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律师信息
  • 姓名 : 靳双权
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过错情况下附条件合同条件成就前的效力及责任承担
作者:靳双权来源:找法网日期:2018年03月12日

【基本案情】

2013年11月6日,原告同被告签订了关于复城国际一期某商铺的《认购书》。2013年11月11日,原告根据认购书,向被告支付定金200000元。

2013年11月12日,原告来到被告的复城国际营销中心,要求与被告签订《商品房买卖合同》。原告认为被告明确拒绝与原告签订《商品房买卖合同》,属于违约行为。根据认购书的约定和法律规定,提起诉讼,请求判决:一、被告双倍返还原告定金400000元;二、被告承担自拒绝签订《商品房买卖合同》之日起至2013年12月5日止的400000元的银行同期贷款利息1512元。

【案件焦点】

原、被告之间所签订的《复城国际一期项目认购书》是否发生法律效力及被告是否应承担双倍返还定金的法律责任问题。

【审理查明】

人民法院经审理认为:原告敖某琴、张某华于2013年1月6日与被告北京某公司签订的《复城国际一期项目认购书》约定,该合同经双方签字或盖章且卖方收到购房人全部定金后生效。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定,当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。不正当地促成条件成就的,视为条件不成就。依据以上规定,附条件合同生效的前提是合同约定的附加条件成就,同时,合同双方均不能采取不正当的方式促成条件的成就。本案被告北京某公司由于自身过错,客观上导致其与原告所签房屋认购书约定的交纳定金、签订商品房买卖合同等内容无法继续履行,其再行收取原告的认购定金已无条件。依据庭审查明的事实,双方在因交纳定金产生纠纷过程中均明知该房屋已经出售给案外人,原、被告之间认购合同书约定的内容已经不能继续履行,被告亦明确表示不能再行收取原告的定金。在此情形下,被告不再收取原告定金避免收取定金后又无法继续履行相关义务而产生的责任并无不当;原告虽然在签订认购书后向被告交纳了定金,但其在交纳定金时,已经明知双方所签房屋认购书客观上已经无法得以继续履行,且被告亦明确表示不能收取定金的事实,其本应就被告不能继续与之签订房屋买卖合同主张相关权利,在此情形下,其单方交纳定金的行为促成合同生效条件的成就,不仅违背了双方约定定金的真实意思表示,亦单方加重了被告的违约责任,扩大了双方的损失,故其交纳定金促成合同生效条件的行为明显不当,应认定双方所签房屋认购书约定的生效条件未成就,该合同未发生法律效力。原告敖某琴、张某华按认购书约定要求被告北京某公司承担双倍返还定金的主张,于法无据,本院不予支持。本院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定,当庭予以释明,但原告敖某琴、张某华仍然坚持以房屋认购书有效为由要求适用定金罚则。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条以及第五十八条的规定,因被告已将原告交纳的定金予以退还,故不应再行承担返还责任。因原告敖某琴、张某华主张双倍返还定金的诉讼请求不成立,故本院对其该诉讼请求不予支持。

人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,作出如下判决:

驳回原告敖某琴、张某华的诉讼请求。

敖某琴、张某华持原审起诉意见提起上诉。

法院经审理认为:本案二审争议的焦点是敖某琴、张某华与北京某公司之间签订的认购书是否已生效及北京某公司是否应双倍返还定金。评判如下:双方签订的认购书未生效。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定,敖某琴、张某华的行为属于“不正当地促成条件成就”,应视为条件未成就,故双方所签订认购书未生效。二、北京某公司不应双倍返还定金。因北京某公司已将敖某琴、张某华转入的20万元退还敖某琴账户,北京某公司不再承担返还20万元的责任。同时,认购书未生效,敖某琴、张某华依据认购书主张双倍返还定金的请求,法院不予支持。

人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定,作出如下判决:

驳回上诉,维持原判。

【律师后语】

本案的典型性在于,在一方存在过失的情况下,法院认为另一方为自己的利益违背诚实信用原则“不正当地促进条件成就”的,视为条件未成就。

1.附生效条件合同条件成就前的合同效力法律规定不正当干扰条件成就的后果是基于诚实信用原则,但适用该条的前提是合同双方所签订的附生效条件合同本身是可实际履行的。如果双方所签订的附生效条件合同在订立之初,一方就已经违背了根据诚实信用原则所应负的义务,而使另一方当事人信赖的利益遭受损失,是否应当承担相应的民事责任呢?这就需要我们探讨附生效条件合同条件成就前的合同效力。

我国民法通则、合同法的规定比较概括,主要体现在两个方面是条件成就未决期间的合同效力性质不明确,法律规定附生效条件合同条件成就时合同才生效,条件未成就前合同不生效,那么条件未成就前,合同效力性质怎样法律并未提及;条件成就未决期间当事人权利、义务也没有明确合同生效是违约责任和缔约过失责任的界限,合同生效适用违约责任,生效前适用缔约过失责任。合同生效指已经成立的合同因符合法定的有效要件,从而产生的法律上的拘束力。而合同成立则是每个参加订立合同的当事人对自己的利益和义务的衡量与肯定。若把条件成就前的合同视为成立并未生效,那么当事人之间只存在基于信赖关系而承担的先合同义务,但先合同义务存在于合同成立前,这又扩大了先合同义务的适用范围,存在逻辑上的错误。所以“条件成就时合同生效”这里的“生效”与“依法成立的合同自成立时生效”是有不同含义的。前者指合同的履行效力发生而后者指合同的所有法律拘束力的发生。故,附生效条件合同在条件成就前是生效合同,但并非完全生效的合同,合同符合了有效合同的三个要件,但需以当事人自己的意志限定履行效力的发生,在条件成就前,任何人不可以要求合同履行。

2. 附生效条件合同条件成就前法律责任的承担

附条件合同在条件成立前,合同已经成立,并且符合法律规定的合同生效的般要件,是一个有效合同,违反合同义务的当事人需承担违约责任。但如上文所述,该合同效力毕竟未完全发生,履行效力要件并未达成,所以这里的违约责任与完全生效的合同违约责任是不一样的。需要根据违约行为的形态、损害程度予以定量考量。责任的承担需要当事人具备重大过失的主观心理以及损失严重的客观状态,具体到本案,被告与不同买家签订认购书是由于销售人员之间的工作失误,主观上属于过失,并未达到重大过失的状态,客观上也并未造成原告实际损失,被告不承担违约责任。

综上所述,法院在审理涉及附生效条件合同效力问题案件时,应综合考虑合同条件成就前当事人的主观过错和客观损失,合理分配合同双方之间的责任。

以上内容由靳双权律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电靳双权律师咨询。

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