***诉海南**房地产开发有限公司、***房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

当事人信息

原告：***，男，汉族，住海南省琼中黎族苗族自治县。

委托代理人：钟敏，广东深天成（文昌）律师事务所律师。

委托代理人：旷青春，广东深天成（文昌）律师事务所律师。

被告：海南**房地产开发有限公司，住所地海口市。

法定代表人：***。

被告：***，男，汉族，系被告海南**房地产开发有限公司的法定代表人，户籍地址海口市。

审理经过

原告***诉被告海南**房地产开发公司（以下简称:**公司）、***商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月4日受理后，在适用简易程序审理过程发现不宜适用简易程序继续审理，于2016年3月3日裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告***的委托代理人钟敏到庭参加诉讼。被告海南**房地产开发公司、***经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

原告***诉称：2010年12月10日,原告经朋友介绍到被告**公司处购买其开发的位于海口市新大洲大道房，约定该房屋建筑面积为91.13平方米（后实测为90.32平方米），按建筑面积计算房款，每平方3530元，共321689元。原告在合同签订当日支付76.22%的购房款245182元，剩下的23.78%约定在房地产权证书出证后三日内支付。被告承诺在2011年5月30日交房。合同签订后，原告按照合同约定支付了第一笔245182元的购房款，但是被告项目停滞，一直未向原告交房。2015年5月20日，就被告**公司违约事宜原告儿子**代表原告与被告**公司法定代表人即被告***签订《房子买卖补充协议》，约定被告在2015年7月30日向原告退还45000元，逾期的话按日1%支付违约。但是到期被告再次逾期，原告多次联系被告均未得到反馈，以要及时交房为由，让原告等等，原告为了能及时收房，只好等等。2015年11月期间，原告突然得知被告将房屋另行出售给了别人，存在一房二卖情形，找被告协议，被告均以各种理由拒不碰面。为此，请求法院判决：1、解除原告与被告**公司签订的《房产买卖合同》及与被告***签订的《房子买卖补充协议》；2、被告**公司退还原告购房款245182元，赔偿原告利息损失（以245182元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2010年12月10日计算至本金清偿之日止）；3、被告**公司承担原告已付房款一倍的赔偿责任；4、被告***对被告**公司向原告履行前述支付义务承担连带责任；5、本案诉讼费用由两被告承担。

被告辩称

被告**公司、***未出庭亦未提交书面答辩。

本院查明

经审理查明：2010年12月10日，原告作为认购人与被告**公司作为出售方签订《房产买卖合同》，该合同的主要内容：“一、项目建依据。出售方以合法方式取得位于海南某学校南侧地块的土地使用权，在上述地块上建设房屋。二、认购方所购商品房的基本情况。认购方购买的房产第某幢某层某号房。该房产的用途为住宅，属框架结构，层高为3米，建筑层数地上13层，该房产建筑面积共91.13平方米，其中，套内建筑面积79.44平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.69平方米。三、计价方式与价款。出售方与认购方约定按建筑面积计算该房产价款，该房产单价为每平方米3530元，总金额为321689元。（最终以产权证面积计价为准，多退少补）。四、付款方式及期限。认购人按分期付款方式按期付款：签订合同当日（须项目建至框架6层时），累计支付至总房款的76.22%，应付245182元。购房定金自动转为购房款；房地产权证书后三日内，付清23.78%的购房余款76507元。五……六、交付期限。出售方应当在2011年5月30日前，将房产交付认购方使用。但如遭遇不可抗力，出售方应在发生之日起15日内告知认购方的，经双方协商同意解除合同或变更合同外，出售方可据实予以延期。七、出售人逾期交房的违约责任。除本合同第六条规定的特殊情况外，出售方如未按本合同规定的期限将房产交付认购方使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期不超过10日，自本协议第六条的最后交付期限次日起至实际交付之日止，出售方按日向认购方支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过10日，认购方有权解除合同。认购方如需解除合同，出售方应自认购方解除合同书面通知到达之日起10日内退还全部已付房款，并按认购累计已付款3%向认购方支付违约金，双方终止合同。认购方如需继续履行合同，出售方应按本合同第六条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，向认购方支付已交付房价款每日万分之三的违约金。……”，该合同签订前，被告银吴公司已收取原告认购定金20000元。合同签订当日，原告的儿子**代原告向被告**公司法定代表人***的中国建设银行卡号层号为0028号帐户转付购房款225000元，被告**公司向原告出具《收据》（NO0717871）收到原告交来购房首付款（含定金）245182元。由于被告**公司未依约交房，经协商后，2015年5月20日原告的儿子**以其名义作为乙方（买方）代原告与被告**公司的法定代表人***作为甲方（卖方）签订《房子买卖补充协议》，该补充协议的主要内容：“甲乙双方就下列房屋的买卖订立如下补充协议，以资双方共同遵守。一、买卖的商品房及价款：甲方向乙方出售位于海口市新大洲大道某房，建筑实际面积90.32平方米，于2010年12月10日购买，当时共付款245182元。二、现该房单价改为每平米2500元，总金额为225800元，需退还乙方19382元。三、由于甲方责任，2010年建房时违约拖后了4年多都未交房，本应赔偿11万多，现今经过双方共同协商，甲方同意补偿乙方违约金25618元，加上以上的退还款19382元，共合计退还总金额45000元，该款于2015年7月30日前退还给乙方。四、甲方在签订此份补偿协议后，日内办理完毕过户手续。五、违约条款。如甲方不按时退还45000元给乙方，甲方将承担相应法律责任，于2015年8月1日起交付每日总金额1%的违约款给乙方，乙方有权追究甲方应承担的责任。六……七、本补充协议与原购房合同都具有同等法律效力，本补充协议与原购房合同有不一致的地方以本补充协议为准……”，补充协议签订后，原告发现位于海口市新大洲大道某房已有人装修入住，找被告方协商未果，于2015年12月28日向本院提起本案诉讼。
另查明：被告**公司于2008年4月24日成立，所属行业为房地产开发经营，经营期限2038年4月24日，被告***是该公司法定代表人、股东之一。 庭审中，原告当庭撤回第1项“解除原告与被告**公司签订的《房产买卖合同》及与被告***签订的《房子买卖补充协议》”的诉讼请求。

