高X勤与庄X兵合同纠纷一审民事判决书

审理法院：北京市朝阳区人民法院

案号：（2014）朝民初字第12232号

裁判日期：2015-01-14

案件类型：民事案件

文书性质：判决书

审理程序：民事一审

当事人信息

原告高X勤，女，1947年4月4日出生。

委托代理人牛钰，北京市大都律师事务所律师。

委托代理人杨振中，北京市大都律师事务所律师。

被告庄X兵，男，1968年6月21日出生。

委托代理人姚X玉。

委托代理人庄X林，男，1950年6月22日出生。

审理经过

原告高X勤与被告庄X兵合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高X勤及其委托代理人杨振中、牛钰，被告庄X兵的委托代理人姚X玉、庄X林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

高X勤诉称：我与庄X兵系亲属关系。1999年6月，双方协商确定，由我借用庄X兵的名义购买位于北京市朝阳区望京西园××号房屋（以下简称涉诉房屋），房屋归我所有，与庄X兵没有任何经济关系。因此，我支付了涉诉房屋的房款、契税等各项费用，并在装修后入住居住至今。后由于房价上涨，庄X兵意图私自转让房屋，我于2013年提起诉讼，要求庄X兵将房屋过户至我名下。经审理，北京市朝阳区法院作出生效判决，驳回了我的诉讼请求，但认定了我与庄X兵之间存在借名买房合同关系，只是因违反政策、侵害公共利益而属无效，且双方可以另行主张合同无效后的权利。我认为庄X兵不顾亲情为获得房屋增值利益恶意否认双方约定，导致借名买房合同关系被认定为无效，其行为侵害了我的合法权益。故诉至法院，要求庄X兵：1、返还购房款83773.5元（含印花税202元）、房屋贷款379500元、公共维修基金12178.82元、契税6054元、保险费6251元、律师费1480元（房屋代理费1280元、代收抵押登记费200元）、测绘代办费570元（权证费10元、代理费500元、测绘费60元）；2、赔偿房屋升值损失2634626.5元。

庄X兵辩称：首先，关于我因房价上涨，意图出售房屋的说法，高X勤未提供任何证据，其为虚假陈述。其次，我与高X勤之间从未有过借名买房的约定，其为涉诉房屋支付的首付款、税费及相应贷款均系主动、自愿的资助，是对我的赠与。即便并非赠与，高X勤自2001年就在该房屋中居住，其为房屋所支付的各类款项也应作为其居住在我房屋内而应支付的费用，故我不同意返还。关于增值的问题，因涉诉房屋是我的唯一住房，我从未有过出售的意向，而在房屋未出售的情况下，也谈不上增值价值。即便存在增值，因我系涉诉房屋的所有权人，对房屋享有收益的权利，因此全部的增值价值均应归我所有。现高X勤按照评估价格主张增值损失没有依据，因为根据法律规定，经济适用房增值部分的70%是归国家所有的，这部分不应作为增值价值进行分割。综上，我不同意高X勤的全部诉讼请求。

经审理查明：高X勤与庄X兵系亲属关系。

2000年1月12日，庄X兵与北京城市开发集团有限公司房地产经营分公司（以下简称城市开发公司）签订《北京市经济适用住房预售合同》，约定由庄X兵购买涉诉房屋，房屋建筑面积102平方米，单价3950元，总价款合计402900元。2000年3月3日，庄X兵与中国工商银行北京市分行东城支行（以下简称工商银行）签订《个人住房借款合同》，约定由庄X兵向工商银行贷款320000元，贷款用途为购买涉诉房屋，贷款期限20年。

上述预售合同签订当日，高X勤代庄X兵向城市开发公司支付了购房定金10000元、首付款52755元、印花税202元。2000年2月13日，高X勤交纳了房屋代理费1280元、代收抵押登记费200元。2000年2月14日，高X勤花费6251元购买了受益人为工商银行的涉诉房屋保险。2000年12月26日，高X勤的女儿池×代庄X兵与城市开发公司签署了《入住结算单》及《入住通知单》，双方于当日办理了入住手续，并确认涉诉房屋实测建筑面积为102.17平方米，实测总价为403571.5元。此后，涉诉房屋由高X勤居住使用至今。2007年8月17日，高X勤向城市开发公司支付了房屋尾款20816.5元，并向产权登记代理商交纳了契税6054元、权证费10元、代理费500元、测绘费60元。2007年12月19日，涉诉房屋产权证下发，所有权人登记为庄X兵，房屋性质为经济适用住房。

