【案件简介】

2008年4月15日，被告东北XX公司的5#-6#楼及车库工程由案外人新XX公司承建及销售……工程款由新XX公司在施工过程中全额垫付，新XX公司可以销售房屋抵工程款，新XX公司负责该工程的项目经理是崔XX。2009年11月5日，原告张XX在涉诉房屋所在地将购房款交给崔XX，购买被告5#房屋一套，崔XX向原告出具金额为199200元、加盖被告“物业公司章”的收据一枚，崔XX在收据上签字确认。

到交房日期后，原告曾多次要求被告交付房屋，被告无法按时交房。

【原告请求】1、被告返还已付购房款199200元及利息；2、被告承担双倍的赔偿责任，赔偿原告398400元。

【被告答辩】1、原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，被告从未收取过原告的任何款项，也未向原告开具过任何收据、发票；2、原告所举收费凭证上的收款人不是被告单位员工，原告应向收取他资金的人主张权利；3、物业公司章是伪造的。

【法院观点】

1、被告应返还已付购房款199200元及利息。被告与施工单位签订的协议约定施工单位可以销售房屋抵顶工程款，实际履行中被告认可由施工单位崔XX对外收取购房款。本案原告作为善意相对人有理由相信崔XX有代理权销售房屋，崔XX的行为在民法上应视为被告的行为。现原告持有盖有物业公司公章及崔XX签字的收据，能够证实崔XX代表施工单位已收取了原告的购房款，并已经被告的确认，故原告与被告之间房屋买卖关系成立。被告不能按期交付房屋，应当返还原告的购房款及利息。

2、被告承担双倍的赔偿责任不予支持。本案被告并不具有房地产开发资质，其与原告建立的房屋买卖关系不属于商品房买卖关系，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，原告关于被告应赔偿原告已付房款双倍损失的诉讼请求不予支持。

【律师评析】

在实践中，房地产开发企业由于资金紧张，经常以开发建设的房屋抵账给施工单位，用于抵顶工程款。施工单位将抵账房对外销售以实现回收资金。购买抵账房存在较大风险，经常会发生争议。但是由于抵账房价格通常低于正常商品房的市场价格，因此有一些人即使知道存在风险也去购买。本案的纠纷是抵账房买卖比较常见的问题之一，一旦出现房屋买卖纠纷，开发商和施工单位互相踢皮球，购房人不知道向谁主张权利。

对于买卖关系认定，司法实践中一般存在两种情形：一是，开发商将房屋抵债给施工单位，同意施工单位以开发商名义销售房屋，购房人与开发商成立房屋买卖合同关系；二是，开发商将房屋抵债给施工单位，施工单位以自己名义对外销售，购房人与施工单位成立房屋买卖合同关系。根据合同相对性原则，购房人与谁签订房屋买卖合同，就应向谁主张权利。因此，正确认定合同签订主体，是购房人主张权利的前提。

在本案中，被告东北XX公司作为房地产项目的开发建设单位，以开发建设的房屋抵债给施工单位，并且同意施工单位以其名义对外销售房屋。因此，法院认定被告与原告存在房屋买卖合同关系，不能按期交付房屋，应承担向原告退还购房款的法律责任。

【雅成律师风险提示】

购买抵账房存在较多法律风险，如一房多卖、卖后抵押等风险，备案登记手续也复杂，建议购房人谨慎购买。为防范风险，建议购买前先向专业律师咨询。