认定以上事实的证据有：原告提供的证据《房产买卖合同》、《房子买卖补充协议》、《收据》（NO0717870、0717871）2份、《中国建设银行转账凭条》（2010年12月10日）、《户口簿》、《照片》10张及原告当庭陈述，询问笔录证据证实。以上证据经法庭核对，本院予以确认。被告**公司、***未到庭应诉，视为其放弃举证、质证的权利。

本院认为

本院认为：原告在诉讼中撤回解除原告与被告**公司签订的《房产买卖合同》及与被告***签订的《房子买卖补充协议》的诉讼请求，是当事人对自已诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。根据本院认定的事实，被告**公司作为房地产开发企业，以涉案房屋即作为商品房出售给原告，并签订《房产买卖合同》、《房子买卖补充协议》，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，因此原告与被告**公司之间形成商品房买卖合同的法律关系。原告以被告已将涉案房屋另行出售给别人为由，而主张其权利。被告**公司原出售的房屋是位于位于海口市新大洲大道某房，后双方当事人又将标的物变更为位于海口市新大洲大道某房，现该房屋已有人装修入住，被告**公司未到庭应诉抗辩，本院认定被告**公司已将该房屋出售给他人，致使双方的商品房买卖合同目的不能实现。被告**公司亦未提供相关证据证明该某房屋已取得商品房预售许可证明，双方签订的合同可能存在无效的形情。据此两情况，结合原告的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”、及第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定，原告均可向被告请求返还已付购房款及利息和承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告至2010年12月10日已向被告**公司支付了购房款245182元。故原告要求被告**公司返还购房款245182元及其利息（以245182元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2010年12月10日计算至本金清偿之日止），及赔偿一倍已付购房款245182元的请求，本院均予以支持。至于被告***是否对此债务承担连带清偿责任的问题。本案商品房买卖合同的主体应是被告**公司，并非被告**公司法定代表人***本人，被告***与原告儿子签订的《房子买卖补充协议》是对原合同的补充协议，被告***签订协议的行为应属于被告**公司行为。虽然原告支付购房款转账到被告***个人账户，但这一点不足以说明被告***的个人财产与公司混同。被告***非合同主体，原告未提供充分证据证明两被告财产混同。故原告要求被告***承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、限被告海南**房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告***返还购房款245182元及其利息（利息的计算方式：以245182元作为本金，按中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率，自2010年12月10日计算至本金清偿之日止），及一倍已付购房款245182元；

二、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9434.8元（原告已预缴），由被告海海南**房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。

审判人员

审判员冯成壮

裁判日期

二〇一六年七月二十八日

书记员

书记员张汶喆