工商银行于2000年3月9日将320000元贷款发放给城市开发公司。高X勤自2000年4月起向涉诉房屋还贷账户中偿还贷款本息。截至2013年11月，高X勤共偿还了贷款本金181485.76元、利息163143.71元。

庄X兵表示自2013年12月起的房屋贷款均为其本人偿还，并提供了《个人借款合同变更协议》、个人客户挂失业务申请书以及存折复印件。高X勤认可其自2014年1月起未再偿还过涉诉房屋贷款，但表示系因庄X兵恶意变更此前的还贷账户所致。高X勤称其在2013年12月仍向庄X兵名下的原还贷账户中转入了当月还贷所需的款项，但高X勤未能就此举证。

本案在审理过程中，经高X勤申请，本院依法委托北京中评联合价格评估有限公司（以下简称中评联合公司）对涉诉房屋的市场现价值进行评估。2014年7月17日，中评联合公司出具《价格评估报告》，结果为：涉诉房屋于评估时点2014年7月11日的房产总价共计3097900元。为此，高X勤支付了鉴定费25100元。

另查，高X勤曾在2013年以涉诉房屋系其借用庄X兵名义购买为由诉至本院，要求确认涉诉房屋归其所有，并由庄X兵协助办理过户手续。2013年12月15日，本院出具（2013）朝民初字第38388号民事判决书，认定高X勤与庄X兵间存在借名购买涉诉房屋的合同关系，但该借名买房合同违反了相关政策、法规的规定，损害社会公共利益，应属无效，故依法驳回了高X勤的全部诉讼请求。现上述民事判决书已经生效。

以上事实，有双方当事人陈述、《北京市经济适用住房预售合同》、《个人住房借款合同》、入住通知单、入住结算单、房款发票、存款凭证、存折、民事判决书以及价格评估报告等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

根据生效判决的认定，高X勤与庄X兵间确实存在借名购买涉诉房屋的合同关系，但该合同属于无效。因此，本案系处理合同无效后的财产返还与损失承担的问题。首先，根据已经查明的事实，高X勤为购买涉诉房屋累计支出了购房款83571.5元、印花税202元、房屋代理费1280元、代收抵押登记费200元、房屋保险6251元、契税6054元、权证费10元、代理费500元、测绘费60元以及贷款本息共344629.47元。上述款项均为购房涉诉房屋所必须支付的费用，庄X兵应当返还。关于高X勤所称的支付了涉诉房屋公共维修基金并偿还了2013年12月贷款本息一事，因高X勤未能提供证据，本院不予支持。

关于高X勤所主张的房屋增值损失。首先，中评联合公司已经按照经济使用住房的性质就涉诉房屋的现市场价值做出了评估结果，本院对此予以采信。就具体的增值金额，本院以房屋现价值为基数，扣除高X勤的已付房款和已经偿还的贷款本息，再扣除该房屋的剩余贷款本金后，确定为2531184.79元。因高X勤和庄X兵对于借名买房合同的无效均负有过错，故对于上述增值部分的分配，本院将根据双方过错程度，并从利益平衡及公平角度考虑，依法酌情确定。关于鉴定费，本院依法酌情确定为双方各负担二分之一。

裁判结果

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条的规定，判决如下：

一、被告庄X兵于本判决生效之日起十五日内返还原告高X勤购房款八万三千五百七十一元五角、印花税二百零二元、房屋代理费一千二百八十元、代收抵押登记费二百元、房屋保险费六千二百五十一元、契税六千零五十四元、权证费十元、代理费五百元、测绘费六十元、贷款本息三十四万四千六百二十九元四角七分。

二、被告庄X兵于本判决生效之日起十五日内赔偿原告高X勤房屋增值损失一百七十七万一千八百二十九元三角五分。

三、驳回原告高X勤的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费31795元，由原告高X勤负担7278元（已交纳4972元，余款于本判决生效之日起七日内交纳），由被告庄X兵负担24517元（于本判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费25100元，由原告高X勤负担12550元（已交纳），由被告庄X兵负担12550元（原告高X勤已交纳，被告庄X兵于本判决生效之日起七日内给付原告高X勤）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

法官信息

审判长　孙茜倩

代理审判员高峰

代理审判员余昉

二〇一五年一月十四日

书记员　吴　青　沛

案例来源：中国裁判文书网

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