商品房买卖惩罚性赔偿原则与定金罚则并存,如何适用?

一、基本案情

原告胡某与被告某房地产开发有限公司于2010年8月9日达成了购房意向：原告购买被告楼房一套，并于当天交给被告公司定金50 000元，当时被告的经办人承诺半个月后交齐购房款即给钥匙并给办理房权证。2013年8月23日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了购房合同，约定合同总价款为187 944元，原告又支付给被告购房款130 000元。后被告某公司作为出卖人未按合同约定将原告所购楼房交付原告。另查明，被告出卖给原告的楼房，被告已于2006年10月17日卖给了第三人杨某，且杨某取得了涉案楼房的所有权证。因损失赔偿事宜，原告诉至本院，请求依法判令被告解除原告和被告签订的购房合同，双倍返还原告所交购房定金50 000元，承担赔偿责任180 000元，并由被告负担诉讼费用。

二、法院判决

人民法院认为，首先，原告与被告某公司于2013年8月23日签订的购房合同内容不违反有关法律规定，为有效合同。但因合同约定的标的物，已被他人以合法的方式取得所有权，原告与被告某公司签订的购房合同已不能履行，原告请求解除该合同符合有关法律规定，本院予以支持。其次，被告某公司故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，又与原告签订商品房买卖合同显系不诚信行为，故原告请求被告承担赔偿责任，并返还定金理由正当，符合相关法律规定，本院予以支持。最后，原、被告约定的定金数额为50 000元过高，以调整为37 589元(187944×20%)为宜，其余12 411元应视为购房款，故原告实际支付的购房款应为142 411元(130 000元+12 411元)。判决：一、被告某房地产开发有限公司赔偿原告胡某损失142 411元，返还原告胡某定金37 589元，共计180 000元。限本判决生效后5日内履行完毕。二、驳回原告胡某的其他诉讼请求。

三、律师点评

本案是涉及商品房买卖合同中因出卖方故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的惩罚性赔偿条款适用的典型案件，也是对合同法第54条中关于一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立合同被撤销的适用。同时本案也对商品房买卖中惩罚性赔偿原则与定金罚则并存时应如何适用作出阐述。商品房买卖合同中，惩罚性赔偿原则并非以“双倍返还”为限，双方当事人愿意在合同中加入惩罚性赔偿的内容，并不违背法律法规的强制性规定，那么该条款可以视为双方给自己可能造成的损害，而采取的额外保护措施，法院对此应予支持。