本案看似是一起简单租赁合同纠纷，但是实际交到我手上时，也显得有些棘手。主要面临一些问题，就是如何确定法律关系以及诉讼主体。单从合同来看，本案承租方是与中介公司签署的租赁合同并完全缴纳了中介费用以及租金，但是实际阻挠租赁合同履行的确是房主本人。如果简单以合同相对性来看，不可能直接追究房东的责任，但是起诉中介公司确没有任何实际意义。因此律师经过积极取证工作，取得了房东和中介公司签署的代理合同，确定了其与中介公司的基础法律关系。并以合同法委托合同的相关规定，确定了可以突破合同相对性，直接以合同纠纷案由起诉委托人即房东的思路。下文为本案的代理意见。

关于原告王某与被告牛某房屋租赁合同纠纷代理意见

尊敬的审判长、审判员：

北京市东友律师事务所接受原告王某某委托，指派本律师担任其与被告牛某某房屋租赁合同纠纷诉讼代理人。现结合相关证据以及客观事实，发表如下代理意见。

一、原告与北京某房地产经纪有限公司签署的房屋合同合法有效。

原告与某房地产经纪有限公司（以下简称地产公司）于2016年8月10日签署了为其一年的房屋租赁合同，租金每月3800元且原告已按约履行完合同中全部付款义务。虽然地产公司不是合同中租赁物的物权所有人，但是根据实际房主即被告与地产公司签署的北京市房屋出租代理合同中的相关约定，被告赋予了地产公司代其与承租方签约并代收房租的权利，即地产公司出租被告房屋是在具备相应代理权限情形下的合法行为，因此原告与地产公司签署的房屋租赁合同合法有效，原告依据合同合法占有并使用房屋的权利应当受到法律的保护。

二、原告可以选择被告作为履行其与地产公司签署的房屋租赁合同的主体。

原告在实际使用房屋过程中，突然收到了被告威胁收房的短信，在随后与被告的多次沟通中，原告得知了被告要收回房屋的理由是其没有收到地产公司缴纳的房租且其与原告之间没有形成任何实质的法律关系。代理人认为被告说辞于法无据，不能成为其阻碍原告合法使用房屋的理由。《中华人民共和国合同法第403条》第二款规定：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”代理人认为依据这一条款的规定，原告可以选择被告作为合同相对方主张权利，具体理由如下：1、依据被告与地产公司签署的房屋出租代理合同，可以得出被告将出租房屋并收取租金的权利授予给了地产公司，即合同中双方法律地位一方为委托方（被告），一方为受托方（地产公司）；2、原告与中介公司签署租赁合同时，虽然知道有房主即被告的存在，但是对于被告与地产公司之间的实质关系并不知情，因此地产公司作为受托方实际上为隐名的代理方；3、房屋租赁合同在实际履行过程中，委托方即被告分别采取以短信或者书面发出收房通知、带领其他房客看房以及给房屋上锁等手段使得地产公司实际已经很难履行与原告签署的房屋租赁合同。综合以上三点理由可以归纳出一个结论就是地产公司作为隐名代理人与原告签署了房屋租赁合同，由于委托方的原因客观上难以履行租赁合同中出租人的义务，因此告知了原告与房东之间存在的代理关系，那么此时作为三方法律关系中的第三人即原告就当然拥有了选择向谁主张履行合同以保障自己合法利益的权利。

三、被告阻碍合同履行的行为（违约行为）给原告造成了损失。

合同履行过程中，迫于被告要收回房屋的巨大压力，为了继续使用租赁房屋，原告向被告支付了房租之外额外的费用；在后续被告采取给房屋上锁等恶劣行为后，为了继续使用房屋，原告雇佣他人开锁也产生相应的花销。《中华人民共和国合同法》 第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。代理人认为被告的违约行为导致原告在房租费用之外额外产生的花费是原告直接财产损失，属于上文条款中“因违约所造成的损失”，因此被告应当就此承担赔偿责任。

综合上文的意见，代理人认为原告选择被告作为租赁合同的履行主体有法律以及相关事实的依据，即当原告选择被告作为相对方时，原租赁合同中的权利和义务就将对被告产生法律上的约束。目前在原告完全无瑕疵履行合同的基础上，由于被告的无理干扰导致无法正常使用房屋，原告当然有权要求被告继续履行合同中的义务以及承担违约给原告造成的相应损失。

代理人：张超

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