

郭某辩称，一、林某1未就本案一审判决提起上诉，可见，林某1已经认可、服从一审判决结果，足以印证其配偶林某已经知情、同意讼争房屋转让给郭某的事实。且林某上诉的事实与理由与林某1一审的答辩状内容相同，已经被一审法院否定。二、林某主张林某1应当在取得其同意的情况下与郭某签署的《房屋转让协议书》才具有法律效力，缺乏基本前提条件。1.林某并无证据证明讼争房屋属于夫妻共同财产，故应当认定为林某1婚前个人财产。2.鉴于讼争房屋属于拆迁安置房，故判断案涉房屋是否属于夫妻共同财产，应当以其权利来源即被拆迁房屋归属问题作为依据。根据《拆迁补偿安置协议书》中关于“某县建设局侯房拆许字（2002）第001号《房屋拆迁许可证》批准，甲方委托丙方拆迁乙方座落于属新产（所有权人：林某1）的房屋……”的约定及《拆迁补偿安置协议书》第三条“乙方要求（产权调换、继续承租、购买）安置房，其产权归林某1所有，甲方应付给乙方各项补助费合计48454.6元”的约定可见，《拆迁补偿安置协议书》已经确认，被拆迁房屋属于林某1个人财产。3.林某1现已年满58岁，按照林某1适婚年龄当时的农村婚嫁习俗，一般以男方“先盖房后成亲”为习惯，由此，亦能证实被拆迁房屋系林某1个人所盖，属于婚前个人财产。即便讼争房屋拆迁安置行为发生于林某1与林某的夫妻关系存续期间，仍不会改变讼争房屋系林某1婚前个人财产的事实。《拆迁补偿安置协议书》仅有林某1一人签名，亦能再次印证被拆迁房屋属于林某1个人婚前所有。三、假设讼争房屋属于林某1与林某夫妻共同财产，结合郭某一审证据3、证据4已足以证明林某1转让讼争房屋已经取得其配偶的认可。2002年，林某1因拆迁安置分得某县某镇某路150号某小区一区1#楼507单元、3#204单元两套房屋。林某夫妻从交房至今一直居住在该小区3#204单元，而讼争房屋从2005年至今，一直由郭某占有、使用、收益，水、电费、物业费户名均已变更至郭某名下，并一直由郭某缴纳上述费用。郭某与林某夫妻作为邻居，林某若不同意转让讼争房屋，为何林某进入诉讼才提出异议？

林某1辩称，同意林某的上诉请求。

郭某向一审法院起诉请求：1.请求判令确认郭某与林某1签署的《房屋转让协议书》有效；2.请求判令林某1继续履行《房屋转让协议书》合同义务，即林某1应协助郭某将某县某镇某路150号某村一区1#楼507单元不动产权证书过户给郭某，由郭某向林某1付清购房余款7000元；3.请求判令本案案件受理费、诉讼财产保全费及其诉讼财产保全责任保险费由林某1承担。

一审法院认定事实：2002年1月14日，福州地区大学城建设指定小组办公室、林某1、某城关拆迁工程处分别作为甲、乙、丙三方签订《拆迁补偿安置协议书》，协议约定林某1位于大学城的房屋被拆迁获得相应的安置房补偿，林某1要求（产权调换、继续承租、购买）安置房，其产权林某1所有。之后，林某1获得位于某县杂物间的安置房。

2005年1月31日，林某1与郭某签订《房屋转让协议书》，协议书约定林某1将自有的一套安置房（购房款尚未向拆迁人全部交清）转让给郭某；房屋座落于福建省某县；建筑面积80.1平方米；结构为二房一厅一卫一杂物间；房屋转让金额为83490元；付款方式为协议生效之日首付73490元，余款10000元待转让方将产权证正式过户给受让方后的3日内付清；转让方应在办妥产权证的10日内，及时通知受让方共同到房地产产权交易中心办理产权证过户手续。2005年1月30日，郭某向林某1支付了购房款76490元，同日，林某1将上述讼争房屋交付郭某使用至今。

另查明，林某1与林某系夫妻关系，林某1于2017年10月办理取得讼争房屋不动产权证。

一审法院认为，讼争房屋系老房屋拆迁安置所得，老房屋原本登记于林某1名下，且讼争房屋也系登记在林某1名下，房屋产权登记具有公示公信效力，故应认定林某1即为讼争房屋的合法所有权人。同时郭某与林某1签订房屋买卖合同后，讼争房屋自2005年起就交付给郭某使用至今，郭某亦按照《房屋转让协议书》支付了购房款，并且林某与林某1居住的房屋与讼争房屋位于同一小区，但是直至本案起诉之前，林某从未对此提出过异议，可以合理推定林某对讼争房屋的买卖是知情且无异议的。综上，郭某与林某1签订的《房屋转让协议书》系双方真实意思表示，内容合法，且并不违反法律规定，应认定为有效合同，双方均应按约履行。现林某1和林某抗辩涉案的《房屋转让协议书》无效，并要求返还讼争房屋，缺乏相应的法律依据，本院对其抗辩理由不予采纳。判决：一、依法确认郭某与林某1于2005年1月31日签订的《房屋转让协议书》合法有效；二、林某1应于本判决生效之日起十日内将座落于福建省某县房产及配套杂物间过户给郭某，郭某应同时将剩余购房款7000元支付给林某1。本案案件受理费9800元，依法减半收取计收4900元，由林某1负担。

二审中，双方当事人均未提交新证据。根据现有证据，本院确认一审认定事实正确。

本院认为,原被拆迁房登记在林某1名下，拆迁后的讼争房屋也登记在林某1名下，故应认定林某1为讼争房屋的合法所有权人。2005年1月30日郭某与林某1签订《房屋转让协议》，同日郭某依约向林某1支付了购房款，林某1向郭某交付讼争房屋，郭某一直占有、使用、收益。自2005年1月30日至今，林某1和林某居住在讼争房同一小区，林某从未对郭某占有、使用讼争房屋提出异议，因此可以合理推定林某对讼争房屋买卖知情且无异议。一审法院认定事实清楚，证据充分。

综上，上诉人林某的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9800元，由上诉人林某负担。

本判决为终审判决。

审判长　甘　力

审判员　欧晓红

审判员　陈　洪

二〇一八年五月三十一日

法官助理　许露明书记员陈丽萍