案情摘要：

2013年4月30日，A、B公司签订《商品房认购书》，约定：A认购青岛金茂湾×号楼×单元×室房屋一处，建筑面积为125.81平方米，总房款2658994元；同时，A向B公司缴纳了10万元定金。

2013年11月26日，B公司向A发送《〈商品房认购书解除告知书》一份，载明：根据《商品房认购书》第五条约定，A应于2013年5月8日前与B公司签订正式《商品房预售合同》并缴纳房款，因A在上述期限内未能与B公司缴纳房款并签订预售合同，根据《商品房认购书》规定，A与B公司签订的《商品房认购书》已解除，A交纳的定金不予退还，同时，A所预定的该房屋B公司将另行出售。

2013年12月31日，A向B公司交纳64万元。同日，A、B公司双方签订《商品房买卖合同会签单》一份，载明涉案房屋的面积、单价、优惠后合同总价为2445211元，A、B公司方置业顾问、代理公司销售经理、财务均在该会签单上签字。

2015年8月18日，9月9日，A向B公司发送《律师函》两份，内容载明：因A多次找到置业顾问要求签订《商品房预售合同》，置业顾问均避而不见，B公司于8月19日签收《律师函》后，至今未与A联系签订正式的商品房预售合同，A表示不再购买涉案房屋，法律责任由B公司承担。B公司表示，未收到上述《律师函》。应将本案的诉讼请求写明，使得读者更为全面地了解案情。

裁判理由：

法院认为，A、B公司未签订正式商品房买卖合同的原因不可归责于双方当事人，因此合同应当解除。

法院判决：

法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、A公司与B公司有限公司签订的《商品房认购书》解除；

二、B公司于判决生效之日起十日内返还A公司 74万元；

三、B公司于判决生效之日起十日内返还A公司房屋住宅专项维修资金16732.73元。

案例评析：

一般的认购协议中会对约定违约情形下的合同解除进行约定，但不会约定不可归责于双方事由下合同的解除，所以此时合同解除应当是法定解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的，“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。

按照《合同法》第九十六条的规定，构成法定解除情形时，合同的解除应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，但对方有异议的，可以请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。具备法定解除权、有效通知了解除合同、通知有催告期时催告期满、异议未能成立时，合同自通知到达或催告期满时，发生解除的法律效力。如果购房人有效行使了合同解除权，则应当自合同已解除之日起计算利息损失，如果购房人未能有效行使合同解除权，应当自合同被法院认定为解除之日起计算利息损失。

作者：王卓然

二〇一八年三月六日