购买房屋上有抵押，如何过户，房产律师代理起诉，成功维权。

【案情回顾】

2011年2月24日，原告称孙先生委托北京房产纠纷律师称 ：在A公司的介绍下购买了被告刘某某的住房一套。当日，三方签订《备忘录》、《买卖定金协议书》、《居间成交确认书》。我与刘某某、B公司签订了《过户、按揭代理合同》，向A公司交付了居间费31020元和过户服务费3000元、定金5万元。2011年3月10日支付了170万元，于2011年12月30日支付了40万元及相关契税、专项维修基金、差价等各种费用74752.40元，双方办理了房屋交接手续。涉诉房屋早已办理完毕房屋所有权证书，刘某某至今未按约定办理过户手续，已构成根本违约。

现刘某某仍拖欠银行房屋贷款，孙先生表示愿意为刘某某垫付贷款。在垫付后，保留起诉追偿垫付欠款的权利。同时，我应支付的房屋尾款26万元，应当折抵在垫付的款项当中。现起诉要求：1、刘某某协助原告为刘某某垫付在银行的贷款本息（具体数额以银行核算的金额为准）；2、给付刘某某购房尾款26万元，在第1项诉讼请求中替刘某某所偿还的债务直接从本项购房款中予以扣除；3、在付清上述房屋购房款（包括以诉讼请求第2项中抵扣的方式）后，由刘某某协助办理解除抵押手续和房屋所有权转移登记手续；4、刘某某给付我违约金47.20万元；5、本案诉讼费由刘某某负担。

对此，被告刘某某称：2011年2月24日，在诉争房屋没有建成交付，没有取得房屋所有权证书的情况下，我与原告孙先生签订了《存量房屋买卖合同》，这违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，该合同属无效。原告孙先生不具有购房资格，违反了限购政策，合同应该无效。涉诉房屋办理了抵押登记手续，房屋抵押给了银行。涉诉房屋买卖合同从始至终银行毫不知情，侵犯了银行的合法权利。

【律师观点】

原告孙先生委托北京房产纠纷律师作为其代理律师，代理其进行起诉：

房产纠纷律师认为，原告孙先生与刘某某签订的《存量房屋买卖合同》和《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。

《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定的“效力性强制性规定”，故刘某某以涉诉房屋在出卖时未取得产权证书主张合同无效的辩解意见无法成立。刘某某称双方签订的房屋买卖合同，因侵犯了第三人的利益而无效的主张，缺乏依据。

本案中，原告孙先生已经按照前述合同履行了相应的义务，刘某某亦应按照合同约定履行己方义务。刘某某在取得产权证后未按协议约定履行义务，反而通知原告孙先生解除合同，至今仍不同意继续履行合同，故刘某某的行为已构成违约；原告孙先生按照《补充协议》第四条的相关规定要求刘某某给付违约金的诉讼请求，于法有据；刘某某提出违约金为房屋总价款20%明显过高，要求法院予以减少，考虑到本案的具体案情，违约金的具体数额由法院予以酌减。

【法院审理】

法院审理后作出判决：

1、于本判决生效后十日内，被告刘某某协助原告原告孙先生到银行替被告刘某某偿还完涉诉房屋的贷款本息（以银行核定的金额为准）并解除抵押权；

2、本判决第一项履行完毕后十日内，原告孙先生给付刘某某购房款二十六万元，原告孙先生在本判决第一项中替刘某某所偿还的债务直接从本项购房款中予以扣除；

3、在原告原告孙先生付清上述房屋购房款（包括以本判决第二项中抵扣的方式）后十日内，被告刘某某协助原告原告孙先生到房地产行政主管部门办理涉诉房屋的产权证至原告原告孙先生名下；

4、于本判决生效后十日内，被告刘某某给付原告原告孙先生违约金六万元；

5、驳回原告原告孙先生的其他诉讼请求。